购买无建房手续房屋被政府强拆能否向出卖人主张损失

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某桦向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原被告于2011年4月18日签订的购房合同无效；2.请求判令被告返还购房款68160元及利息，并承担双倍购房款违约责任；3.请求判令被告承担全部诉讼费用。

事实和理由：2002年原告在被告北京A公司签订了《购房合同》。该合同约定：原告购买被告位于北京市房山区一号商业房，建筑面积26.6平方米，一次性付清了房68160元。因购房合同丢失，原被告又于2011年4月18日补签了《购房合同》。该房至今未取得所有权证，被告在卖房过程中一直宣传建房手续合法，存在卖房欺诈。2020年政府下达了强制拆除决定书，原告找到被告公司，要求被告赔偿，被告不同意。故原告诉至法院。

被告辩称

被告A公司辩称，不同意原告的诉讼请求，合同是有效的，该房屋建设在集体土地上，是缺少合法建设审批手续的房屋，属于小产权房屋，双方合同第五条已经写明，在被告出售该房屋时已经明确告知原告。合同中第六条明确写明，如遇国家拆迁由原告自行交涉，与被告无关。双方于2002年签订了《购房合同》，因林某桦称合同丢失，又于2011年4月18日补签了《购房合同》，我方也确认涉案房屋系林某桦的个人财产。另外针对小产权房屋北京市高院有裁判精神，认定小产权房屋如何处理不属于民事案件受案范围。我们认为在原告明知购买的房屋不能办理产权时所付的款项仅为房屋使用费。

法院查明

2002年10月8日，销售方（以下简称甲方）北京A公司与购买方（以下简称乙方）林某桦签订《购房合同》一份，约定乙方自愿购买甲方的平房，双方本着自愿平等、诚实信用、合法的原则，就该房的销售订立契约如下：1.该房用于商业房，总房价款计人民币68160元。3.乙方同意按双方签订的付款方式将房款一次付清，乙方所购该房无产权，有自用、出租、转让权。使用权为50年。6.如遇国家征用或拆迁及不可抗拒自然灾害按国家政策自行交涉。7.乙方无论是否是本镇居民，都应服从当地有关部门和物业管理。

合同签订后，林某桦交付房款68160元。

之后因林某桦称合同丢失，A公司与林某桦于2011年4月18日重新签订内容相同的一份合同，并添加林某娟为共同购买方。

2011年6月双方当事人自愿达成如下协议：一、林某桦与林某娟离婚；三、位于房山区平房两间归林某桦所有。

2020年11月3日，北京市房山区窦店镇人民政府出具《强制拆除决定书》一份

另查明，林某桦2002年至2007年期间在涉案房屋中自行经营建材。北京市房山区窦店镇人民政府于2021年4月1日对涉案的违法建筑已经强制拆除。

裁判结果

一、原告林某桦与被告北京A公司于2011年4月18日签订的《购房合同》无效；

二、被告北京A公司于本判决生效后十日内退还原告林某桦房屋使用费42259元及利息

三、驳回原告林某桦的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

A公司与林某桦签订《购房合同》，但双方在协议中约定，林某桦购买的该房屋使用权50年，A公司认可其所建的涉案平房均未取得建设规划许可证，北京市房山区政府出具《强制拆除决定书》一份，已于2021年4月1日将涉案违法建筑进行强制拆除。因违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，故本案涉及的双方于2011年4月18日最后一次签订的《购房合同》应属无效合同。因双方均确认2011年4月18日签订的《购房合同》系对2002年10月8日所签订《购房合同》的补签，故合同中约定的使用权的起算日期应当为2002年，林某桦对涉案房屋至今已经使用19年时间，应当支付一定占有使用费用，比照50年使用费为68160元（每年1363元），林某桦应当支付的19年的占有使用费用为25091元，剩余31年使用费42259元应当由A公司退还林某桦。

因签订涉案房屋的《购房合同》双方均存在一定过错，林某桦主张A公司给付利息，法院酌定数额。因合同无效系自始无效，林某桦要求A公司给付违约金，于法无据，法院不予支持。