法院裁判大数据告诉你二手房屋交易时如何防范交易风险

　　法院裁判大数据告诉你二手房屋交易时如何防范交易风险

　　宋海林 湖北森生律师事务所

　　检索条件

　　案由：房屋买卖合同纠纷

　　裁判文书：判决书

　　审理程序：一审、二审、再审

　　裁判年份：截止2018年6月27日

　　文书数量：3904份

　　房屋买卖是每个家庭必然要面对的事情，而购置房屋是家庭的重大支出。二手房买卖的过程中存在诸多风险，如何规避风险或者面临风险后如何应对?本文通过对武汉市历年来的民事判决书的案由分布、审理程序、律师代理情况、裁判结果等方面进行分析，提供相应律师意见供当事人参考。

　　一、武汉市二手房买卖合同纠纷案件年份分析

　　从武汉市历年二手房买卖合同纠纷案件裁判文书的分析，武汉市二手房交易纠纷数量从2013年开始逐年递增。其中2013年86件，2014年326件，2015年814件，2016年970件，2017年1397件。二手房买卖合同纠纷数量的逐年递增体现出武汉市二手房交易市场的活跃，而2017年交易纠纷明显陡增的原因之一是受武汉市房屋限购政策的影响，因武汉市房屋限购致使房屋价值迅速增长，房屋出卖方违约、买受人要求继续履行合同并主张违约金的诉讼占据很大比例。

　　二、武汉市二手房买卖合同纠纷案件审判级别分析

　　通过分析武汉市各级人民法院的3904份民事判决书，可以知道二手房买卖合同纠纷案件经过一审程序的有2827件，占比72.41%;二审案件有1030件，占比26.38%;再审案件有民事判决书的有3 8件，占比 0.97 %;通过民事调解解决的案件因为未公开，故不清楚数量，但是根据律师办理民商事案件的经验来说，以调解方式解决的纠纷不在少数。也即是，经过法院一审程序审理的二手房买卖合同纠纷，其中有36.43%的案件的当事人不服一审民事判决书向上级人民法院上诉，选择上诉的当事人一审基本均未委托律师，有3.68%的当事人不服已生效判决选择向人民法院申请再审(再审案件比例不包括再审法院通过裁定驳回的案件)。

　　三、武汉市二手房房屋买卖合同纠纷案件案由分布

　　根据数据分析，房屋买卖合同纠纷2827份一审民事判决书中，起诉要求继续履行合同的有1403份，约占总案件量的50%，其中仅有114件(占继续履行类案件的8%)裁判支持继续履行;起诉要求解除的案件有974件，占总案件数量的34%，其中有378件(占解除合同类案件的39%)裁判解除合同;合同无效案件有289件，占总案件数量的10%，其中有63件(占该类案件的21.8%)裁判为合同无效;撤销合同类案件有36件，占总案件数量的1%，其中有25件(占该类案件的69.4%)裁判为撤销合同;其他案由类案件有125件，占总案件数量的4%。可知，房屋买卖合同纠纷中，不遵守合同法诚实信用原则是导致诉讼的最主要原因。故此，签订合同前了解业主和房屋具体情况，签订合同时在合同条款中设置严密且高额的违约条款，可有效减少诉讼纠纷

　　四、武汉市二手房买卖合同纠纷二审改判率分布

　　从上述数据可知，二手房买卖合同纠纷二审上诉案件中，92%的案件等的裁判结果都是驳回上诉，维持原判;仅有8%的上诉案件的裁判结果是撤销原判，依法改判，其中还包括部分改判的案件。由此可知，决定民商事案件裁判结果的程序是一审，一审若是因为未聘请律师而导致败诉，除非二审有确切证据或确实是法律适用错误，否则想推翻原判、依法改判的可能性微乎其微。故此，建议纠纷发生后委托律师要趁早。不要觉得自己能搞定而轻视一审程序，一知半解往往比一无所知导致的后果更严重。与其轻信能够胜诉不委托律师糟蹋一手好牌，二审又花费高额成本上诉还不一定能胜诉，还不如一审就委托律师，专业的事情交给专业的人士处理。

　　五、武汉市二手房买卖合同纠纷再审改判率分布

　　结合数据分析，再审案件(38件)仅占二审案件的3.68%，而其中仅有37%的再审案件裁判结果为撤销已生效判决，驳回再审申请的案件占再审案件的63%。可见，案件的裁判结果绝大部份在一审就已经确定，诉讼无小事。

　　六、武汉市二手房买卖合同纠纷案件当事人聘请律师情况分析

　　根据数据分析，该类案件双方均聘请律师的案件有2824件，其中二审、再审案件基本都委托律师代理;双方均未聘请律师的案件有700件，程序基本都是一审程序。另外，案件当事人一方未聘请律师的数量约有380件。而通过分析表明，一审双方均聘请律师或者一方聘请律师的案件当事人上诉的较少，盖因有律师介入的案件事实查明清晰，诉讼请求明确，诉讼主体无误或者无遗漏，证据链组织完整。选择上诉的案件当事人上诉的原因有很大的比例是在起诉的时候因为不愿意支付诉讼成本或者认为案件简单自信自己能搞定而未聘请律师代理，结果因为诉讼主体资格不适格、诉讼请求不正确、事实无证据支撑等原因导致败诉。二审再聘请律师时，一审因为某些优势未利用而丧失或者一审庭审自认部分事实，导致案件的复杂程度增加，需要花费更大的时间成本、律师成本去争取改判。

　　七、裁判文书显示二手房买卖合同纠纷产生的原因、法院观点及风险防范建议

　　1、律师建议：买受人购买二手房，尽量通过正规的中介公司找房源，不要想省中介费直接找房东交易，因为房东为将房屋卖出较好的价格而隐瞒房屋是凶宅、有官司等真实情况，中介机构对本区域的房屋具体情况较清楚，会尽量减少交易的不利因素。

　　案由类型：撤销合同

　　案件索引：(2017)鄂0104民初2672号民事判决书

　　法院观点：本院认为：湖北省武汉市硚口区××小区××单元××号房屋内曾发生过非正常死亡的事实。被告明知这一事实，但其在与原告签订《武汉市二手房买卖合同》时却没有向原告、第三人披露该事实，而根据中国社会的传统风俗习惯，该事实足以更改买房人的购房意愿进而影响其意思表示。因此，被告隐瞒该房屋内发生过非正常死亡一事属于隐瞒重大事实，且该行为导致原告做出错误意思表示，故原、被告于2017年3月29日所签订的《武汉市二手房买卖合同》系原告在违背真实意思的情况下订立的合同。现原告请求撤销该合同，有理，本院予以支持。

　　2、律师建议：在交易过程中，买方尽量和房东直接见面沟通，了解清楚房屋的来源、权属情况，确定房屋的取得方式是市场买受、继承抑或是赠与取得，房屋的取得是婚内还是婚外，如果是夫妻共同财产，确定夫妻关系是否终结，房屋是否分割清楚;签订合同前，要和房东前往不动产登记中心查询房屋权利归属、是否有查封、抵押等情况，以确定房屋无权利瑕疵;签订合同时，如果房屋是夫妻共同财产或者是继承取得但尚未办理继承过户，则要求其他权利人全部到场或者交易过程中至少有一次在场，避免因为无权处分发生纠纷时，买方可证明自己系善意取得。购房时弄清楚这些因素，可以规避很多潜在的风险。

　　案由类型：合同无效

　　案件索引：(2017)鄂0107民初1407号

　　法院观点：本院认为，本案的争议焦点为：原告与被告签订的房屋买卖合同是否合法有效。

　　根据本院于2007年9月20日作出的(2007)青民二初字第104号民事调解书，位于武汉市青山区××小区××单元××号房屋由被告从案外人处购买取得该房屋所有权，但因历史原因涉诉房屋一直未能办理房屋产权两证。被告与第三人于1994年2月2日登记结婚，于2014年3月10日登记离婚。被告取得该房屋所有权的时间发生在被告与第三人的婚姻关系存续期间，故涉诉房屋应属于被告与第三人的共同财产。被告与第三人办理离婚登记时对该房屋未进行分割，故该房屋仍属于被告与第三人的共有财产。被告称涉诉房屋以买卖的形式给了其妹妹，缺乏证据证明，本院不予支持。第三人称双方口头约定将涉诉房屋赠与给其子，被告对此不予认可，且缺乏证据证明，故第三人对此的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，涉诉房屋系被告与第三人的共有财产，被告处分涉诉房屋应当经过第三人同意。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同上并无第三人的签字，不能证明第三人对此知情且同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，被告与原告签订的房屋买卖合同处分了第三人对该房屋享有的权益，未经第三人同意，且第三人不予追认，故被告与原告签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。被告及第三人对此的辩称意见，于法有据，本院予以支持。原告认为被告提交的离婚协议书可以证明涉诉房屋由被告所有，原告属于善意取得，被告与第三人的离婚协议书并未载明关于涉诉房屋的分割情况，不能以双方婚后无其他房产推定涉诉房屋属于被告所有，且涉诉房屋并未办理产权转移登记，不属于善意取得的情形。

　　3、律师建议：房屋买卖交易中，在房屋买卖合同中须明确约定房屋过户手续办理时间，并且尽量缩短交易时间，房屋过户立即交付，避免合同履行时间过长，房屋价格上涨导致卖方违约。同时，可在合同中约定定金为房屋总价款的的30%，如此，既可约束对方按照合同继续履行，也可增加法院判决合同继续履行的可能性，亦可减少因卖方违约导致合同解除的损失。

　　案由类型：合同解除

　　案件索引：(2016)鄂0111民初2037号

　　法院观点：本院认为，原被告双方通过第三人居间介绍签订《武汉市二手房买卖合同》，系当事人真实意思表示，依法成立且生效，当事人双方应当全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告明确表示不履行合同并要求解除合同，致使原告合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。原告按照合同约定向被告交付了35000元购房定金，被告父亲阮志高对此出具了定金收条，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告履行了合同中的义务后，由于房价上涨，被告不愿意继续履行合同，导致原、被告之间房屋买卖合同解除，被告的行为属根本性违约，应对原告承担违约责任并双倍返还定金。故原告要求被告双倍返还定金7万元的诉请，本院予以支持。

　　4、律师建议：如果卖方欲购买的房屋尚有银行按揭贷款未还清，卖方提出提高首付款比例以还清贷款，抑或是提出由买方垫资还贷，不要将该款项直接转账至卖方的银行账户，可要求同卖方一起到银行办理还贷，避免因资金被挪用最终发生纠纷导致合同无法履行，且最终无法追回资金。

　　案由类型：合同履行

　　案件索引：(2016)鄂01民终6474号

　　法院观点：本院认为，原告与被告、中介公司签订的《买卖定金协议书》、《房屋买卖居间合同》、《委托代办协议》及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性的规定，应为有效，各方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，原告依约支付购房首付款，但被告未按约定将此款用于归还银行贷款，且涉案房屋已另行出售给案外人张俊峰，并完成房屋所有权变更登记，故一审对原告要求解除《买卖定金协议书》、《房屋买卖居间合同》、《委托代办协议》及《补充协议》的诉请予以支持并无不当，本院予以维持。合同解除后，被告、卢亚林应返还原告已支付的购房款，并支付相应的违约金，一审判决被告、卢亚林向原告返还购房款180000元并支付违约金36000元并无不当，本院予以维持。

　　5、律师建议：房屋出卖方在签订合同前，须了解清楚买方是否具有购房资格，避免买方故意隐瞒导致合同目的不能实现，特别是防止不正规的中介利用严苛的合同条款限制卖方在签订合同后解除合同，买方往往在卖方提出解除合同后起诉主张违约金。因此，卖方在签订合同前要核实对方的购房资格，最好找律师审查合同的具体内容。倘若真的涉诉，可以提起反诉主张买方的违约的责任。

　　案由类型：无法履行 解除合同

　　案件索引：(2017)鄂0116民初2663号

　　法院观点：本院认为：双方当事人在签订房屋买卖合同前，武汉市人民政府出台了房屋限购政策，原告在明知自己属限购对象，无购房资格的情况下，在合同中约定原告可以将房屋转让给第三人，属规避政策的行为，该约定无效。因原告属限购对象，无法办理房屋过户手续，导致合同不能履行。在庭审时原告表示愿意解除合同，本院依法解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原告主张被告返还定金20万元的请求本院予以支持;因合同不履行的原因是原告属房屋限购对象，原告其主张被告被告承担违约责任，并支付604000元违约金的请求于法无据，本院不予支持。

　　6、律师建议：(1)房屋买卖合同中，一定要约定清楚房屋的户口迁移状况和时间(特别是学区房)，并且针对户口迁移条款约定较高的违约金(按日计算)，因为户口迁移属于公安机关管辖的范畴，法院无法判决强制迁出。故此，购买房屋不管是自己落户还是日后出售，户口未迁出可能会影响房屋的出售的价格。设置专门的违约条款可起到约束对方的作用，并且弥补自己的损失。

　　(2)在房屋买卖合同中，可约定守约方的维权费用全部由违约方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费等费用，这样可以减少守约方在维权过程中额外承担律师费用，减少守约方的损失。

　　案由类型：户口迁移 维权费用

　　案件索引：(2018)鄂0114民初1173号

　　法院观点：本院认为，原、被告之间签订的二手房居间(买卖)合同及口头协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效，双方应按合同履行各自义务。现二被告承诺返还多收取的首付款110000元，并已实际返还60000元，仍下欠50000元未能返还的事实清楚，证据确实充分。现原告要求其立即返还上述款项及相应利息符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求二被告立即迁出户口并支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，因户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，故原告要求二被告迁出户口的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。但因二被告违反双方约定，未能在交付争议房屋后180日前迁出户口，违反了诚实信用原则，应当依照合同约定向原告支付违约金。根据合同约定，逾期迁出户口的违约金以880000元为基数按日千分之一计算即880元/日，该金额明显过高，应予以调整。现本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，酌情认定二被告支付原告逾期迁出户口违约金以880000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜，起止时间为2017年11月16日至二被告实际迁出户口日为止。关于佣金17600元及律师费10000元，根据合同约定，守约方有权向违约方追偿佣金及律师费，故上述款项均应由违约方暨二被告支付。