小产权房的买卖合同风险

　　什么是小产权房?

　　法律上并未真正定义何为小产权房，它是人们为区分于具有完整产权的房屋而约定俗成的称谓。其本身就指的是具有产权瑕疵的房屋。包括：占用集体土地或耕地违法建设的房屋、未按规划建设开发的房屋、尚未办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易的房屋等

　　小产权房能不能买?风险在哪里?

　　网友咨询：@A000肖涂涂：还没拿到房产证的安置房怎么购买没有风险?我们现在确定买安置房了，因为相对于商品房，安置房能减轻家里很大的压力。

　　诚然，小产权房存在着价格低廉的极大优势，但这都是因为它来源简单一般由政府扶贫兴建、拆迁安置或自己违法所建，同时它还不需要缴纳土地出让金及相关税费等，所以价格上相对于大产权房而言就非常明显。这对于一些急需房屋居住或想购买“城中村”、郊区房屋(预期未来城市可能扩张)的人而言，具有极大诱惑。

　　但需要看到的就是，在法律上小产权房不能上市交易，购买也不具有完整产权，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面也会受到限制，相关权益难以得到保障。其购房合同会因违背法律的强制性规定而无效，对于一些村委会或村民小组出具的证明也是无效的。更进一步的，房屋的质量、配套设施等没有相关文件资料备查，不能确定是否达到合格的标准，对于因此而引发的纠纷问题，权益不能得到法院支持。

　　小产权房的相关法律规定有那些?

　　根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不被法律承认和保护，也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。

　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”