新房、二手房、特殊类型房屋的交易中注意事项

　　从去年12月中央高层宣布“房子是用来住的、不是用来炒的”，他们转型的步伐就有加快的趋势了。目前国家政策就转变为——为房地产产业全面降温，各个地方都出台了各种各样的限购限卖政策，因此相当多城市的楼市都哑火，大量的资金开始向三四线城市流动当前政府的政策很不明朗，谁都能预测下一步楼市的走向。

　　其实这些与咱们的日常生活还有一些差距，政策怎么走日子还得过。中国人普遍认为有房才有家，然而随着越来越多的房产纠纷，很多人没有了购房的纠纷，反而徒增很大的烦恼。下面我就简单的说一下市民日常生活的经常遇到的房产纠纷。

　　一、新房

　　1 、房屋质量问题

　　一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。根据与开发商签订的合同因房屋的质量不符合合同约定，买受人可以拒绝收房，开发商承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，并且在交房两年内提供进行相关的保修。如果开发商逾期交房，应当支付延期履行违约金，及承担购房者因此产生的房租。

　　建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，开发商应承担违约责任，买受人可以拒绝 接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人也可以主张相同权利。但是很多业主心急没有等到开发商提供所有的交房证件就在签字收房入住了，这样会导致后期维权的障碍，尽量要开发商提供齐全的手续这样房子才能住的安心。

　　2、配套设施有瑕疵

　　配套基础设施包括水、电、暖、气、网络等，这是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化、医院等，公共设施的内容与标准以规划图、销售广告等材料为准这类材料中对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人交付有瑕疵应当承担赔偿损失等违约责任。

　　3、规划、设计变更

　　规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局，设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功 能、舒适程度、等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解 除合同。房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

　　4、装修问题

　　现在城市的房子很多都是精装修，精装房约定装饰材料与工艺标准的房屋交付时，材料低档、做工粗糙的，材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，装修不符合合同约定的，由开发商承担更换、重做、维修和赔偿损失 的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康 时，出卖人应当承担赔偿责任。

　　5、物业纠纷

　　物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。小区建成至业主大会召开之前，小区必需实施物业管理，开发商可基于第一业主身份选聘物业企业实 施前期物业管理。小区业主必需接受前期物业与开发商签订的物业服务协议的约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。业主大会成立业主委员会后可以与物业公司签订的物业服务合同，但是业主委员会也有换掉物业公司的权利。

　　6、房产证问题

　　现在很多小区建成后，不一定意味着这个小区的业主就能顺利的拿到房产证，开发商可能在整个开发的过程中存在这样或者那样不规范的问题，原因可能有下面几个：一是没有资金补齐未交的土地出让金;二是将土地或房屋抵押给了银行;三是没有取得竣工备案表，还没有认可其工程合格;四是开发商开发项目的手续根本不齐全甚至违法。

　　这都响到业主不能顺利的拿到房产证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; 尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; 已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　如果开发商没有如期办理房产证就涉及到违约责任，这就产生了违约金问题违约，开发商办理房产证 违约金的计算应该是：如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果约定了违约金应按照约定赔偿。

　　二 、二手房

　　房价的上涨和因房价上涨而产生的社会情绪，已经成为一个广泛的话题。近年来二手房买卖纠纷案件，在现阶段呈现大幅提高的趋势。相比一手房与开发商，二手房一般都是市民与市民之间的交易，违约的成本更高，也更加难以 处理。

　　二手房产交易纠纷最常见的原因，是当事人在对房屋信息、二手房交易的相关法规政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情况下，草率签约，导致事后反悔。下面我们说下二手房买卖中容易发生的问题：

　　1、中介

　　房产中介市场相比前几年已经有很大的进步了，在多次洗牌后，目前把持二手房市场的是绿中介和黄中介。它们的扩张随着前几年房地产行业的火爆也是有目共睹的，大多数卖方人委托中介的时候肯定是找最方便和最靠谱的。这两个大型的连锁中介虽然中介费比较高(总标的额的2%—3%)，但是服务相对周全，按照他们的法务制定的标准服务流程一般不会出什么大问题，而且出了问题他们也赔得起。这也不是给他们做广告，相比小中介还是那两个大中介的服务相对有保障，而且手里的房源相对比较好，卖家违约的成本也相对较高，对买方利益维护的也相对周全。

　　房产中介合同属于《合同法》上的居间合同，违约责任以中介方不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情：一是一方不履行合同义务，即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件，即其履行存在瑕疵。违约责任具有补偿性和一定的任意性，首先违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。其次违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。违约责任可以约定(如约定违约金、约定定金)，也可以直接适用法律的规定(如支付赔偿金、强制实际履行等)。

　　2、签约

　　签约是二手房交易的核心，下面我说下有几点注意的事项希望能帮到相关的朋友。

　　首先，仔细查看合同的条款，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字，合同上的涂改是无效的，除非有双方的签字确认。如果房产证是夫妻双方的名字，则一个人签字的效力是有限的，需要双方共同签字。即使是个人财产，如果对方已经结婚，这笔交易是需要夫妻双方知情的，否则办理房产过户的时候可能遇到障碍。如果履行合同约定的款项发生了障碍，要尽快申请走法律程序，先查封该房屋，保障自己的合法权益。

　　其次，房屋产权陷阱，这也是二手房交易中最容易中招的陷阱之一。有时候“卖房者”可能非该房屋的产权人，有时候是继承人认为自己理所当然是房屋的所有人，但是没有办理相关手续前该房屋的交易 是有瑕疵的。还有一类就是直接拿假的房产证，这就是诈骗了，但是导致买房人利益受损是肯定的了。

　　第三，卖房者可能已经将该房产抵押，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同前最好委托律师对该房产做一个调查，查明房屋真正的产权情况和有没有抵押问题，而且最好是当即付款后，当即交接产权。

　　最后，有很多房产是是法律不允许进行买卖的，不能买的二手房主要有：将要拆迁的房屋、期房、没有 办理房产证的房屋、农村宅基地建房。最好不要购买的房屋有产权有争议的房产、未经其他产权人书面同意共有产权房产、未经抵押权人书面同意的的已经抵押的房产、 被法院查封和冻结的房产、军产房。购房者在买房时一定要避免购买上述的这些二手房。

　　3、网签

　　网签只是房地产管理部门为规范房屋销售市场，防止开一房多卖而建立的一个网络化管理系统。

　　网签信息不能随便修改，如果需要修改核心信息，则需要先撤销网签，重新进行签约。只有经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。但是网签不等于过户，这个不等于就取得了房屋的产权。网签双方当事人的意思表示真实，且签署内容符合《合同法》对于合同要求的要件，网签内容和房屋买卖合同的主体内容一致，所以网签应当视为房屋买卖合同，具有合同效力，对双方具有法律约束力。

　　3、定金、首付

　　定金，在二手房买卖合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。定金证明二手房买卖合同成立，担保合同履行，具有相对独立性，有预先给付的性质。买方支付定金，如果卖房人取消该房屋的交易定金是需要双倍返还的，反之，买房人毁约定金是不返还了。

　　首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它，不然就不能从银行贷款了。最近的首套房的首付比例是30%，二套房首付比例会更多，以此类推，但是各地的政策都可能不同，咨询银行就可以。

　　4、贷款

　　贷款是最不容易出问题的地方，也是最容易出问题的地方。

　　为什么那么说呢?在二手房交易过程中，贷款几乎是一个绕不过去的问题，贷的下来、贷不下来款几乎就决定了这笔交易的成败。好的信用、充足的流水，贷款基本上不存在多大的问题，但是如果因为某些原因贷款人向银行的贷款申请被驳回，这样必然导致买房人的违约。因不能归咎于双方的原因致使交易不能继续、合同不能履行，有观点认为这样会导致合同的取消，但是也有一种观点认为这样对卖房人的利益是一种损伤，应该对卖房人进行补偿。我认为现在房价上涨的情况下第一种观点现在是比较合适的，如果以后房价平稳了或者有所下跌了适用第二种观点比较合适。

　　5、过户

　　过户对二手房交易来说是最重要的一步，它意味着这个合同目的基本上已经达成，但是由于最近房地产的价格大涨，卖家违约的太多了，每每看到房产交易中心苦等卖家等不来的那些购房者，都令人痛心疾首，可能这样又是牵连上两家人的旷日持久的官司。

　　过户的时候要缴纳的最重要的就是契税，契税是房屋价格的1%到3%左右，契税的缴纳是很重要的，契税的缴纳比例是根据房屋的大小来决定的，越大的房屋契税也就越多。

　　营业税是契税缴纳未满两年的房屋交易必需缴纳的，一般是5%左右，现在二手房交易为了规避这项税收一般会选择两年之后才上市。

　　房屋出售个人所得税一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税，虽说是卖方缴纳，但是现在卖方一般会直接转嫁给买方。这是交易不规范的地方，与法律规定和国家政策背道而驰，急需国家来规范这一领域。

　　6、领取房产证

　　在办理过户之后一段时间，房产交易中心会通知去领取房产证，如果有办理贷款，这时候银行也会去领取抵押登记的证件。

　　一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对不动产证书的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

　　7、交房、收房

　　交房、收房之前水电暖费，还有物业费是需要原户主缴纳的，公共维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，原户主的户口就要从此房屋迁出，若是原房主不履行，那么买家可以将其告上法庭。

　　进行房屋买卖之前，应当对交易对方、中介机构的信用、履约能力作必要的了解。合同一旦签订，各方均应信守合同，买家应按约定期限交付房款，否则可能面临合同不能继续履行的危险。

　　二手房交易就简单的写到这里，详细的内容太过繁杂，不能一一叙述，还望见谅。

　　三、下面我说一下特殊类型的房屋：

　　1、 “小产权房”

　　我国的土地政策是是实行的城乡二元制度，国有土地和集体土地。“小产权房”就是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证国家房管部门也不颁发。

　　“小产权房”因为土地出让金，也没有开发商疯狂涨价，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的一半甚至更低。但是存在就有理由，“小产权房”的存在已经成为了一种社会现实，总有一天政府必需正视这个问题，这个问题是回避不掉的，鸵鸟精神改变不了社会现实。

　　如果从物权的角度来说，集体土地是一个不完整的物权，所有权是占有、使用。处分，但是它不能处分。但是为了国家的长治久安，这种不完整的物权可能还是要让它继续存在下去。

　　这种风险主要表现在两个方面：

　　第一是拆迁，当村集体的土地面临拆迁的时候，由于拆迁涉及利益巨大，而小产权房购买者无法取得合法的土地权证，拆迁最大的一部分利益就在土地上。小产权房购买者可能也就获得一部分地上附着物房屋的补偿，与整体的拆迁补偿相比微乎其微。

　　第二是继承，一旦小产权房屋的土地所有权人去世，他的财产继承人如果对这个土地及其房屋提出继承要求，这恐怕要对购房人的利益会造成相当大的损害。

　　目前小产权房的问题，起诉到法院，法院基本上不会受理的。

　　2、保障性住房

　　保障性住房基本上分为三大块：限价房、经济适用房、廉租房。

　　关于经济适用房的上市出售，一个是不满5年的，一个是满5年的。不满5年就是政府回购，还有其他符合条件的人购买。如果不满5年，经济适用房买卖合同是否有效，不同法院的态度是不一样的，所以说有很大的不确定性。对于已经满5年的经济适用房，在补齐税费之后是可以交易的，但是政府也是可以优先回购的。

　　限价商品住房的上市交易与经济适用房的区别在于，经济适用房缴纳土地收益价款按照价差的70%，限价房是35%，而且限价房的交易对象是有限制的，只有符合限价房标准的人才可以购买。另外，限价房的交易的年限是要进行限制的，一般是5年。

　　廉租房居住满五年后，可以购买。廉租房的产权归国家和政府机构所有，购买人只有居住权。可以说廉租房是不可以交易的，它的买卖也是违反公共利益的，买卖合同可以说是无效合同。

　　另外还有单位集资建房和军产房。

　　单位集资建房基本上也是得按照经济适用房交易的期限，补交土地出让金都是按照统一的规定。关于军产房是绝对不要购买，因为军队的经济适用房是封闭式管理，比地方要封闭。

　　综上所述：

　　房屋交易需要调查好房屋的具体情况，做到知己知彼。了解房屋买卖应注意流程及房屋买卖常见纠纷，让大家在买房时抓住需注意的关键点，并对常见纠纷有所了解，才能百战百胜。大家当房屋买卖纠纷发生时，一定要向律师寻求帮助，减少财产损失。