业主家中被盗 物业公司是否要担责？

　　业主家中被盗 物业公司是否要担责?

　　案情简介

　　某小区住户王某家里3个月内遭小偷3次“光顾”，被盗走笔记本、金银首饰、手机及现金等价值共计3万余元。事发后，王某要求物业公司提供小区内的电子监控资料，但小区主要位置的监控器早已损坏，其他位置的监控也模糊不清，很难辨认小偷的相貌特征。王某认为自己财产被盗是因为物业公司的安保工作不到位所致，故向法院起诉，要求物业公司赔偿被盗财物的损失。

　　律师分析 物业公司的安保义务有限，不应无限扩大

　　首先，社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业公司的保安服务只能起到群防群治的作用，是一种“治安防范服务”，而非“治安保障服务”，其工作只能降低物业服务范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业服务范围内的犯罪现象。

　　其次，从保安的权利、义务上看，保安虽然制服统一，管理严格，但他们也仅是物业公司聘请的员工而已，在身份上没有任何特殊之处，在法律上也没有任何特殊的权利和义务，更没有任何类似于警察的“行政执法权”。

　　最后，目前物业服务的经费来源是向业主收取物业服务费，这些费用只能勉强维持公共设施的运行、保养维修以及物业人员的薪酬等费用开支。若业主一失窃，物业公司就要如数赔偿的话，那么物业公司根本无法正常运行。

　　物业公司是否要承担责任 我国《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知，物业公司的安保措施是否达到所要求的标准，是判断其是否要承担赔偿责任的唯一因素。对于物业公司是否履行了正常的安全防范义务，且不存在失职情形的判断，要根据签订的物业服务合同、住户手册及业主公约等依据进行综合判定。

　　物业公司应承担多少责任 律师认为，业主和物业公司之间形成的法律关系是物业服务合同关系，且小偷是造成业主财产损失的直接侵权者，业主作为对财物的直接控制者，自己显然应当负主要责任。物业公司若没有按约定履行物业服务合同，在工作中出现失职，也只应负次要责任。实践中，对赔偿标准按一般过错、次要过错和主要过错以10%~30%递增，同时被盗业主必须提供被盗物品及价值的相关证明，经相关部门查实之后才能认定被盗财物的实际价值。

　　律师提醒

　　针对房屋的安保纠纷，业主应与物业公司签署书面合同并注意以下两点：

　　1.签署书面《物业服务合同》，明确双方权利、义务。对于物业安保责任的认定及相应举证工作，需要在符合国家相关法律法规的情况下，遵循业主与物业公司签署的《物业服务合同》的约定，该合同是最直接、最有力的证据。合同中，对于双方的权利、义务应当约定得明确而具体。

　　在实践中，物业公司处于强势地位，物业合同均为已打印好的格式文本，禁止业主进行修改。此时，双方应签订补充协议，对物业公司的口头承诺(如清晰的物业服务内容及服务质量、安保条款等)以书面形式进行细化及确认，并经双方签字盖章。

　　2.确认《物业服务合同》中是否约定了相应的安保条款。若合同中明确约定了相应的安保条款，并有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么发生业主家中被盗事件，则属于物业公司违约，可以要求物业公司承担相应的法律后果。

　　另外，司法实践中，法院判决物业公司承担赔偿责任必须具备两个前提：一是业主损失能够确认;二是物业公司有明显失职过错。即除了要证明物业公司在管理上确有明显过错外，还必须证明其所遭受损失财产的确定价值，律师提醒业主保管好购物发票以备不时之需。(律师张云)