房价先涨后跌，返价未遂，赔偿买家违约金76.5万元！

　　欢喜签约

　　2015年12月14日，经中介居间介绍，买卖双方签订《二手房买卖合同》，成交价510万元，约定买方支付定金20万元，2016年5月14日前监管首期购房款、5月20日前申请按揭贷款。涉案房屋无抵押，卖方享有完全的处分权。合同任一方逾期履行合同义务超过5日，另一方均可解除合同并有权选择要求其承担转让成交价20%的违约金或承担定金罚责。合同还对办理递件过户、房屋交付、税费承担等问题进行了明确约定。

　　房价涨，卖方毁约

　　合同签订后，买方如约支付全部购房定金并备齐首期房款，但受2015年“3.30”政策影响，房价继续上涨，经买方及中介多次通知，卖方均以其配偶不知情、房屋装修款为其配偶支付，买方必须加价30万元装修款为由拒绝履行合同。无奈之下，买方委托本所向卖方两次发函催促其履行合同，并到银行单方办理了监管首期款的全部手续，卖方妥收后仍拒不配合导致监管不成，银行退回全部申请资料。

　　房价跌，卖方后悔，发函履约

　　“天有不测风云”，时至2016年3月，“3.25”政策出台，房价开始回调下跌，2016年5月13日，买方向卖方发出了《解约通知函》，解除了买卖双方签订的《二手房买卖合同》。卖方收到通知当天通知买方办理资金监管手续，并于5月19日向买方发出《履约催告函》要求买方继续履行合同。

　　买方起诉，卖方反诉，剑拔弩张

　　2016年5月17日，买方委托本团队律师起诉卖方，要求返还定金20万元，并按房屋成交价的20%支付违约金102万元。诉讼过程中，卖方提起反诉，认为买方违约，要求买方支付其违约金102万元。

　　一审判决：卖方惨败

　　深圳南山区人民法院经审查认为：原告(买方)签约前已查看过涉诉房屋且合同明确约定以现状出售，合同对房屋装饰装修的交付并未作特别约定，在无相反证据证明的情况汇报下，应认定为双方均同意涉案房屋以现有装饰装修状态交付，被告(卖方)以未能与原告就装修事宜达成一致为由拒绝配合原告进行首期款资金监管的行为，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告经原告多次催告在合理期限内仍未履行合同，原告依法享有解除权，《二手房买卖合同》已于2016年5月13日解除。

　　2016年9月14日判决如下：

　　1、确认原被告签订的《二手房买卖合同》于2016年5月13日解除;

　　2、被告向原告返还定金20万元;

　　3、被告向原告支付违约金76.5万元;

　　4、驳回原告其他诉讼请求;

　　5、驳回被告全部诉讼请求。

　　点评感悟

　　1、目前深圳各中介版本二手房买卖合同均约定房屋交付标准为现状交付，即装修款已包含在购房款中，卖方在合同签订后又要求买方另行支付装修款没有依据，由此导致合同无法履行的，构成根本违约;

　　2、本案交易跨越2015年下半年和2016年上半年，恰恰是房价2016年3月25日高峰回跌的过程，房价上涨卖方以其老婆要求必须追加30万元装修款为由，致买方多封律师催告于不顾，拒不履行合同，眼见房价下跌，不提装修款，又催告买方履约，岂知“房子不是你想卖，想卖就能卖”，卖方已构成根本违约，买方有权拒绝购买追究卖方违约责任;

　　3、房价波动无常，契约尚在人间，房价涨了还会跌，跌了还会涨，诚实守信，遵守契约才是正道，如本案：房价下跌，卖方返价未遂，还要赔付近买家百万违约金，何苦呢?