房产中介所签禁止跳单条款可能无效

2018/11/12 10:09:41 查看1080次 来源:王凡律师

  案情介绍: 多家房产中介同时卖房 买方选择最便宜的被起诉

  2008年下半年,原产权人张三到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,某房地产A公司带李四看了该房屋;11月23日,某房地产B公司带李四之妻曹某看了该房屋;11月27日,中原公司带李四看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,李四在验看过该房地产后六个月内,李四或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产B公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产B公司居间下,李四与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,李四向某房地产B公司支付佣金1. 38万元。中原公司将李四告上法庭。

  法院判决: 驳回中原公司的诉讼请求

  法院经审理认为, 中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。驳回中原公司的诉讼请求。

  律师说法: 禁止跳单条款适用有限制条件

  1.房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。

  2.衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。

  本案中, 原产权人张三通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,李四及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,李四并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

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