谨慎购买带有违法建筑的二手房——上海房产律师方燕

2014年1月初，汪女士通过中介介绍，看中了李先生名下位于场中路某小区的一套房屋，双方遂签订了房地产买卖合同。3月初，在汪女士付款后，李先生交付房屋。当年5月，双方到房地产登记部门办理房屋权利转移登记手续时，却被书面告知“该处房屋天井附有违法搭建，故不予办理过户手续”。因双方无法就拆除违章建筑达成一致，汪女士向法院提起诉讼，要求解除买卖合同并由李先生赔偿自己的损失。

法院经审理后认为，房屋出售方理应保证所售房屋符合交易目的，且房屋产权能依约转移登记至买受方名下。现系争房屋被认定为附有违法建筑而无法办理过户手续，李先生作为出售方负有主要责任。现因违建未拆除而无法过户，双方合同目的已然无法实现。故法院判令合同解除，李先生应向汪女士返还购房款，汪女士则应向李先生返还系争房屋。至于汪女士主张的赔偿金，法院结合合同履行情况、双方过错程度及汪女士的损失情况，酌情予以认定。

《上海市房地产登记条例》明确规定，对于属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定。上海九部门共同制定的《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》也明确，房地产登记机构应当对附有违法建筑的房屋在房地产登记簿上予以记载，并不予办理房地产转让、抵押等登记。

在此建议购房者在购买二手房时要实地了解有无违建，并到不动产登记部门查询房屋登记簿中有无违法建筑的记载。对于有违法建筑行政限制的房屋，一定要求出售方限期拆除违建并申请撤销行政限制，以避免支付房款后无法办理过户的风险。