浅论法院执行中“买卖不破租赁”之例外

浅论法院执行中“买卖不破租赁”之例外

——曾敏杰 福建万天律师事务所

“买卖不破租赁” ，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 然而，“买卖不破租赁”并非没有例外，本文将结合法理及实例着力分析在司法拍卖中“买卖不破租赁”之例外情形。

关键字：买卖不破租赁 司法拍卖

一、“买卖不破租赁”原则及例外

“买卖不破租赁”最早源于《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。我国最早在《民通意见》119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”

可见，无论是国内法还是国外法对于“买卖不破租赁”都有规定，尤其是涉及房屋、土地等不动产买卖，因为动产租赁不应当适用该原则，理由是：第一，动产的种类繁多，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。而不动产种类较少、标的较大而且通常用于出租收取租金，“买卖不破租赁”的原则的确立有利于保护不动产租赁权，维持经济社会的稳定。

然而，“买卖不破租赁”的原则并非没有例外，根据我国现行的法律法规，目前大致有四种情况属于“买卖不破租赁”的例外：

一是动产租赁的限制适用。从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

二是在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

三是在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。

四是破产财产处理过程中的限制适用。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

二、执行拍卖中能否适用“买卖不破租赁”原则

执行拍卖亦属于买卖，是委托人委托法院通过司法拍卖平台就标的物进行拍卖的行为，一般出现在案件的执行阶段，为实现相应债权而采取的手段。有一种观点认为司法拍卖后，买受人根据《成交确认书》以及法院的协助执行裁定书获得标的物的所有权，该过程属于通过公法而获得的物权，私法上“买卖不破租赁”原则不能适用，如果采取这种观点，那么标的物的承租人将面临巨大的风险，买受人在获得所有权后可以根据《物权法》的规定要求承租人返还原物、排除妨害、消除危险等。然而，在司法实践中如果简单的适用上述原则将导致承租人的租赁权无法得到保障，因此，实践中更多的是将司法拍卖视为买卖的一种方式，原则上应当适用“买卖不破租赁”原则。

关于以上四种“买卖不破租赁”的例外情况，在司法拍卖的实践中屡见不鲜，也由此引发了不少争议，主要集中在第二、三两种情形下，“买卖不破租赁”的原则能否适用的问题，下面结合案例进行探讨研究。

三、标的物抵押之后出租的属于“买卖不破租赁”例外

基本案情：绵竹市农村信用合作联社诉李某某返还原物纠纷一案，原告（绵竹市农村信用合作联社）与原四川省德阳市某船头水泥有限公司（以下简称船头水泥公司）于2007年5月2日在原告处申请贷款，将船头水泥位于绵竹市拱星镇中心村的国有建设用地使用权、房屋所有权及构筑物作抵押。房屋所有权于2007年5月28日在绵竹市规划和建设局办理抵押登记，国有建设用地使用权于2007年6月1日在绵竹市国土资源局办理抵押登记。因船头水泥公司不能按期归还原告贷款本息，原告依法将船头水泥公司起诉并申请人民法院依法强制执行，2015年9月28日绵竹市人民法院依法将船头水泥公司的国有建设用地使用权、房产及构筑物裁定给原告抵偿部分贷款本息。从2015年9月28日起，以上国有建设用地使用权、房屋及构筑物的所有权的所有人变更为原告。原告接手管理后得知船头水泥公司未经原告同意，于2009年12月31日与被告（李某某）签订《土地租赁协议》，期限为2009年12月31日至2029年12月31日，面积15亩，租金6年一付。原告告知被告撤走被告的设备，将土地、房屋归还给原告，被告拒绝。

法院观点：本案的争议焦点为：被告李某某对案涉标的物的租赁关系是否可以对抗原告对案涉标的物的建设用地使用权。首先，船头水泥公司于2007年5月28日向原告借款时，将其国有建设用地使用权等抵押给原告并办理了抵押登记，故原告对船头水泥公司国有建设土地使用权依法享有抵押权，船头水泥公司于2009年将抵押物租赁给被告并签订《土地租赁协议》，被告实际租赁案涉土地。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”即案涉土地上同时存在抵押权和租赁权，原告的抵押权设定在先，被告所持租赁合同签订在后，依照上述法律规定，抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，即被告的租赁关系不得对抗原告的抵押权。

裁判结果：被告李某某于本判决生效之日起九十日内，将其占用的坐落于绵竹市拱星镇祥柳村的土地腾空，并将该土地返还给原告绵竹市农村信用合作联社。

从上例中可见，《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条都直接规定了在标的物抵押后出租的情况，不适用“买卖不破租赁”的原则，该标的经抵押及人民法院处置后，抵押权人以及标的物的买受人均可以不受原租赁合同的约束，直接行使权力人的有关权力。

四、标的物在法院查封之后出租的属于“买卖不破租赁”例外

基本案情：原告张某某诉被告余某某排除妨害纠纷一案，原告于2017年10月10日购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居委委员会富华路富华楼二座305号的房屋，并于2017年12月18日取得不动产权证，交接房产时发现该房产内尚由被告居住使用，被告称有签订租赁合同且不愿搬离，原告通过物管得知该房屋存在拖欠水电费、物管费等情况。原告作为产权人权利受损且被告没有足够证据证明其合法拥有租赁权，为此原告多次要求被告搬出，被告不愿搬出，迫于无奈原告于2018年4月24日报警，但协调未果，后原告为维护自己的合法权益，遂提起本案诉讼。

法院观点：原告通过司法拍卖的方式取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋所享有的合法权利受法律保护。被告与第三人、广东顺德华生装饰设计有限公司签订的《借款合同》《房屋质押合同》及《个人出租房屋合同》中均有广东顺德华生装饰设计有限公司的盖章，但是合同签订时广东顺德华生装饰设计有限公司尚未核准成立，被告称合同签订的时间无法确认，不能排除上述合同是被告及第三人是在案涉房屋被本院查封后签订的。被告对于三份合同的内容不能做出合理解释，被告及第三人恶意串通签订上述三份合同规避债务，以达到损害第三人利益的目的，上述三份合同均为无效合同。

裁判结果：一、被告余某某于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居委委员会富华路富华楼二座305号的房屋[不动产权证号：粤（2017）顺德区不动产权第1117162858号]交还给原告张某某；

二、被告余某某自2017年12月18日起按照每月1500元的标准向原告支付案涉房屋的占用费，占用费计算至房屋实际交还之。

从上例中可见，法院查封之后签订的租赁合同，在司法拍卖中不适用“买卖不破租赁”的原则，具体规定有《城镇房屋租赁合同司法解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”在本案例当中，被告与第三人签订的租赁合同有明显恶意磋商损害第三人利益的嫌疑，故不能适用“买卖不破租赁”的原则。

四、法院执行拍卖的过程中公示“带租拍卖”的效力认定

实践当中人民法院在执行拍卖的过程中为了履行瑕疵披露义务，通常公示“带租拍卖”，在法院已就租赁情况进行公示的情况下，“买卖不破租赁”的原则能否适用的问题存在两种截然相反的观点。一种观点认为截然法院公示了“带租拍卖”买受人应无条件接受租赁合同的约束，适用“买卖不破租赁”的原则，不得主张不受租赁合同的约束；一种观点认为法院公示“带租拍卖”并不是要求买受人直接接受该租赁合同，买受人参与竞拍的行为仅仅是就标的物本身进行邀约，不涉及到租赁合同的确认。

综合本文进行分析，笔者同意第二种观点，根据《拍卖法》规定，人民法院在执行拍卖时有就标的物的瑕疵进行披露的义务，公示“带租拍卖”仅仅只是法院履行瑕疵披露义务的行为，不能认为法院要求买受人接受该租赁合同，通常法院进行公示“带租拍卖”时会附上相关说明，如：“因租赁合同产生的问题，当事人另行解决”等。因此，买受人仍然可以依据相关法律主张“买卖破租赁”的权利。

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