征收部门就同一产权调换房屋与不同被征收人签订两份征收安置协议时的处理

　　征收部门就同一产权调换房屋与不同被征收人签订两份征收安置协议时的处理

　　【背景】

　　征收部门就同一产权调换房屋与不同被征收人签订了两份征收安置协议时,到底哪一位被征收人能主张到产权调换房屋?

　　征收部门与一被征收人签订以产权调换方式的征收补偿协议,因征收部门在以上协议签订前已将同一产权安置房返还安置给另一被征收人,故此征收补偿协议中的该部分无效。前一被征收人要求征收部门重新安置产权调换房及要求其承担因其过错责任而造成的损失的请求,法院应予以支持。

　　【案例参考】

　　在《原告蔡某与被告某市某房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置纠纷案》中,原告起诉称:“原告原有某市华兴街营业用房一间,面积为70.72平方米,1997年6月,原、被告经协商由被告对原告的营业用房进行拆迁安置,同月16日,原告向被告交纳返迁定金2000元。2000年4月9日双方补签了《房屋拆迁安置协议》,该协议载明:安置房屋坐落于某市某处,建筑面积为73.27平方米,但该房被告已在1998年3月12日安置给中国农业银行某地区分行,故被告的行为具有欺诈性。请求依照《中华人民共和国消费者权益保护法》规定,判令被告按房屋价值50万元的1倍进行赔偿。”

　　被告辩称:“被告的行为不具备欺诈性。因在与原告签订安置协议前,曾与中国农业银行某地区分行协商,该行口头同意将某处第4间营业用房调换出来用于安置原告后,被告与原告签订的安置协议,后银行反悔,才造成一房签两个安置协议。现被告已给原告重新安置了一间营业用房,但原告不接受。

　　审理中,原告提供如下证据:“1.原告原某市某处营业用房房产证。2.原、被告于2000年4月9日签订的《房屋拆迁安置协议书》。3.原告交给被告购返迁营业房定金2000元和购房款30,000元收据。”对上述证据1、2、3被告无异议,对证据1提出签订该协议情况已在答辩中阐明清楚。”

　　被告提供如下证据:“1.企业法人营业执照。2.建设工程规划许可证。3.房屋拆迁许可证。4.商品房销售许可证。5.某市房屋面积鉴定中心对某处(二期商品楼)建筑面积表。6.某市人民政府 (1998)号关于印发《某市城市扩迁管理实施办法(试行)》的通知。7.某市建设委员会关于《某市房屋拆迁补偿标准的通知》。8.某区农业银行营业部《关于某公司对我部在羌江花园第一幢拆迁安置的有关情况说明》。9.某公司对蔡某拆迁安置补偿方案。”原告对上述证据1、2、3、4认为与本案无关,对证据5认为是被告单方申请的鉴定,但在本院规定期间内未提出要求重新鉴定面积的申请。对证据6、7无异议。对证据8认为是被告与他人的行为,与本案无关。对证据9有异议,认为这是被告单方行为,表示不同意被告的重新安置方案。

　　某省某地区中级人民法院审理确认:“原告原有某市某处营业用房一间,面积为70.72平方米。1997年6月,被告经有关部门批准,对原告房屋地段进行房地产开发,并与原告协商,由被告对原告的营业房进行拆迁安置,同月16日原告向被告交纳返迁定金2000元。2000年4月9日,原、被告签订《房屋拆迁安置协议》,该协议载明:‘安置形式:产权调换返迁房坐落于某市某处第4间铺面,建筑面积为73.27平方米,被告补偿原告房屋过渡费28,924.80元,行业补助1800元,搬家费400元,交房时间为2000年5月1日。’后原告向被告交纳返迁购房款3万元整。但该安置房被告已于1998年3月12日返迁给中国农业银行某地区分行营业部,并签定有安置协议。为此,原告要求重新安置及要求被告赔偿损失的请求,应予支持。原告主张原有房是砖木结构,应按砖木结构房进行新旧补差的主张,有原告提供的原房产证证实,本院予以采纳。被告提出按协议,原告未付清房款,故该协议未生效的主张,因被告在与原告签字拆迁安置协议前,已将安置给原告的房屋另行安置给中国农业银行某地区分行营业部,故被告主张无理,本院不予支持。诉讼过程中,经本院征询原告意见,原告表示同意被告另行对其安置66.70平方米的营业房,但提出要求被告在该安置房后面为其开一道小门,以便通行和换空气,且该安置房后面原为通道,后被告卖给他人使用。对此,本院认为,对原告同意被告另行给其安置营业房予以确认。原告要求应安置房后面拆开一道小门的请求,因涉及他人利益和该营业房后面原是否为通道,原告未能提供充分证据,原告可另行主张权利。

　　某省某地区中级人民法院审理认为:“原、被告于2000年4月9日所签订的《房屋拆迁安置协议》中的拆迁补偿部分即被告补偿原告搬家费400元,过渡费28,924.80元,行业补助费1800元及安置形式为产权调换。系双方当事人真实意思表示,该部分为有效协议,本院予以确认。对拆迁安置部分,即安置房坐落某处第四间,建筑面积73.27平方米的营业房,因被告在与原告签订协议前,已将该房返还安置给中国农业银行某地区分行营业部,故协议中的该部分无效。原告要求被告重新安置营业房及要求被告承担其因过错责任而造成的损失请求本院予以支持。原告提出被告具有欺诈行为要求被告按《消费者权益保护法》规定,以房屋价值50万元一倍进行赔偿的主张,因被告在与原告签订协议前,曾与中国农业银行某地区分行协商，该行口头同意将某处第四间营业房调换出来用于安置原告后,被告才与原告签订的拆迁安置协议,后该行反悔,且造成一物重复安置,为此,被告在与原告签订安置协议时,主观上无欺诈的故意,但被告应承担安置无效的全部责任。原告提出原有房为砖木结构,但在与被告签订协议时,登记为木结构，现要求按砖木结构进行新旧补差的主张,因该主张有原告提供的原房产证证实,故对该请求本院予以支持。原告要求被告在给其安置房后面开门并提出该房后面为通道的主张,因该房开门涉及他人利益和原告未能举出该安置房后面为通道的证据,故该主张不利在本案中处理,原告可另行主张权利。”

　　根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第22条、《中华人民共和国民法通则》第60条第134条第1款第4项、第7项规定,判决如下:“一、对被告重新给原告安置66.70平方米的营业房及双方原约定由被告补偿原告撒家费400元,过渡费28,924.80元,停业补助费1800元共计31,124.80元予以确认。被告安置给原告营业用房不足原房面积之差(70.72平方米-66.70平方米)4.02平方米被告按每平方米3500元予以补偿收购计4.02平方米x3500元=140,70元。三、被告从2000年5月1日起至2000年11月1日止,每月按3000元(该地段平均租金价)补偿给原告,即3000元×6=18,000元。四、被告赔偿原告损失,按原签订的房屋拆迁安置协议的73.27平方米减去现在安置房66.70平方米之差6.57平方米计算,按市场销售价每平方米7000元减去新旧补差每平方米800元计:(7000元-800元)x6.57平方米=40734元。五、被告返还原告已交定金2000元和购房款30,000元计32、00元。六、原告安置房新旧补差按每平方米800元计算计66.70平方米×800元=53,360元。七、驳回原告其他诉讼请求。上述给付内容,原、被告补差相减后,被告应赔偿和返还原告救:(31,124.80元+14,070元+18.000元+40,734元+32,000元-53,360元)82,568.80元。在本判决发生法律效力之日起十日内履行。被告安置给原告的66.70平方米营业房在2000年11月15日前交付给原告。”

　　【律师说法】

　　处理类似问题时可以借鉴房屋“一房数卖”方面的司法实务。对于签订两次征收补偿安置协议,如果有其中一起已经交付履行并办理了产权登记,应认定办理产权登记这份补偿协议有效征收部门应依据约定或法律规定向另一起未办理产权登记方承担违约责任。如果两起均未办理产权登记,司法实践中通常确认签订在前的一起补偿协议的效力,而对另一起补偿协议确认无效,房屋征收部门应向后一起签订补偿协议的被征收人承担违约责任。当然不排除前后两起被征收人达成一致协议方式的可能。