“未审批，不建房”，建了的就都是违建不给补偿吗？

导读：无论是房屋还是养殖场、企业厂房仓库车间，未经审批擅自建设都可能涉嫌违法建设，面临限期拆除、没收、罚款等一系列处罚，在征拆补偿时也往往会被不予补偿。这话往这儿一摆，有的被拆迁人一看心里就凉了半截儿——我当初盖房时不是不懂法么，何况当时乡镇也支持，村里面也同意，敲锣打鼓一剪彩我就盖了，村长还来喝酒了呢。怎么十几年以后一眨眼我这就成违建了？

显然，无证建筑同样涉及一个“违与不违”和“罚当其过”的问题，简单地以是否经过审批、许可来给一处建筑盖棺定论，并不符合实事求是的原则。

【要点一：不懂法不是违法建设的理由】

许多当事人强调自己占地建房那会儿根本没人找上门来查，更没人提需要依法报批的事情。自己又不懂法，怎知今天这盖得好好的房子就变成违建了呢？

诚然，属地自然资源和规划主管部门、乡镇街道当年没来查处是其未及时履职的表现。但鉴于违建是一种非法的状态，而非违法建设行为这一动作本身，如今人家来查在法律上也不算晚。

大家需要明确，不懂法永远都不能成为违法的理由。早在1982年《村镇建房用地管理条例》就规定农村建房需要审批，1984年《城市规划条例》就明确城市里建房也需要审批。

《土地管理法》施行于1987年，《城市规划法》是1990年，从此往后的30多年间，完全未经审批擅自建房，的确是不符合法律规定的。

如果大家过去对相关法律不懂，那么至少从今天开始是一定要“知法守法”，严格杜绝新增违建的。如敢铤而走险新增违建，那么怎么建的就会被怎么拆下来，想取得补偿更是白日做梦。

【要点二：是否违建，不能让老百姓自证清白】

前面讲的“建房一定要有证”，是基于法律规定和政策的一般原理，但现实生活却是复杂的。

世间的事物，很少有非黑即白、非此即彼那样绝对的，而是在两端之间存在相当一部分中间地带。

实践中，各地一般将被拆迁房屋分为3种情形：彻底的违法建设、历史遗留原因形成的无证房屋和合法的有证房屋。

对于最后这种，自然要给予全面、依法的补偿；对于最前面那种，违建不补也没的说；中间这部分，则会按建造年代去扣减一部分补偿利益。

这里需要指出的是，所谓“彻底的违法建设”，一般涵盖3种情形：

一是未经审批占用永久基本农田、黑土地等建造的房屋、养殖场等建筑；

二是侵占自然保护区、水源保护区、长城生态保护区等生态红线建造的房屋，尤其是别墅会所等明令禁止建造的建筑；

三是近几年内新建的“私搭乱建”性质房屋。

这种情形下当事人若不死心仍可咨询专业律师，由律师对涉案房屋的状况进行研判，避免我们自己在拆迁方的影响下出现误判。

但若定性争议不大，则其获取补偿安置的“预期不佳”，大家也要能理性的面对。

现在的矛盾在于两点：一是对具体涉案房屋的认定，二是历史遗留原因形成的无证房屋在特殊情形下能否视同合法建筑给予补偿。

但无论如何，以被拆迁房屋系违建为由完全不予补偿是老百姓难以接受的。最高法的相关裁判中曾指出，相关部门必须依法履行查处职责，提供证据证明涉案房屋系违建，才能适用“违建不补”的最严格处置。

仅因被拆迁人无法出示审批证件“自证清白”就将房屋粗暴地判定为违建，这是完全错误和不可接受的。被拆迁人要坚决拒绝搬迁腾房，占稳房屋并及时咨询专业律师，通过提起程序来阻滞对方强制拆除的步伐。

【要点三：对“中间部分”的无证建筑，需全盘考虑事实状况】

那么对处于“违与不违”之间的这部分无证建筑，在处置、补偿问题上可就如做外科手术一般需要精细、复杂的功夫了。在明律师在这里强调以下10点供被拆迁人参考：

1.相关部门有义务查清建造年代、用途、用地性质、建筑结构和高度等基本事实，不能在事实不清的情况下仅凭航拍图、卫星图斑或者规自部门的回函来做认定；

2.要履行对当事人进行询问、听取陈述申辩，必要时召开听证会等程序，不能二话不说上门就张贴限期拆除决定或者告知要扣减补偿价值；

3.被拆迁人要努力搜集能够证明房屋系合法建造的证据，书面材料、证人证言都要找，不可什么都不做消极等待拆迁方去认定；

4.确实存在招商引资、行政允诺等情形的，尤其是政府部门曾明确承诺给予办理证件、审批的便利的，被拆迁人要充分举证予以证明，这会对最终的补偿价值确定产生十分积极的影响；

5.项目所涉地区普遍存在农村房屋、养殖场无证、未经审批建设现象的，农民朋友可积极举证证明政府部门长期存在怠于履行规划、建设审批职责的情形；

6.对拆迁方动辄以不配合签约就限期拆除胁迫的，被拆迁人要对其谈话进行录音取证，并在律师的指导下采取投诉举报、舆论监督等多种渠道挫败其违法图谋；

7.对评估机构依据政府提供的房屋合法性状况作出不当评估结果的，被拆迁人要及时提出异议并申请复核；

8.被拆迁人务必积极守房，时刻留人，避免“唱空城计”而使无证建筑遭偷拆，从而被迫陷入到申请行政赔偿的陷阱中去；

9.一旦政府确有协商调解意愿，且并未将涉案无证建筑定性成违建，被拆迁人一定要在律师的指导下去积极沟通，恒定自己的补偿利益诉求，不可有“得寸进尺”的错误心态；

10.要做好无证面积补偿结果低于有证面积的心理预期，不可“一根筋”“认死理”，否则问题恐难以通过协商去解决。所谓“协商调解”，往往意味着各自有所让步妥协。且当初没办下证来，就我们个人而言也是有过失的。

在明律师最后要提示大家的是，对无证建筑的处置、补偿大家一定要努力保持心态的平稳，不要动不动就“心凉了半截儿”，总心凉那还维什么权呢？历史遗留问题向来没有好解决的，我们强调“未审批，不建房”是给新近打算批地建房的朋友们说的，同时也是在警示老朋友们做足面对困难的思想准备，而不是要让大家趁早灰心丧气。

总之，你不去争取，那么补偿就是人家给多少咱拿多少；咱去努力积极争取，才会有提升补偿利益的可能性被制造出来。在这一过程中的任何一个时刻，请大家都不要轻易灰心丧气。