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无证房=违建=零补偿?律师教你打破这个征收怪圈!

2018/10/29 10:00:40 查看:954次 来源:即明拆迁

  在征地拆迁的行为中,尤其是在农村,存在一个房屋征收“怪圈”,即房屋无手续=无证=违建=零(低)补偿拆迁。

  由于一些原因,农村不少房屋是没有任何证件的,这样的无证房屋往往被认定为违章建筑。

  往往拆迁方给出的认定违法建筑的标准,就是没有经过有关国家行政机关的规划建设批准、没有取得国家有权行政机关核发的产权证!这样的房屋拆迁,往往是零补偿或者补偿很低,当事人不乐意,也很难改变补偿。

  曾经有网友开玩笑留言说,既然无证就算违建,那北京故宫算不算违建呢?

  这个反驳看似没有依据,实际上仔细深究,也不无道理。在一段历史时期内,房屋建设审批、登记制度不完善,甚至有些地方没有开展房屋登记工作的。管理上的不完善导致了不少房屋变成了“无证房屋”,形成了历史遗留问题。

  另一方面来看,有一些地方相关部门职责不清、组织机构不健全、行政不作为的情况还是存在的,这也导致一些房屋成为了“无证房”。这种情况下,将无证房屋一概沦为违建,其实是不合理的。

  有时候拆违成了拆迁方推动拆迁工作的“万能钥匙”,既推动了项目进度,也节省了拆迁资金,但伤害了被征收人的合法权益!

  我们先来看看什么是违法建筑?

  违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。我国法律明确规定,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  什么是无证房屋?

  无证房屋,一般是指没有经过登记的房屋。那么,为什么会有无证房屋的出现呢?

  我们知道法律的完善健全是一个漫长的过程,在2008年《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前,尤其是在农村,并没有对农村房屋进行统一的审批手续,大部分都是跟村委会打声招呼,就把房屋建起来了。

  什么样的无证房屋不是违章建筑呢?

  一、《土地管理法》实施之前建造的农村房屋

  我们知道,《土地管理法》是在1986年审议通过,1987年才正式实施。根据法不溯及既往原则,87年之前修建的房屋,拆迁方给你说,你的房屋是违章建筑,那绝对是忽悠你的,就是不想给你给钱。

  二、《城乡规划法》实施之前建造的农村房屋

  《城乡规划法》是在2008年开始实施的,并规定建设农村房屋必须要有建设工程规划许可证。

  从这里我们知道,有宅基地使用权证或者是建设用地批准书的,我们建起来的房屋不能被认作为违建,如果认定违建,那就太不合理了。

  而在2008年前的无证自建农房,只要不是建在基本农田或耕地上,那么也不能简单认定违建。

  三、拥有部分审批手续的房屋

  在农村,会发现大部分人的房屋手续都是不全的,一般只有个宅基地使用权证,遇到拆迁,发现自己缺建房许可证。其实,这个完全是可以补救的。

  根据《城乡规划法》65条规定,在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

  根据这个法条,我们可以知道,是有机会补办手续的。

  四、因政府部门招商引资,导致房屋修建后手续不齐全

  这种情况,经常常见于厂房拆迁。

  很多地方,为了促进经济发展,政府部门会通过招商引资以及很多优待政策,引进大量企业。不遇到拆迁,什么事都没有,你继续经营你的厂房,我继续招商引资。一遇到拆迁,有的企业手续不全,有的企业没有手续。这种情况不能随随便便的认定是违章建筑。

  还有一种情况就是企业通过招拍挂的形式获得土地使用权以及建筑,但是这种建筑大多数是没有相关证件的,遇到拆迁,就说没有证件就是违建,是不合乎常理的。

  以“拆违”促拆迁,伤害了被征收人的合法权益,违背了相关文件精神

  将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩,通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿,另一方面也压缩了拆迁时间成本,严重的损害了被拆迁人的利益。

  对于无证房屋我们应该考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素,综合制定无证房屋的征收补偿方案。

  农村居民建造住宅,只要经乡镇政府审核,并经县级政府批准后,就算没有宅基地证,建房证也不能认定为违章建筑。

  另外根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定:对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。

  通过以上的分析,希望大家能对自己的房屋有个深刻分析,在知道自己的房屋没有任何证件的时候,尽量补齐相关证件,避免在遇到拆迁的时候,面临补偿困难。

  当拆迁方认定你的房屋属于违章建筑的时候,不要惊慌,更不要违法抗拆。可以先通过以上的律师讲解,分析自己的房屋是否是属于真正的违建,避免拆迁方以拆违促拆迁压低补偿!把握不准的,可及时咨询专业的律师,以免合法权益遭受侵害。


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