违约赔偿20%总房款？二手房屋买卖合同纠纷中的违约赔偿问题

网签黄皮合同或者中介模板合同一般都会约定一方出现违约（如迟延支付房款，经催告仍未履行，拒绝履行支付房款或办理过户登记、拒绝交房等）需要支付合同总金额20%的违约金，发生违约后，守约方一般也会以总房价的20%主张违约赔偿，考虑到上海的房价，这个金额不是小数字，一般来说违约方是不会同意的。如果纠纷诉讼至法院，守约方需要举证证明自己的实际损失（如利息损失、房价下跌或上涨损失），如果举证不了，或者违约方反证守约方没有损失或者损失很小，动摇法官心证，违约方以违约金过高请求法院依法调整，民法典规定，违约损失赔偿应以因违约造成的损失为基准，原则上不支持守约方应违约方的违约额外获利，这一原则也称损失填平原则，所以法院基本上都会综合交易的进度情况、违约方的过错程度、买家损失情况将会显著调低违约金，民法典规定当违约金显著高于实际损失且违约方请求法院调整时，法律规定法院可依法调整至不过分高的水平（最高不超过实际损失的130%），从上海这边近几年的司法案例和本人代理的一些案件来看，在房价在合同签订前后没有显著波动的情况下，一般来说会调整违约金至定金幅度（参照定金罚则方式），一般来说最终的违约金金额也不会超过总房价的10%，不过，也有案例在买卖双方为商事主体时，基于商事主体应当有更高的注意义务的理由判决更高的违约金。

如果双方约定的违约金比较少，实际损失可以比该金额要大，守约方可以请求法院增加违约金至因违约造成的实际损失。

所以，如果一方觉得自己违约的机会很小，为保护自己的利益可以约定比较高的定金，另外在已方违约时也不要被20%总房价的违约金吓到，在约定的违约金过低时还可以请求法院调整违约金，不要被违约方拿捏。

法律依据：

民法典584条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

民法典585条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知：

民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八***规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八***规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八***规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八***规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。