作出征收安置补偿决定书前,未依法向被征收人送达评估报告的,应该中中止或终结房屋强制拆除程序

　　作出征收安置补偿决定书前,未依法向被征收人送达评估报告的,应该中中止或终结房屋强制拆除程序

　　【关鍵词】评估报告强制拆迁 中止听证

　　【案例】

　　2012年1月6日,某省某市某县人民政府(下称某县政府)作出《关于苔湖片区一期改造范围国有土地上房屋征收的决定》,将林某的房屋划在了征收范围之内。

　　林某认为改作经营用途的住房应该按照营业房标准进行补偿,某县政府只同意按住房标准补偿后,额外支付一定的停产停业损失费,为此,双方一直争议不下。2012年10月,某县政府向某市中级人民法院(以下简称某中院)提出非诉强制执行申请,请求将林某的房屋强制拆除。某中院依法向林某送达听证通知书,告知其有权参加强制征收前的听证会;逾期不参加的,视为自动放弃权利。

　　法庭上,某县政府提供的《评估报告书》送达回证上既没有林某签字,也没有见证人见证,事实上,此《评估报告书》的确也没有给过林某,所以,该《评估报告书》对林某并不产生任何法律效力。依据一份尚未对林某生效的《评估报告书》作出《征收补偿决定书》欠缺合法性,补偿数额认定没有合理有效的事实依据,不应将该《征收补偿决定书》作为执行依据,不同意某县政府的执行申请。

　　某县政府和评估公司认可此处不足,并提出愿意重新评估。因此在向向某中院递交《中止听证申请书》中,陈述道“评估结果是对申请人(林某)房屋作出征收补偿决定的事实依据,亦是听证会进行合法性审查的主要依据,会直接影响听证会的结果,关系到法院是否能够强制执行申请人房屋及申请人财产权益的合法保护,所以,在形成新的评估结果前,应该中止听证程序”。法院采纳了前述意见,依法裁定核准了中止申请。【办案结果】

　　某中院作出〔2014]某行初字第4号行政判决书确定某县政府实施的强制拆除行为违法。征收双方又重新回到谈判桌上继续协商,最终林某获得理想补偿。

　　【经验总结】

　　本案是《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之后,当地政府申请人民法院强制拆除房屋的案件。然而,由于房屋征收评估环节存在重大瑕疵,致使强拆目的遭受重挫。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条到第二十二条规定,被拆迁人(被征收人)对评估机构的估价报告有异议的,可以自收到估价报告之日起10日内,向原估价机构书面申请复核估价,或者另行委托估计机构评估。评估报告送达与否,不仅直接关系到征收程序是否合法,也关系着被拆迁人(被征收人)的异议权能否得到保障,最终也反映着被拆迁人(被征收人)实体权益会不会被侵害,以及政府作出征收补偿决定的依据是否充分、有效。基于正当程序原理,为保护被拆迁人(被征收人)的合法权益,拟被拆房屋的评估报告应当及时送达被拆迁人(被征收人),送达时应当由受送达人即被拆迁人(被征收人)在送达回证上签字确认。如果其无正当理由拒绝签收的,则可以依法通过留置送达、公告送达等方式予以送达。

　　2007年第8期《中华人民共和国最高人民法院公报》刊登了《陆廷佐诉上海市闸北区房屋土地管理局房屋拆迁行政裁决纠纷案》,该案中法院明确指出:“房屋拆迁行政裁决机关在裁决过程中,也应当对被拆房屋评估报告是否送达被拆迁人、房屋承租人的问题予以查明,并确保在裁决作出之前将评估报告送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关未查明该问题即作出房屋拆迁行政裁决,且不能举证证明被拆房屋评估报告已经送达被拆迁人、房屋承租人的,所作房屋拆迁行政裁决属认定事实不清、主要证据不足,且违反法定程序。被拆迁人、房屋承租人诉至人民法院请求撤销该裁决的,人民法院应予支持。”尽管我国不是判例法国家,不过为确保司法尺度的统一性,最高人民法院公报公布的案例对各级法院的司法审判活动具有一定的借鉴和指导意义。虽然《城市房屋拆迁管理条例》中的行政裁决程序已经被《征补条例》中征收补偿决定程序所取代,补偿裁决书代之以补偿决定书,但这两个程序本质是相近的,都是以行政机关为主导,参照评估结果,运用行政权力对被征收(拆迁)房屋应得补偿款或安置方式进行强制性认定,并作出安置补偿行政文书,且该行政文书都具有强制执行了力。所以,前述公报中的上海案例确立的司法原则,同样应该适用于国有土地上房屋征收与补偿工作中,即被拆房屋评估报告没有送达给被征收人的,征收人所作房屋征收补偿决定书属认定事实不清、主要证据不足,且违反法定程序，被征收人请求撤销该补偿决定的,人民法院应当予以支持。

　　在进入房屋强制拆除执行阶段,人民法院审查发现房屋没有评估或评估报告没有送达给被征收人,而被征收人又没有启动诉讼程序,请求撤销执行依据—安置补偿决定书,应该先行中止执行程序,待补正后再根据案件事实决定是否继续执行强制拆除工作。否则,一旦执行错误,将不可回转。

　　某中院鉴于某县政府在作出征收补偿决定前,没有依法将房屋评估报告送达给林某,依法中止案件执行,符合程序规定,体现了程序公正。

　　房屋评估是征收(拆迁)中必备的重要工作环节,征收(拆迁)方应该依法选择、委托评估公司。评估公司受托后,应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,出具评估报告。该评估报告只有在依法送达被征收(拆迁)方后,才对其发生约束力。被征收人最好自己了解熟悉评估规则,对评估报告内容有异议的,如存在漏项、估价没有达到市场价标准或材质不符等问题,应在收到评估报告之日起十日内向价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。