以市场价买房，卖方起诉合同无效，而买方不能善意取得

以市场价买房，卖方起诉合同无效，而买方不能善意取得？

【案情概述】

2016年，张某经中介公司介绍，与李某签订了房屋买卖合同，向李某购买一套房屋，房屋价款200万元，李某虽然年逾七旬，但看起来身体健康，与侄子一家共同住在涉案房屋中，侄子陪同李某办理了卖房手续。办完过户登记，张某重新装修房屋后搬进了新居。

2018年，张某突然收到李某的起诉状，李某的儿子作为李某的法定代理人起诉张某，主张签订房屋买卖合同前李某已因精神疾病被法院认定为限制民事行为能力人，所以双方签订的房屋买卖合同无效。

【被告辩称】

张某不同意诉讼请求，卖房时李某虽然年纪大了，但看起来并没有精神疾病的症状，无法得知她是限制行为能力人。张某称是按正常市场价买的房子，也办理了过户登记手续，自己属是善意受让人，应该适用善意取得制度，合同依法有效。

【法院裁判】

但是法院却认定张某不构成善意取得，认定张某与李某签的房屋买卖合同无效。一审判决后，张某不服提起上诉，二审维持原判。

【律师分析】

民法典第311条 ：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

  可见，善意取得制度适用的的三个要件：买受人善意、合理价格、不动产已经过户登记，本案张某三项都具备，可是为什么就不构成善意取得呢？那是因为物权善意取得的适用前提是无处分权人转让财产，而本案李某是房屋所有权人，不属于无权处分，而是限制民事行为能力人实施的与其智力、精神健康状况不相适应的民事法律行为且事后未取得其法定代理人的追认。

民法典第145条： 限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。