从西安市长安区南山花园内部房指标转让看房号转让合同效力

　　【案情简介】

　　原告诉称陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团合作开发“南山花园”项目，该项目位于西安市长安区居安路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。原告系陕西日报传媒集团的员工，于2016年5月4日与陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》，该协议约定：原告购买第三人开发的“南山花园”6号楼3单元21层商品房，单价3980元，双方至今未签订正式的房屋买卖合同。被告欲购买原告名下的该商品房，遂于2016年5月5日签订《房屋房号转让协议》，约定：房号费5万元，如果原告拒绝出售或者交易，原告应当双倍返还，原告应当积极办理房屋过户、更名等相关手续。

　　现因第三人未取得房屋预售许可证，也未在房管局进行备案，致本案房屋无法进行交易，请求法院依法解除双方签订的房屋房号转让协议，并要求原告返还《南山花园商品房认购协议》一份，并由被告承担本案的诉讼费。

　　【被告答辩】

　　被告辩称，不同意解除双方之间签订的《房屋房号转让协议》，应当按照协议履行，同时原告向被告交付的南山花园商品房认购协议是履行双方签订的《房屋房号协议》内容的一部分，在被告已按约向原告支付转让费并向开发商支付房款的情况下，原告单方要求解除，有违民事活动中诚实信用原则，要求驳回原告的诉讼请求。

　　【长安法院审理查明】

　　经审理查明，原告系陕西日报传媒集团的员工，因陕西日报传媒集团为解决职工住房问题，其职工可以以低于市场的价格在“南山花园”购买房屋。2016年5月5日原告与陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》，该协议约定：原告购买第三人开发的“南山花园”6号楼3单元21层商品房，单价3980元。2016年5月5日原告和被告签订《房屋房号转让协议书》，被告支付原告5万元，用于购买原告的购房的资格，原告将其与陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》交付给被告。随后被告以原告的名义依约向陕西地建房地产开发有限责任公司缴纳了房屋20%的房屋首付款。现原告认为因单位的搬迁，自己没有地方可以居住，故要求解除双方签订的《房屋房号转让协议》。被告认为原告已经收取了房号转让的费用，故应当继续履行双方签订的协议。

　　【法院审理认为】

　　本院认为，单位内部组织职工购买的低于市场价格的房屋应当视为单位对职工解决住房问题的扶持，是一种财产性权利，对于集资房的指标转让并无法律禁止性规定。双方在签订该《房屋房号转让协议》的时候，是双方真实意思的表达，被告向原告支付了转让的费用，并如约以原告的名义向房地产开发企业支付了相应费用，该协议应当合法有效。为了维护交易的稳定性，原告不能以无房居住解除合同，且没有房屋预售证，与原、被告签订的房号转让协议并无直接关系。故对原告的诉讼请求依法不应予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条，第八条之规定，判决如下：

　　【判决结果】

　　驳回原告尤某某的诉讼请求。

　　【陕西泽诚律师事务所魏宪合律师评析】：

　　1、双方签订的集资建房指标转让合同有效。理由如下：首先，集资建房指标的性质是一种可期待物权。虽然集资的对象范围是由单位确定的，但单位基于职工身份等各方面的条件所确定的房价和分房方案确定后，各职工所享有的权利已经确定下来，是一种可期待物权。其次，对公民而言，“法无明文禁止即自由”，我国现行法律、法规并没有明确规定禁止集资建房指标的转让，订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示，亦没有违反法律、法规的禁止性规定，应认定为房屋转让协议合法有效，双方当事人必须全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。

　　2、现实交易中，双方签订集资建房指标转让协议时，集资建设的房屋大多尚未竣工, 转让人并未取得集资房屋所有权，对该集资房享有的权利尚停留在参与集资层面上，双方交易的实际上是集资建房资格，而不是房屋所有权。