征收安置协议与购置房屋合同在实践中如何区别与认定

　　征收安置协议与购置房屋合同在实践中如何区别与认定

　　【背景】

　　征收补偿协议签订后,被征收人利用补偿款又与征收范围内的开发单位就购置房屋签订的合同到底属于何种性质?

　　房屋征收过程中,征收双方当事人签订的合同是房屋征收安置合同还是房屋购置合同,可以依据房屋附着物的土地性质予以认定,若土地使用权持有者已经缴纳土地出让金,且房屋的价格是双方约定的,则可以认定为房屋购置合同。

　　【裁判内容】

　　在《赵某等102人诉某区某乡政府、某区某农工商公司等房屋拆迁安置补偿纠纷上诉案》中,市石景山区人民法院经审理认为:“判断原告请求权基础能否成立,应从以下几方面进行分析。首先,原告均为被拆迁安置人,对拆迁安置原告是否存在异议。根据作为拆迁人的被告某*公司与原告签订的房屋拆迁货币补偿协议,拆迁关系双方对拆迁补偿形式的选择应视为已达成合意,故双方对拆迁安置不存在纠纷。而原告在取得拆迁补偿后享有自主选择购买不同形式居住房屋的权利,被告某*公司不再负有为原告安置住房的法定义务。

　　其次,2001年,被告某*公司将原告居住房屋所在的本市某区小营住宅小区建设项目转让被告某*公司,并得到相关部门的确认。因此,被告某*公司实际承继了被告某*公司在拆迁安置用房协议中的权利、义务。同时在拆迁安置用房协议中对房屋状况、位置、单价、总价、履约方式及违约责任等均有条救约定;作为购房人的原告,在对合同约定内容已明知,尤其对购房单价充分了解的情况下,自愿选择购买本市某区小区的房屋并签署此合同,因此该协议系双方真实意思表示,双方之间形成了房屋买卖关系。而原告现主张的内容即是基于该协议,故此案应为房屋买卖合同纠纷。

　　最后,原告所购房屋坐落的土地即本市某区西三旗悦秀园小区,在被告某*公司取得规划批示时虽为划拨性质,但被告某*公司作为承受本市某区小区规划项目的开发建设单位,交纳了包括上述规划土地范围内的土地出让金,该部分用地性质转为出让使用。该行为虽然发生在双方签订拆迁安置用房协议之后,但此行为已被行政机关予以追认。故该拆迁安置用房协议通过被告某*公司补交土地出让金的行为予以了明确。

　　基于以上分析认为,拆迁安置用房协议虽名为“拆迁安置用房’协议,但该协议中约定的原告所购房屋并不属于安置用房的性质。该协议系双方真实意思约定,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,属于有效合同,双方均应根据诚实信用原则,全面、适当地履行。现原告主张按某国土房管改[2002]480号文件规定办理安置房产权证以及退还多收取购房款之诉讼请求缺乏有效合同条款的支持。因此,原告请求权的基础不能成立,本院对其主张的诉讼请求均不子支持。

　　关于原告提交的专家论证意见书,系在庭审结束后提交法庭,未在法定且经双方认可的合理期限内提出,举证期限届满前也未提出延期举证申请,依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中证据适时提出的原则专家论证意见书的提出已经超过举证期限,故对于上述证据材料本院不采纳。

　　依照《合同法》第6条、第8条之规定,判决如下：1.驳回原告赵某要求被告某*房地产综合开发公司、被告某区瞒鹏农工商公司、被告市某区某乡人民政府小营村民委员会被告市某区某乡人民政府、被告某*房地产有限责任公司按某国土房管改(2002480号文件规定给原告办理市某区某小区房屋的安置房产权证之诉讼请求;2.驳回原告赵某要求被告某*房地产综合开发公司、被告某区某农工商公司、被告某区某乡人民政府小营村民委员会被告某区某乡人民政府、被告某*房地产有限责任公司，按某国土房管改(2001480号文件规定连带退还多收取原告的购房款183,925元之诉讼请求。”

　　市第一中级人民法院经审理认为:“本案争议焦点系上诉人所购房屋是否属拆迁安置用房,是否应享受1165元/平方米的成本价格。从上诉人购房过程看,某*公司对上诉人原房屋进行拆迁时,实行的是货币补偿,双方达成了房屋拆迁货币补偿协议。同时上诉人与某*公司、某农工商公司和某乡政府签订了拆迁安置用房协议,协议中约定上诉人所购房屋价格为每平方米均价3400元,上诉人同意以其拆迁补偿协议获得的拆迁补偿款支付购房款。协议签订后,上诉人住该房至今。该合同系双方真实意思表示,不违反国家法律、法规的强制性规定,合同合法有效。从上诉人所购买的房屋附着的土地性质看,某*公司取得规划批示时虽为划拨性质,但某公司成为某区小区规划项目的开发建设单位后,交纳了土地出让金,该部分用地性质转为出让使用。故上诉人购买的房屋不属于拆迁安置用房,房屋价格系双方约定的价格。某*公司与某农工商公司曾经约定合作开发市某区某乡小营村建设住宅,但由于政策变化,某农工商公司不具有拆迁资质,而由某*公司办理房屋拆迁许可证,取得小营小区建设项目开发建设的主体资格。2001年,市发展计划委员会和市建设委员会共同做出某计设资函(2001103号复函:同意该项目的开发建设单位由某*房地产综合开发公司变更为某*房地产有限责任公司。故上诉人认为自己所购房屋是某农工商公司在联建中取得的房屋缺乏事实依据,本院不子采信。

　　关于上诉人在二审中提交的调取证据和鉴定的申请书,经过二审审核,上诉人在原审法院审理中亦提出了同样的要求,在庭审中双方对部分证据进行了举证、质证。原审法院对上诉人的申请不予准许,并说明了理由,对上诉人的复议亦进行了答复。二审法院经审理认为,原审法院对上诉人申请法院调取证据和鉴定不子准许的理由正当,程序合法,在二审审理中,上诉人未提出新的事实及理由,故二审法院对上诉人提交的调取证据和鉴定申请不予准许。根据《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。”

　　【律师说法】

　　实践中就遇到这样一种情况:征收人及征收部门在征收时,对于产权调换方式没有提供,被征收人也没办法就签订货币补偿协议。在拿到补偿款后,随着房屋价格的连年增长,被征收人感到心里不舒服便踏上上访、诉讼之路,在相关压力及征收确实存在违法的问题,房屋征收部门就又向被征收人提供购置房屋(提前收回补偿款)。这里就出现了类似本案的情况,因此准确界定征收安置合同与购置房屋合同非常重要。