从3则经典案例判断如何确定房屋租赁合同的“解除时点”？

　　Part.1

　　典型案例

　　一

　　案例1

　　王晓东与格林豪泰酒店(上海)有限公司、格林豪泰酒店(中国)有限公司房屋租赁合同纠纷

　　案号：(2015)苏民终字第00401号

　　审理法院：江苏省高级人民法院

　　【基本案情】

　　2007年1月22日，王晓东(甲方)与格林豪泰上海公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于江苏省江阴市司马街4-10号、司马街2弄1号部分的房屋，用于酒店及与酒店经营有关的项目，租赁期限为2007年4月1日起至2022年6月30日止;该物业的交付日为2007年4月1日，甲方给予乙方3个月装修期，装修期内免租金;乙方承租的月租金为208333.30元，年租金为每三年递增5%。

　　关于合同解除的条件，合同9.1条约定：在租赁期内有下列条件的，任何一方均有权终止合同，双方互不承担损失赔偿责任。(1)非因本合同任一方的原因导致该物业毁损、灭失，但甲乙双方均已获得相应赔偿、补偿。(2)因不可抗力因素导致一方无法继续履行本合同或继续本合同已不能满足租赁目的的。

　　9.2条约定：如遇社会特发公共事件导致社会秩序受到影响时，严重影响到乙方酒店的经营，按政府相关政策处理。

　　9.3条约定：在租赁期间有下列情形之一的，任何一方均有权终止合同，但甲方应将国家提供的涉及乙方对该物业装修和经营利润部分损失的补偿全额支付给乙方。(1)该物业占用范围内的土地使用权或其任何一部分土地使用权依法被政府收回而导致酒店无法经营的。(2)该物业或其任何一部分因社会公共利益或城市建设需要依法被政府征用或拆迁而导致酒店无法经营的。9.4条约定了守约方有权解除合同的情形。

　　合同签订后，双方即按约履行合同。2014年4月30日，格林豪泰上海公司向王晓东发函，就双方解除合同事宜明确表示：一、双方于2014年5月31日就所租赁物业进行交接。二、其将部分物业转租事宜，将于2014年5月31日与承租方解除租赁合同。三、其租金交至2014年5月31日。四、对于其先于原合同终止日解除合同表示歉意，并同意将酒店已装修的不可拆除及可移动的所有设施设备均归王晓东所有，另支付一个月的房屋租金，作为其提前解除合同的违约金。五、与此同时，其将积极寻求合作伙伴，若以上四点无法达到王晓东的要求，将按合同8.1条执行，尽可能让合作伙伴接手该酒店，将双方损失降至最低。因王晓东认为格林豪泰公司已作出解除合同的明确表示，遂成讼。诉讼过程中，王晓东同意双方合同于2014年5月31日解除。

　　2014年10月8日，格林豪泰上海公司向王晓东发出房屋交接告知函，通知其于2014年10月10日到现场办理交接手续。该日，格林豪泰上海公司搬离，但仍留有部分转租的物业。因王晓东于2014年10月9日收函后，未与格林豪泰上海公司交接，现酒店各房间的电子门卡仍由格林豪泰上海公司持有。格林豪泰上海公司搬离前尚结欠水电费50337.6元。

　　《房屋租赁合同》订立后，格林豪泰上海公司开始向王晓东支付租金，但自2011年12月6日开始则由格林豪泰中国公司支付租金。诉讼中，双方当事人一致确认2014年6月底之前的租金已支付完毕。

　　原审法院争议焦点一：涉案租赁合同的解除原因及时间应如何确定?

　　【一审判决】

　　关于争议焦点一，原审法院认为，格林豪泰上海公司于2014年4月30日向王晓东所发函中，明确作出了双方于2014年5月31日解除合同的意思表示，并对其先于原合同终止日解除合同表示歉意。因格林豪泰上海公司提前解除合同不符合双方约定的单方解除合同条件，且王晓东未同意格林豪泰公司在函件所提要求，故格林豪泰上海公司已构成根本性违约，应按照单方解除的约定承担违约责任。王晓东要求格林豪泰上海公司按约承担违约责任的诉讼主张，于法有据，原审法院予以支持。诉讼中，王晓东同意双方合同于2014年5月31日解除，故原审法院确认双方合同已于2014年5月31日解除。

　　【二审判决】

　　本院认为，从2014年4月格林豪泰上海公司开始就承租涉案房屋经营酒店出现亏损与被上诉人王晓东进行磋商，通过上诉人提供的2014年4月20日会议纪要内容可以证明，在2014年4月20日时格林豪泰上海公司已经拖欠2014年第二季度租金，同时处于亏损经营状态，且被上诉人对于上诉人提出的加盟以及转租给关联酒店等方案均不予认可，在此情形下，被上诉人王晓东虽然同意终止合同履行，但是明确要求格林豪泰上海公司就违约责任提出具体方案和终止合同的时间表。对此结合2014年4月30日格林豪泰上海公司发给王晓东的公函亦能够相互印证，该公函中格林豪泰上海公司对于2014年5月31日解除租赁合同的意思表示是明确的，被上诉人王晓东在收到上述公函后，双方因违约责任承担未能达成一致，王晓东于2014年5月19日起诉到原审法院，请求格林豪泰上海公司承担违约金4500万元，并在诉讼中明确同意以2014年5月31日作为解除合同的时点，原审法院认定双方合同于2014年5月31日解除并无不当。

　　二

　　案例2

　　王涛与常州时代商务服务有限公司、常州洲际沐浴休闲有限公司租赁合同纠纷

　　案号：(2014)常民终字第468号

　　审理法院：江苏省常州市中级人民法院

　　【基本案情】

　　原审法院经审理查明，经房屋所有权人常州市中创房地产开发有限公司授权，2007年6月30日，时代商务公司与承租人周伦贵、刘世飞、李珺签订了常州中创广场租赁合同及补充协议，约定将常州市新北区通江中路396号5号楼的房屋出租，租赁期为6年，自2008年3月25日至2014年3月24日，其中装修期(2007年7月25日至2008年3月24日)与免租期(2008年3月25日至2008年6月24日)免租金，自2008年6月25日开始由承租人向时代商务公司支付租金，第一年为人民币55万元和抵用券50万元，第二年至第六年为每年130万元，每月支付一次并遵循先付后用的原则;物管费用装修期全免，2008年3月25日至2014年3月24日物业管理费用为每月每平方米一元，2010年3月25日至2014年3月24日物业管理费用为每月每平方米二元。

　　同时租赁合同还约定，承租方向出租方支付房屋租赁保证金20万元，如承租方逾期不支付租金超过30天或出租方交付的房屋不符合合同的约定致使不能实现租赁目的的，另一方可书面通知解除合同，违约方应按月租金的3倍支付违约金;除时代商务公司同意续租外，承租方应在租期届满后30日内返还该房屋，返还该房屋应当符合正常的状态;因出租方未在合同中告知该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成承租方损失的，应负责赔偿;承租期间，出租方需抵押该房屋，应当书面告知承租方，并向承租方承诺该房屋抵押后当事人协议折价、、变卖方式处分该房屋10日前书面征询承租方购买该房屋的意见。另约定开发阶段结束后，时代商务公司给予免费地面停车位60个。2007年8月2日，承租方支付保证金20万元。

　　2008年11月27日，承租人设立了洲际休闲公司，公司股东为周伦贵、刘正凤(刘世飞的父亲)、李珺、朱友明，由洲际休闲公司经营使用该租赁房屋，并由洲际休闲公司继续支付租金及物业管理费。2009年5月1日，双方签订“关于时代广场中心街区打开停车相关协议”，约定向洲际休闲公司提供广场地面停车位60个，先试行三个月，若进展良好，将自动延期至2010年5月1日，协议期满后另行商定签订新的协议。

　　2009年11月8日，洲际休闲公司与周伦贵签订租赁合同一份，约定将常州市新北区通江中路396号5号楼一楼的部分房屋出租，年租金为45万元，租期与主合同同步。该部分房屋现以第三人王涛注册的个体工商户“新北区河海伯爵圣宫休闲俱乐部”名义实际经营。2011年3月开始洲际休闲公司拖欠物业管理费，2011年3月开始洲际休闲公司拖欠租金未交。

　　2011年6月时代商务公司及常州市中创房地产开发有限公司向洲际休闲公司及周伦贵、刘世飞、李珺发出催告函，要求承租人在收到函件后7日内付清全部所欠费用，否则将追究违约责任直至解除合同。2011年8月12日，时代商务公司向洲际休闲公司及周伦贵、刘世飞、李珺发出解除租赁合同的公函，告知洲际休闲公司自该日起解除双方签订的租赁合同及补充协议。其后，洲际休闲公司于2011年9月13日支付2011年2、3、4、5月份租金30万元，于2011年12月1日支付物业费14484元，现洲际休闲公司尚欠2011年5月租金93332元及6月份后的全部租金和2011年4月后的物业管理费，截止2011年8月洲际休闲公司尚欠租金418330元、物业管理费72420元。2011年9月至2012年3月洲际休闲公司仍继续营业，现该房屋继续由洲际休闲公司占有。

　　2010年7月30日，在洲际休闲公司转租出去的常州市新北区通江中路396号5号楼一楼部分房屋中，设立了新北区河海伯爵圣宫休闲俱乐部，组成形式为个人经营，经营者姓名为王涛。因本案处理结果与其有利害关系，法院依法通知王涛作为第三人参加诉讼，该俱乐部至今仍在营业。

　　另该出租房屋于2007年11月28日至2009年11月28日被江苏银行常州分行设置了抵押。2011年8月8日，常州市新北区经发局、财政局、城建局、国土分局、河海接到等单位召开研究国际风情街区建设会议，会议原则同意区规划分局牵头编制的《中创时代广场休闲文化集聚区建筑景观策划方案》，认为中创时代广场具有建设国际化休闲集聚区的基本条件，要围绕发展西式餐饮、酒吧等主要业态，尽快打造成具有国际化风情的特色街区。2012年4月，常州中创房地产开发有限公司按照新北区规划分局牵头编制的《中创时代广场休闲文化集聚区建筑景观策划方案》对中创时代广场进行改造施工，改造期间对区域内商户均没有补助，改造后广场不再设停车位。2012年4月，洲际休闲公司张贴公告，声明暂停营业。

　　本案的主要争议焦点一：时代商务公司行使合同解除权是否符合合同的约定或法律规定，合同的解除时点如何确定?

　　【一审判决】

　　原审法院认为，双方签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行，洲际休闲公司自2011年2月起未按合同约定支付租金，时代商务公司依据合同约定在催告洲际休闲公司支付租金后，通知洲际休闲公司解除合同，符合法律规定。洲际休闲公司在收到通知后支付了部分租金和物业费，并继续经营，期间，时代商务公司没有向法院提起确认之诉要求确认解除合同通知的效力，直至2011年11月起诉，时代商务公司仍未提起确认之诉，而是提起解除合同之诉，故时代商务公司要求确认合同解除时间为2011年8月13日的诉讼主张，法院不予支持。但是，时代商务公司起诉时，洲际休闲公司欠付租金期间已远超催告后30日，故时代商务公司要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。

　　据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第是一条第一款第(三)项之规定，作出如下判决：

　　一、解除时代商务公司于洲际休闲公司签订的租赁合同及补充协议，洲际休闲公司与第三人王涛签订的租赁合同同时解除。洲际休闲公司、第三人王涛于本判决生效之日起30日内腾空承租房屋内物品(含拆除利用的物品)将符合正常状态的租赁房屋交付给时代商务公司。

　　【二审判决】

　　本院认为，我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除;对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人洲际休闲公司未能按双方合同约定支付租金，经被上诉人时代商务公司催告后也未能按约支付完毕拖欠的租金，2011年8月12日被上诉人时代商务公司发出的解除合同函件于次日已到达上诉人洲际休闲公司，故此按照上述规定，本案所涉租赁合同应于2011年8月13日即解除，原审未对解除合同时间予以确定欠妥。因合同解除系因上诉人洲际休闲公司违约拖欠支付租金引起，故此，因解除合同引起的相应后果应由上诉人洲际休闲公司承担。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：

　　二、变更常州市新北区人民法院(2013)新民初字第127号民事判决第一项为时代商务公司与洲际休闲公司签订的租赁合同及补充协议于2011年8月13日解除，洲际休闲公司与第三人王涛签订的租赁合同同时解除;洲际休闲公司、第三人王涛于本判决生效之日起30日内腾空承租房屋内物品(含拆除利用的物品)将符合正常状态的租赁房屋交付给时代商务公司。

　　三

　　案例3

　　上海名阳国际物流有限公司与太仓美中科技发展有限公司租赁合同纠纷

　　案号：(2016)苏05民终8353号

　　审理法院：江苏省苏州市中级人民法院

　　【基本案情】

　　2015年11月25日，名阳公司、美中公司分别由代表栾梦洋、李易凡手写签订了《仓库租赁协议》，约定由名阳公司承租美中公司所有的位于太仓市陆渡镇江南路80号厂区内的5号仓库全栋(面积3500平方米)及6号仓库仓库区(面积2200平方米)，租金为每月每平方米18.5元，租赁期限为1年;另协议约定名阳公司自实际存放货物起付租金，付款方式为付三押二;名阳公司从2015年11月25日汇款美中公司10万元作为租美中公司5、6号2栋仓库，合同生效后，此10万元转入此仓库押金。名阳公司分别于协议签订当日及2015年12月1日向美中公司支付10万元、427250元。2016年1月12日，名阳公司通过EMS向美中公司邮寄解除协议通知书，于次日被拒收退回;同月14日，名阳公司再次通过挂号信向美中公司邮寄解除协议通知书，于同月16日被签收。后美中公司回函不同意解除租赁协议。

　　美中公司对所出租的仓库所位于的厂区具有国有土地使用权，已建成的1-6号厂房对应的建设规划编号为1、2、3、10、11、12号厂房，均具有相应的建设规划许可，但尚未办理房屋产权证。上述仓库内具有消防栓这一消防设施，仓库于2014年1月29日通过消防竣工验收，建筑耐火等级为二级，使用功能为车间，生产的火灾危险性为丁类。

　　另名阳公司提供了1、彭勇金的证明，称其系为名阳公司修理叉车的，2015年12月初的某天，其到美中公司被拦在门外，直至中午离开都没能进入厂区;2、伟志服饰(苏州)有限公司出具证明，称2016年1月6日该公司将位于太仓市陆渡镇江南路58号的仓库出租予名阳公司用于存储电梯。美中公司提供了1、上海勇通物流有限公司出具的证明，称因名阳公司承租了被告的5号仓库，故其于2015年11月28日从原承租的5号仓库搬至6号仓库办公楼。2、陆燕、李平等人出具的证明，分别称为美中公司的5、6号仓库接通电信网络、接通水电。

　　【一审判决】

　　一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。涉案的仓库均系经过建设规划许可并经过竣工验收的房屋，故一审法院认为双方签订的租赁协议合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。双方对于合同的履行情况存在如下争议：

　　1、关于5号仓库是否已经交付。一审法院认为，首先，双方确认仓库交付没有相应的交接手续，故客观上美中公司存在无法提供交付凭据的可能;其次，租赁协议中明确约定“名阳以实际存放货物起付租金”，事实上名阳公司至2015年12月1日也按付三押二的约定支付了5、6号仓库租金527250元;再次，名阳公司自协议签订当日就开始使用租赁仓库，并且于2016年1月6日又承租附近另一厂区内的仓库，说明名阳公司急需仓储的场所，但其自支付上述款项后直至2016年1月7日搬离，都未曾向美中公司提出过要求其交付5号仓库的请求;故名阳公司提出美中公司未交付5号仓库的主张与上述事实不符，一审法院对名阳公司提出美中公司没有交付5号仓库的主张不予采信。

　　2、关于美中公司所交付的仓库是否符合约定的条件。一审法院认为：首先，美中公司的仓库已于2014年1月29日经过消防工程竣工验收;其次，名阳公司认为该消防栓不能正常出水，但未能提供相应的证据予以证实，且一审法院现场调查的情况也无法证实除天气原因外消防栓能否正常使用;再者，双方确认口头约定由名阳公司在承租厂房内安装消防喷淋，则双方均应遵守该约定，按照《中华人民共和国消防法》第十条的规定，除公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程外，建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构备案，由消防机构进行抽查，现名阳公司未能提供已制作有相应的设计方案等文件，也不能提供证据证明美中公司有不配合向消防部门备案足以达到合同目的无法实现的行为，故一审法院对名阳公司主张美中公司提供的仓库不符合消防安全条件的意见不予采纳。

　　3、关于美中公司是否有妨碍原告正常使用租赁仓库的情节。一审法院认为：名阳公司提供的证人黄某当庭陈述其多次进出货过程中，仅2015年12月初的一次有被阻拦，而美中公司解释证人所述应是2015年12月1日当日因名阳公司未付租金而进行的阻拦，其余时间从未进行过阻拦;又名阳公司未能提供其他证据证实另有多次被阻拦的情形，故一审法院对名阳公司主张美中公司有无理阻挠名阳公司进出厂区、妨碍名阳公司正常使用承租仓库的行为的意见亦不予采纳。

　　综上，名阳公司不能证实存在因美中公司的违约行为导致合同目的无法实现的事实，故名阳公司不享有提出解除合同的权利，其分别于2016年1月8日、14日向美中公司发出的解除协议通知书不具有解除效力，现美中公司同意租赁协议自2016年7月19日起解除，故一审法院确认双方于2015年11月25日签订的租赁协议于2016年7月19日解除。

　　【二审判决】

　　本院认为，名阳公司与美中公司于2015年11月25日签订的仓库租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，且涉案出租房屋均经过建设规划许可并经竣工验收，故该仓库租赁协议合法有效，对双方均具有约束力。

　　至于合同解除时点问题?

　　名阳公司于2016年1月22日起诉要求确认合同于2016年1月8日解除，美中公司对此不予认可并抗辩要求继续履行合同。虽名阳公司分别于2016年1月8日、1月14日向美中公司发出解除协议通知书，但名阳公司不能证实存在因美中公司违约行为导致合同目的无法实现的情形，双方合同亦未约定名阳公司可以提前解除合同，一审法院据此认定名阳公司解除协议通知书不发生解除效力并无不当。虽合同不存在法定解除情形，但美中公司在一审中表示同意租赁协议自2016年7月19日解除，一审法院据此确认双方之间的合同于该日解除并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　Part.2

　　律师评析

　　1、法律对合同解除时点的现行规定

　　我国《合同法》第96条第1款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，由此可知对于合同解除时点是通知到达对方时，换言之，研究合同解除时点实质上就是研究“到达”的认定问题。

　　纵观《合同法》，有关“到达”的规定现于要约承诺的生效和撤回(销)条款以及合同的解除和法定抵销条款。对于合同解除条款中的“到达”如何理解和把握，是否与要约与承诺条款中的“到达”做相同的理解，即采用到达主义的理论?笔者认为，既然是在同一部法律中出现的相同术语，其前后应该采用一致的解释，即合同解除的到达的理解也应采用到达主义理论。

　　此外，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(下称“时效规定”)第10条第1款第2项规定：“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”，会产生诉讼时效中断的效力。此处对于到达的认定，采用了推定的方式，只要信件或数据电文存在应当到达的盖然性，亦认可到达事实存在。

　　2、合同解除时点的确定

　　通过对《合同法》相关规定的了解以及对上文3个已生效案例的分析，我们不难得出以下结论：

　　第一、诉讼前，解除人已发出解除合同的通知，相对人有异议提起诉讼或者相对人不作为，解除人又提起诉讼的，法院审理后认为解除人享有解除权的，以解除人所发解除合同通知到达之日为合同解除之日，此种情形下对于到达的认定成为问题的关键;

　　第二、解除人未通知相对人，径行向法院起诉或仲裁机构请求解除合同，法院审理后认为解除人享有解除权的，应当以诉讼材料送达被起诉人之日为合同解除日。

　　第三、没有单方解除权的一方若起诉要求解除合同，守约方在诉讼中的某具体日期同意解除合同的，应当以该守约方在诉讼中同意解除合同的日期为解除合同的时点。

　　实际上，研究合同解除时点实质是“到达”认定，而对于通知到达生效问题，我国统一采用了到达主义，即不以受送达人知悉为要件。但是落实到具体的案件中，笔者认为应该根据案件的性质以及证据来综合把握到达与否。

　　在上文的“时效规定”中涉及诉讼时效的意思通知的到达问题认定，立法者作出了更有利于债权人的价值选择，即只要债权人有证据证明其曾对债务人(或保证人)发出通知即可，除非债务人(或保证人)推翻其证据，否则推定通知到达。时效问题的通知一旦到达，就产生时效中断的效果，债务人(或保证人)应该继续履行还款义务，对于“到达”要件把握比较松的制度设计本身更倾向于债权实现，保护债权人利益，实现社会公平。但是合同解除通知一旦被认定为到达，产生的效力是合同解除，其本身不利于交易的继续进行，对合同当事人权利义务产生重大的影响，那么解除通知到达的认定是否可以参照上述时效问题中到达的认定标准，采用到达推定的方式呢?

　　笔者认为，合同解除通知的到达认定应该采用更加严格的认定标准，合同解除人应该对通知已经到达相对人承担更多的证明责任，不能简单采用到达推定，应该有完整的证据链条，至少可以利用现有证据拟制出一个符合逻辑的完整的法律事实。解除人对于解除通知已经到达相对人应该承担举证责任，其需要证明的内容除了提供特快专递邮件存根及内容外，同时还要证明此通知已经被相对人签收，即解除人要承担通知的在途风险以及到达相对人的证明责任。

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