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合同约定遇到拆迁无条件搬走,那拆迁补偿到底有没有承租人的份?

2018/9/21 9:20:13 查看:1508次 来源:即明拆迁

  遇到拆迁,补偿到底有没有承租人的份?这是房东和承租人争议较大的问题。

  近几年来,房东和承租人发生的纠纷越来越多,尤其是商铺。承租人给了几万到几十万的转让费不等,有的才干了几个月,商铺面临拆迁了,结果房东说,合同约定为准,写明了让你无条件搬迁,补偿跟你没关系。真的如此吗?

  承租人是否可以主张对于承租房屋拆迁补偿的分配呢?尤其是停产停业损失补偿这一块,该如何争取?今天,爱土拆迁律师团详细为大家分析。

  合同约定“拆迁时,无条件搬走”

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  “因不可抗力的自然灾害或政府、开发商拆迁,双方合同终止,乙方无条件搬走,造成的损失与甲方无关。”这样的合同条款是不是很熟悉?

  许多承租人在与出租人签订租赁合同的时候都会出现类似这样的条款,看似不起眼的一个条款常常被承租方忽略。

  结果,遇到拆迁时,出租方就拿这个条款说事,要求承租方立即搬离并且不享有任何补偿。认定“无条件”就是任何补偿都没有。承租人认为这样的条款是“霸王条款”,严重损害了自身的合法利益。

  这样的条款是否具有法律效力?难道就真如出租方所说,承租方任何补偿都拿不到吗?

  承租人是否可以争取到补偿?

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  租赁房屋通常是两种。一种是租赁商铺用作经营使用,另一种是租赁住宅供居住使用。遇到拆迁时,承租方也是可以获得补偿的。

  根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  第一款中,房屋价值的补偿包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿,以及房屋室内装饰装修价值的补偿。

  总结一下房屋拆迁补偿有:房屋本身补偿、装修补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置补偿、设备折旧费、职工安置费、补助和奖励等。

  承租人租用商铺或住房后,自己出资装修,如遇拆迁有协议约定按约定履行;协议没有具体约定拆迁时装修补偿的归属,理应补偿给实际装修出资人,原因是政府拆迁以补偿实际受损人为基本原则。

  需要注意的是,停产停业损失的补偿在这种情况下应当考虑给承租人:租用商用房屋时,承租人有合法的经营手续且在承租期限内,拆迁造成的停产停业损失补偿,应当补偿给实际损失方即承租人。

  地方案例:看看陕西是如何规定,如何补偿承租人的

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  2018年6月开始实施的最新《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第四条,停产停业损失补偿对象应当符合以下条件:

  (1)房屋权属证书记载用途为非住宅或有关部门认定用途为非住宅的;

  (2)具有合法、有效的营业执照或者登记证,且营业执照或登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋的;

  (3)已办理税务登记并有纳税凭证和近半年纳税记录的;

  (4)因征收房屋造成了停产停业损失的;

  (5)法律法规和政策另有规定的除外。

  伪造、变造房屋权属证书或证明文件、营业执照等,骗取停产停业损失补偿的,房屋征收部门依法予以追回。

  可以明确,停产停业损失补偿需要的条件有三条内容(包括营业执照、纳税记录、税务登记等)都是跟实际经营者息息相关的,只有实际经营有具备这样的材料,因此该补偿理应由实际经营者获得。

  搬迁的补偿,同样的有约定按约定,没有约定补偿应当有实际产生搬迁花费的一方获得,因此租赁商铺还是住宅的租户,拆迁时搬迁补偿也是可以争取的。

  合同中的“无条件”不等于“无补偿”

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  文章开头提到的“无条件”就等于无补偿吗?不是!

  “无条件”是笼统的一个词语,并没有具体约定拆迁补偿如何分配,也没有明确承租方不能获得拆迁补偿。政府行政行为征收房屋,搬走是必然,但是遇到这样的协议条款同样是可以获得应得的补偿。

  爱土拆迁律师提示,不要被这样的“霸王条款”所吓倒。如果相关补偿已经补偿给出租人,承租人有权向出租方要求支付。承租人也可以直接跟征收方协商相关补偿事宜。

  “无条件”不是“无补偿”,承租人要运用法律保护自身合法利益,遇到具体问题请及时咨询专业律师。

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