公房拆迁这几种情形，补偿安置大不一样，你是哪一种？

　　引言

　　随着城市建设进程的加快，很多公房面临拆迁。一纸征收公告，就打破了老百姓平静的生活。当承租人变更、公房产权不明等问题和拆迁缠绕在一起，纠纷就随之而来。

　　公房拆迁补偿怎么计算，补偿款如何分配?公房拆迁有哪几种情形，各地政策是如何规定的?看完本文您就知道了。

　　什么是公房?

　　公房具体分类有哪些?

　　公房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅和其他营业性用房。

　　目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

　　公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房产权人是国家或单位，只有在进行房改后，产权出售给职工个人之后，房屋可以由职工自己意愿上市交易。

　　按照产权人的不同又分为三种：

　　第一种是直管公有住房。指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

　　第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，常见的就是各地区行政部门或事业单位的集资家属院。

　　第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。单位职工只享有使用权，产权由单位绝对享有。

　　通常能上市交易的是前两种。

　　这其中又需要注意公共租赁住房，它是直管公房的一种，指由国家提供政策支持、社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房。

　　公共租赁房屋产权归国家或单位所有，承租人享有房屋使用权，公租房不能随意买卖，但是承租权可以进行转让，在符合一定条件下，承租权还可以继承。

　　公产房拆迁这几种情形

　　补偿安置大不同，注意区分!

　　公产房拆迁的补偿安置对象，首先要确定房屋产权人。

　　原始公产房的产权归国有或者单位所有，但1994年国务院提出并实行了城镇住房制度方面的改革，这一改革致使公产房产权出现这几种情况：一是公家依然独立享有、二是个人独立享有、三是单位与个人按比例享有。

　　根据公房产权的几种情况，补偿安置也有区别：

　　第一种，补偿对象为单位或国家部门，补偿协议与单位签订，职工住户可以依据补偿安置方案获得一定搬迁费、过渡费，对房屋实际装修的补偿也可以获得。

　　第二种，职工个人作为被补偿和安置的对象，依法获得货币补偿或产权调换补偿，另外还能获得的搬迁费、过渡费、装修补偿以及搬迁奖励。

　　第三种，依照产权份额，单位与个人可以协商确定补偿方式，选择货币或者产权调换，依比例分配。通常会以职工个人安置为主，保障其拆迁安置的合法权益。

　　这里需注意：虽然房屋拆迁补偿和安置通常针对产权人，但是保障性公租房是个例外。公租房拆迁，产权人与承租人都是被补偿和安置的对象，也就是承租人即使不享有房屋的产权，遇到拆迁也依法享有补偿与安置。

　　2019年公租房拆迁补偿安置

　　各地政策规定如下：

　　对于公租房拆迁补偿到底如何分配，这是一个颇具争议的话题。而一些地方规定房屋补偿只针对产权人，而另一些地方则规定承租人也依法享有补偿。

　　需要提醒大家，依法申请租赁的公房、经济适用房的，承租人虽然不享有房屋的产权，但是拆迁承租人依然能作为被补偿和安置的对象。

　　各地政策规定不一，我们来具体了解下：

　　北京市

　　《北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》的通知》

　　四、被征收人的安置

　　(三)安置面积2.被征收人合法使(租)用的房屋为直管公房或者自管公房，安置原则为使(租)用人愿意按照房改政策购买所承租直管(自管)公房的，购房后由使(租)用人作为被征收人与区房屋征收部门签订补偿协议。使(租)用人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租直管(自管)公房，且与房屋所有权人未协商一致的，区房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对使(租)用人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区房屋征收部门分别与房屋所有权人和使(租)用人签订补偿协议;使(租)用人也可按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由使(租)用人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，使(租)用人未达成协议的，区房屋征收部门报请区政府作出补偿决定。

　　上海市

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　第二十九条：征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

　　成都市

　　成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知：(七)关于存在租赁关系的房屋补偿。征收的房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。

　　对直管公有住宅实施征收的，承租人经房屋产权人同意后可按相关规定购买原承租房，由房屋征收部门对购房人给予补偿;房屋产权人不同意出售承租房的，实行产权调换。

　　对直管公有非住宅实施征收的，原则上实行产权调换，确无条件实行产权调换的，实行货币补偿。对由政府部门分配承租的直管公有非住宅，货币补偿费总额由产权人和承租人按5∶5的比例分配，终止租赁关系;对政府部门采取招租、议租、竞租等方式，按《房屋租赁合同》管理的直管公有非住宅，依照合同约定办理。

　　重庆市

　　重庆市梁平区人民政府办公室关于印发《重庆市梁平区棚户区改造直管公房补偿安置办法(暂行)》的通知：四、房管所对承租人的补偿内容

　　(一)货币补偿安置。住宅承租人实行货币补偿安置的，按照被征收房屋货币补偿金额的30%给予房屋承租人弃租补偿，解除房屋租赁关系，5年内不再申请廉租住房及公共租赁住房保障;非住宅承租人补偿按照被征收房屋货币补偿金额的15%给予房屋承租人弃租补偿，同时解除房屋租赁关系。

　　对符合廉租房、公租房居住条件的可纳入优先安置，但不得享有货币安置补偿，保留租赁关系不变，重新签订租赁协议，按照住房保障有关规定重新确定租金。

　　长沙市

　　关于重新公布《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》的通知：第七条 直管公房按其房地产的评估价格结合装饰装修及附属设施、搬迁补偿等计算补偿，由房屋征收部门将征收房屋补偿及其他补偿费用支付给产权单位。产权单位负责对合法承租人进行补偿安置，费用在所获补偿安置款中列支。

　　第八条 产权单位对直管公房住宅承租人的补偿安置方式为异地房屋安置和解除房屋租赁关系货币补偿安置两种。

　　第九条 产权单位对直管公房非住宅承租人的补偿安置一律为解除房屋租赁关系货币补偿安置。

　　苏州市

　　关于印发《苏州市城区征收直管公房有关补偿的规定》的通知：

　　三、直管公房所有权人与承租人解除租赁关系的，实行货币补偿

　　(一)征收直管公有居住房屋的补偿

　　1.以标准租金租赁的，房屋评估值的80%给房屋承租人。房屋是普通住宅的，房屋评估值的20%给直管公房所有权人;房屋是控保建筑或文保建筑的，按房屋评估值的30%给直管公房所有权人。房屋承租人可按照《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》的规定，购买政府提供的定销商品房。

　　2.以协议租金租赁的，租赁协议终止，房屋评估值全额给直管公房所有权人。

　　3.征收居住房屋改变房屋用途的直管公房，房屋评估值的30%给直管公房所有权人、70%给承租人。

　　4.房屋装修评估值给装修出资人。

　　5.居住房屋的非承租部分(如门房间、走道、备弄等)，其评估值全额结算给直管公房所有权人。

　　除了上述一些省市对公租房拆迁产权人与承租人的补偿和安置做了具体规定，其他地区也相继出台相关法律法规。

　　但是，实践中很多公租房承租人依然面临很不合理和不公平的补偿与安置。很多承租人拆迁后就没有居住的地方，补偿也无法满足居住条件，这跟公租房保障性质的初衷相违背。

　　面对不合理不合法的补偿与安置，承租人要运用法律维护自身合法权益，国家是向前发展的，公民基本生活保障应当是最为重要的。因此，面对不合理不合法的补偿，广大被拆迁人应当勇敢说：不!