房屋租赁|无规划许可证的房屋租赁合同的效力与责任承担

　　【案件解码】

　　1、是否适用《城镇房屋租赁合同司法解释》的决定性因素在于租赁房屋占有土地对的规划性质，即占地规划是城镇规划还是乡村规划，不是以租赁合同纠纷案件当事人是城市居民还是农村居民决定法律的适用标准，也不是租赁房屋占地性质是国有土地还是集体所有制土地决定的。在这些土地上发生的房屋租赁合同纠纷案件，应当适用《城镇房屋租赁合同司法解释》，不能因为土地未被征用转化为国有土地而否定此幅土地受城镇规划调整的现实。对于城镇规划区、乡村规划区交界处，集体土地、国有土地交界处，难以区分讼争房屋规划区的，原则上按照城镇规划区建造的房屋对待。

　　2、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　3、租赁合同无效后，承租人应当支付房屋占用使用费。房屋占有使用费可以参照约定的租金标准，同时综合考虑房屋具体状况、租赁物用途、是不完全具备使用条件还是条件受限、承租人是否采取适当措施防止损失的扩大等因素，综合予以确定。

　　4、租赁合同无效后，对于一方当事人请求另一方支付违约金的请求原则上不予支持;承租人请求出租人赔偿装修费和停产停业损失的，视当事人的过错程度酌情支持。

　　【当事人信息】

　　原告(反诉被告)：张某

　　被告(反诉原告)：北京千年之旅网吧服务有限公司

　　【案件基本事实】

　　2016年9月14日，张某作为出租人与承租人千年之旅公司签订房屋租赁合同，主要约定：张某将其位于北京大兴区某小区北门对面的房屋中的地上第二层建筑面积770平米左右的房屋出租给千年之旅公司，租期一年，自16年9月14日至17年9月14日止，租金每年55万，租房用途为开办千年之旅公司，不得改变土地用途;张某不负责所出租房屋提供房产证，千年之旅公司知道张某无房产证。双方也对房屋的装饰装修和违约责任进行了约定。后因房屋拆迁，双方就继续合作问题无法协商一致，酿成诉讼。

　　张某向法院提出诉讼请求：1、确认张某与千年之旅公司签订的租赁合同无效;2、千年之旅公司腾退占用的租赁房屋;3、千年之旅公司给付自17年7月16日至腾退之日的占用租赁房屋的房屋使用费。

　　千年之旅公司向法院提出反诉请求：1、张某赔偿千年之旅公司装修费124万、停产停业损失48万;2、本案诉讼费用由张某承担。

　　【法院观点】

　　虽然本案双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，但针对租赁房屋所在楼栋既未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案双方当事人所签订的房屋租赁合同应属无效。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因本案房屋租赁合同被认定为无效，故作为承租人的千年之旅公司应当向张某返还租赁房屋。

　　根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认为无效，但在承租人居住使用租赁院落期间，其应给付占有使用费。虽然对于占有使用费的具体标准，根据上述司法解释，可以参照约定的租金标准确定，但对于合同履行期间存在停水停电等影响租赁物使用情况的，还应考虑房屋具体状况、租赁物用途、是不完全具备使用条件还是条件受限、承租人是否采取适当措施防止损失的扩大等因素，综合予以确定;综合本案具体情况，出租人要求按照合同约定的年租金标准(每年55万元)计算占有使用费，数额过高，本院酌情确定为原合同标准的30%，即每年16.5万元。根据前述司法解释第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”，故千年之旅公司无权要求张某赔偿装修费124万元;当然，对于千年之旅公司自行添置且可拆除的未形成附和的装饰装修，其可自行拆除，亦无权要求出租人补偿。拆迁部门已对租赁房屋进行清登，但在本案审理时因尚未交房，未形成拆迁档案，故对千年之旅公司要求张某赔偿停产停业损失47万元的诉请不予处理，可待拆除腾退档案形成后，就该项损失另行解决。

　　【裁判结果】

　　1、张某与千年之旅公司签订的房屋租赁合同无效;

　　2、被告(反诉原告)千年之旅公司于判决生效后十日内将涉案房屋腾退并交还张某;

　　3、被告(反诉原告)千年之旅公司给付原告(反诉被告)张某房屋使用费(自2017年7月16日计算至履行本判决腾退房屋义务时止，按照每年16.5万元的标准计算);

　　4、驳回原告(反诉被告)张某的其他诉讼请求;

　　5、驳回被告(反诉原告)的反诉请求。