关于物业的小知识——善良的小区居民须知

　　随着咱们国家城市化的大潮，越来越多的居民涌进了城市里的高楼大厦。有高楼大厦就得有管理者，这些管理者就是我们常说的“物业”——全称为物业管理公司，法律名称为物业服务企业。

　　这几年住在高楼大厦的人越来越多，因此而带来的问题也越来越多。下面谈一下关于物业的相关问题。

　　一、物业费

　　1、关于预收物业费

　　物业可以收取业主主动交付的物业费，但是按照相关的法律规定，物业公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费。即使经政府批准可以预收的，预收期不得超过6个月。

　　2、买房后一直未装修或者一直没有住是否应交纳物业费?

　　即使业主一直未装修也未居住，也应当交纳物业费。

　　最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　3、不交物业费，物业公司有权断水断电吗?

　　当然是不可以的。

　　供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司，与物业公司无关。物业公司与业主之间的关系是基于物业管理合同，这是两个不同的合同 ，也就是说两者处于不同的法律关系中。 物业公司不享有供水供电权。即使在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以停水停电，但是依据合同相对性原则，这种条款应征得业主和供水、供电公司的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任

　　4、业主不交物业费怎么办?

　　目前业主欠缴物业的行为很多，但是物业不能采取极端手段来收缴物业费。可以采用发律师函催告的方式，并给予业主一定的宽限期，宽限期结束后，采取诉讼手段往往是最稳妥的解决方式。物业公司要通过不断提高自己的服务水平来换取业主的认可才能顺利的收缴物业费，那些有高质量服务的小区一般鲜有拖欠物业费的现象。

　　5、业主是否可以拒交物业费?

　　根据《物业管理条例》和《合同法》，业主在物业公司不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形下可以拒交物业管理费。这个重大瑕疵的判定标准应该本着诚实信用原则，不能因为物业服务中的一些小毛病就拒交物业费，目前最权威的判定就是诉讼中法官依职权的判定，尚没有系统性的拒交物业费的法律依据。还有值得注意的一点就是超出合同约定的物业费是理所当然可以拒绝的。

　　二、物业服务合同

　　1、物业服务合同一般包含哪些内容?

　　根据相关规范的要求，物业服务合同要包含关于对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动的内容。简而言之，包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

　　2、关于物业公司的选用

　　要根据资质来选用物业公司。

　　物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

　　3、房屋出现质量问题，业主能找物业公司吗?

　　理论上是不可以的，就像上文说到的合同相对性原则一样，房屋质量问题是业主与开发商之间的问题，并不是业主与物业之间的问题。至于入住前期出现的交房遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。

　　三、小区管理

　　1、物业有对业主罚款的权利吗?

　　没有。罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚，物业公司不是执法的主体，没有执法的权利。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

　　2、物业公司如何惩治不守公德的业主?

　　物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。

　　3、业主家被盗，物业公司是不是需要赔偿?

　　一般不需要，物业服务一般不包括业主家内的范围，但是物业服务协议另有约定的除外。物业费一般仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内业主家里的财物予以管理。

　　4、关于拒绝小区外人员入内

　　物业公司作为业主聘请的小区管理者有权拒绝小区外的人员入内。快递、外卖都需要遵守物业公司的相关规定。一般越是服务好的小区物业的管理就越严格。

　　5、关于小区内的动物

　　小区业主如果签订了有效的关于饲养宠物的约定，从其约定。如果没有，则可以饲养宠物，不受限制。小区内遛狗需要佩戴牵引绳，物业有警示提醒的义务，但是业主不遵守规则由城管或者公安才能执法。物业有管理小区内的流浪犬的义务，小区居民为流浪犬所伤物业公司应当负一定的责任。

　　6、关于相邻关系

　　小区居民之间的相邻关系的纠纷，物业只有调解的权利，如果物业服务合同另有规定的除外。这类纠纷的彻底解决一般可以通过物业先协商，协商不成则可以通过报警或者通过司法程序彻底解决。

　　7、关于噪音扰民

　　一般白天60分贝以上，夜晚50分贝以上属于噪音扰民的范围。在小区范围内物业有调处的职责，在小区范围外需要相关的执法机关来管理。控制噪音污染的责任机关一般为当地的环保部门和公安机关，受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害，造成损失的，依法赔偿损失

　　四、车位

　　1、车位的管理费

　　一般小区内的地上公共车位是属于全体业主共有，但是不一定就可以免费使用。物业有维护的义务，因此就有收取车位管理费的权利，这部分费用也可以叫做车位服务费。有房产证的车位则不然，业主拥相应的产权，物业要收费必需取得业主的同意。关于地下车位物业收取管理费是有争议的，这要视业主与物业服务公司的协商情况而定。

　　2、车位的使用权

　　小区内车位的使用权理所当然归小区内业主所有，开发商租赁给业主之外的人是有限制的，例如山东就规定其租赁期限不得超过6个月。小区内的公共车位使用权的分配要根据协议执行，没有协议的需要全体业主共同决定。小区内的车位应当避免被小区外的人员使用，物业有管理维护的职责。人防工程的车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，关于人防工程的车位使用权存在一定的法律风险，它的转让缺乏相关的法律依据，所以必须要注意。

　　3、车位的转让

　　业主之间车位无论是所有权还是使用权的转让均需要订立相关的合同，且应当取得物业的同意，物业不应该收取费用。对于开发商来说车位的转让理应转让给小区内的业主，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对主体建筑来说，具有一定的附属性和非独立性，因而小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。业主个人订立车位对外的转让、转租合同现在并没有严格的限制，虽说是可以的，但是不应当提倡，这会给小区造成一定的安全隐患。

　　结语：

　　在城市化的大潮中，

　　在越来越密集的城市居住环境里，

　　可能居住的邻居很久都未曾谋面，

　　可能今天的邻居明天就要离开这里，

　　可能每家都有各种各样的烦恼和苦衷，

　　只有相互包容友善协商，

　　才能获得和谐的居住环境。

　　心怀善念不仅可以获得生活上的宁静，

　　还可以获得心灵上的宁静。