东城区
2018/09/03 12:01:24 查看104857752次 来源：即明拆迁律师
以前，人们都往大城市挤，说城里好。现在，很多人又往农村挤，说农村好。
城市住惯了，有的人就想去农村买房住，安静、清净，空气和环境是城市没法比的。农村房是很多城里人眼里的养老胜地。农民也乐得用几间老房换得一大笔钱，改善经济，进城生活。
但这种在市场监管之外的买卖，存在很大法律风险。政策不支持，房子也过不了户，这其实是城里人必须考虑的事。
特别是一旦遭遇拆迁，原来还和和气气的房东，可能翻脸不认人了，让你把该他得的拆迁补偿款全部吐出来，或者干脆嚷着闹着要退房。
不管你们是亲戚还是朋友关系，这一刻，为了钱，必须撕破脸。
拆
听说要拆迁，卖房七年的亲戚找上门，争补偿，打官司
山东的闫先生就遇到了这样的麻烦事。因为原房主知道了要拆迁的事情，三天两头来找闫先生的麻烦，要求房屋拆迁的补偿款，甚至向法院提起了诉讼。
事情是这样的，闫先生是山东济南人，本来出生在山东某农村，大学毕业后闫先生将户口迁往城市，成了地地道道的城里人。后来闫先生下海经商，年龄大了，想回家过上田园生活，平时种种花、种种菜，安享晚年，最后看中了老家的一位远房亲戚家的房屋。
2011年8月8日，闫先生与这位远方亲戚刘某签订了《房屋买卖协议》，将农村房屋以及宅基地以15万的价格买了。此后，闫先生和家人在农村住的悠然自得。
没过多久，2018年闫先生的房屋被列入了拆迁范围，有50万元的补偿款。
得知此事，那远房亲戚向法院提起诉讼，称自己卖房行为违反了国家规定，要求确认买卖合同无效，愿意向闫某返还15万元钱，要求收回房屋。
判
法院判定闫先生与亲戚签订的购房协议无效，但可获得退款及升值补偿
最后法院的判决如下：
一、闫先生与刘某于2011年8月8日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、刘某于本判决生效后10日内返还闫先生购房款人民币15万元。
三、刘某于本判决生效后10日内赔偿闫先生房屋装修及升值损失，共计人民币35万元。
四、闫先生于收到上述款项后15日内将房屋腾空交还给刘某。
五、驳回刘某的其他诉讼请求。
六、驳回闫先生的其他反诉请求。
一审判决后，双方均未上诉。
虽然最终法院判决了房屋买卖无效，但是刘某最初的目的是看到拆迁补偿款多，所以有了收回房屋的想法，但是加上需要赔偿闫先生的房屋装修和升值损失，其实也是得不偿失。
买
城镇居民是否可以购买农村房屋和宅基地?
首先，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。
最后，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽然完成多年，但是买受人无法获得所有权人的保护。
所以说城里人不应该到农村购买宅基地和房屋，应当认为是无效的。
综上，一般在司法实践中，对于农村房屋买卖合同效力以认定无效为原则。
当然，并非所有的买卖均是无效的。
依据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地是可以在本集体组织成员之间进行流转的，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续，则买卖合同是可以被认定为有效的,是受到法律保护的。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农购民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
房
不属于同一集体组织成员，无法进行房屋买房
济南的闫先生是属于城镇居民，与刘某不属于同一集体组织成员，因此闫先生不具备购买农村宅基地的资格，当然买卖合同也是无效的。
虽然买卖合同最终会被认定无效，但是闫先生的相关权益理应得到法律的保护。毕竟双方的买卖行为发生在多年以前，现在出卖人是因为诉争房屋或将面临拆迁、房屋价值大幅攀升等因素的影响，而恶意提出毁约，严重违背了诚实信用原则。
如果直接判令双方互相返还，显然会使双效方的利益明显失衡，也不利于社会矛盾的化解。
虽然双方都存在过错，但是，刘某明知宅基地不能卖给城镇居民的情况下卖给闫先生，这是属于有很大过错的。
我国《合同法》第58条明确规定，合同无效后应互相返还，双方都有过错的应各自承担相应的责任。
本案中，买卖双方都有过错,理应各自承担相应的责任。
再者，目前诉争房屋及土地已经大幅升值，出卖人反悔给买受人造成了巨大的损失，为了更好地维护买受人的合法权益，建议买受人可以申请对现在的市场价值进行评估，以便确定具体的赔偿数额。
爱土拆迁律师提醒大家，购买宅基地上的房屋一定要慎重，如果没有购买资格建议最好不要购买，以免留下隐患。同时，宅基地的买卖也并非在任何情形下都是无效的，出卖人在毁约之前亦应三思。
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