北京房产律师——购买了涉及他人权利的拆迁安置房，可以起诉解除买卖合同吗

原告诉称

原告江某珊向本院提出诉讼请求：1．依法分割张某鹏、李某甲位于北京市门头沟区A号的共同房产，确认张某鹏享有该房产60%的份额；2．本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2013年9月，原告与被告签订了K号房屋购房协议，后双方因该协议发生纠纷，原告提起诉讼，法院作出B号判决，判决解除双方签订的购房协议，判令被告向原告返还购房款。被告不服一审判决，提出上诉，二审法院作出C号民事裁定，准许被告撤诉，原判生效。判决生效后，原告申请强制执行，法院查封了被告尚未为办理产权登记的A号房屋（现仍处于被查封状态）。

被告因在与本案第三人协议离婚时，将A号房屋赠给其子张某桂，所以张某桂对法院查封A号房屋和强制执行的行为提出了异议，法院经审理作出D号民事判决，认定赠与无效，A号房屋为被告与本案第三人的共同财产，并驳回张某桂的诉讼请求。张某桂不服一审判决，提出上诉，二审法院作出E号民事判决，驳回张某桂上诉，维持原判。

2018年7月，原告提起刑事自诉要求被告履行生效判决确定的给付义务，法院经审理认为张某鹏在具有履行能力的情形下拒不履行生效判决，作出F号刑事判决书，以张某鹏犯拒不执行判决罪，判处其有期徒刑二年六个月。现张某鹏已经出狱，但仍拒不分割A号房屋，致使原告无法得到赔偿。

在此期间，原告多次请求法院强制执行A号房产，法院认为A号房产为被告与本案第三人李某甲的共同财产，应当先将A号房屋进行分割析产，待确定被告享有的财产份额后，才能将被告的财产予以强制执行。从拆迁利益来源及张某鹏服刑后出狱的情况来看，张某鹏属于应当在分割夫妻共同财产时予以照顾的情形，要求判决张某鹏对A号房屋享有60%的份额。

被告辩称及第三人述称

被告张某鹏经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。

第三人李某甲述称，不同意原告的诉讼请求。根据张某鹏与G中心签订的《北京市门头沟区城市房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称拆迁协议），张某鹏、李某甲、张某桂等五人均为安置对象。此次拆迁安置是通过房屋产权置换方式进行补偿的，其余两人已通过协议的方式放弃A号房屋的所有权，被告也通过和其兄弟姐妹达成协议的方式放弃了A号房屋，因此A号房屋为我和张某桂共有财产。

我与被告在离婚时约定A号房屋归张某桂。即使张某鹏对A号房屋享有利益，但是我们都具备行为能力，离婚时的约定是我们的意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，也没有恶意串通损害第三人合法权益的情形，应当认定，我和被告离婚协议的赠与行为有效。我和被告之间对A号房屋的处分不具有侵害债权、损害原告权益的可能性。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人张某桂述称，我的意见与李某甲一致。我是房屋拆迁时的被安置人口，因此安置房屋中有我的份额，而且我父亲通过与兄弟姐协议的方式将其份额给了他的兄弟姐妹，A号房屋的利益就应该是我和我母亲的。我父母离婚时明确约定A号房屋归我所有，这个时间早于江某珊与张某鹏买卖房屋的时间。我不同意原告的诉讼请求。

法院查明

张某鹏与李某甲原系夫妻，生有一子张某桂。张某鹏与张某深、张某卿、张某晓、张某海系兄弟姐妹关系。位于门头沟区H号房屋原系张某鹏之父张某承租的公房，张某夫妇在拆迁前已经死亡，房屋由张某鹏一家使用。2010年11月2日，张某鹏与G中心订立拆迁协议，将H号房屋交付拆除，面积置换取得两套一居室及一套两居室，补偿费85352元。

2011年3月28日，张某鹏与张某深、张某卿、张某晓、张某海订立《协议书》，主要约定：1、张某鹏分得两居室一套及补偿款85352元。2、张某海、张某晓共有一居室一套，所需费用由二人交纳。3、张某深、张某卿共有一居室一套，所需费用由二人交纳。4、房屋未过户前，各自的费用各自负担，张某鹏协助办理相关手续。5、该协议五兄弟姐妹签字发生法律效力。6、该协议每人一份。

李某甲、张某鹏曾以《协议书》未经李某甲同意，且张某鹏系受胁迫所签为由，起诉要求确认协议书无效。2011年6月17日，本院作出I号民事判决书，判决驳回李某甲、张某鹏的诉讼请求。该判决现已生效。后，张某鹏与J中心签订《选房安置协议书》选定安置房屋。

《选房安置协议书》约定房屋分别为：位于北京市门头沟区K号一居室房屋，位于北京市门头沟区L号一居室房屋及位于北京市门头沟区A号二居室房屋。2013年3月26日，张某鹏与李某甲登记离婚，离婚协议中约定：A号房屋归张某桂所有，K号、L号房屋归张某鹏所有。

2013年5月，张某海、张某晓、张某深、张某卿以物权保护纠纷为由将张某鹏诉至本院，要求确定L号房屋归张某深、张某卿所有，K号室房屋归张某海、张某晓所有。本院审理后于2013年11月19日作出M号民事判决，其中第二项判决K号屋归张某海和张某晓共有，张某鹏腾退K号房屋给张某海和张某晓。后张某鹏不服一审判决上诉于一中院，该院作出N号民事判决，判决驳回上诉。

在M号案件审理中，张某鹏（甲方）和江某珊（乙方）于2013年9月27日经P公司签订房屋买卖居间合同，约定乙方以85万元的价格购买张某鹏所有的K号房屋，其中5万元乙方于房本下发过户之日同时给付甲方。合同签订后，江某珊履行了80万元购房款的给付义务，张某鹏将K号房屋交付江某珊使用。

M号民事判决生效后，张某海、张某晓申请执行，要求张某鹏腾退和K号房屋，后进入和掌控该房屋。江某珊得知该情况后，于2014年7月将张某鹏、P公司诉至本院，要求解除三方签订的房屋买卖合同。本院审理后于2014年8月20日作出B号判决，判决解除房屋买卖居间合同，张某鹏返还江某珊购房款80万元、赔偿江某珊违约金25．5万元。张某鹏不服一审判决提出上诉，后撤回上诉。

B号民事判决生效后，张某鹏未履行判决确定的给付义务，江某珊于2014年12月22日向本院申请强制执行。2015年3月30日，本院向北京市门头沟区Q村村委会与J中心发放协助执行通知书，依法查封张某鹏名下A号房屋，查封期间不得办理任何手续。

后张某桂提出执行异议，以A号房屋已经由张某鹏和李某甲赠与给其为由，请求法院依法解除对A号房屋的查封。本院于2015年4月28日裁定驳回张某桂提出的异议请求。张某桂于2015年5月7日依法提起案外人执行异议之诉,本院审理后于2015年7月7日作出D号民事判决，驳回张某桂的诉讼请求。张某桂提出上诉一中院于2015年9月29日作出E号民事判决，驳回上诉，维持原判。

李某甲、张某桂主张，原有被拆迁房屋院内有李某甲、张某桂和张某鹏新建的房屋，张某桂17岁时已经开始实习，2012年毕业，在实习期就有工资，并将工资交到家中，张某鹏与李某甲建房用的是家庭共同财产，因此所建房屋亦为一家三口的共同财产。

张某鹏与其兄弟姐妹通过协议的方式将其份额给了兄弟姐妹，因此A号房屋中已经没有张某鹏的利益，房屋属于李某甲与张某桂。李某甲和张某鹏离婚时明确约定A号房屋归张某桂所有，该约定早于江某珊与张某鹏建立房屋买卖关系的时间。张某鹏如果存在生活困难的情形，张某桂自然会尽到应尽义务，不存在张某鹏应该多分夫妻共同财产的情形。张某桂未就其出资建房情况提交证据证明。

另，因拒不履行生效判决确定的给付义务，江某珊于2018年7月17日向本院提起刑事自诉案件，请求对张某鹏以拒不执行判决罪定罪量刑并从重处罚。本院审理后于2018年12月27日作出F号刑事判决，判决：被告人张某鹏犯拒不执行判决罪，判处有期徒刑二年六个月。现张某鹏已服刑完毕。

裁判结果

一、位于北京市门头沟区A号房屋的相关权利归张某鹏与李某甲共同享有，二人各享有百分之五十的份额；

二、驳回江某珊的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，张某鹏作为被拆迁人与G中心签订拆迁协议，并作为安置房的购房人与J中心签订《选房安置协议书》，取得了A号房屋。虽然张某鹏与李某甲在离婚协议书中约定A号房屋归其二人之子张某桂所有，但该房屋尚未办理房屋产权登记，赠与合同的成立和生效并不等同于物权发生变动，张某桂尚未取得A号房屋的所有权。

因A号房系婚姻关系存续期间取得，故该房屋应为张某鹏和李某甲的共有财产。张某桂虽提出其有共同出资在H号内建房的情况，但根据查明的事实，其在房屋拆迁时仍是未成年人，一般情况下，就未成年的经济能力而言，很难达到与父母共同建房并享有房屋权利的情形，且张某桂未提交任何证据证明其存在与父母共同建房的情况，故对其该意见法院不予采纳。

根据拆迁协议约定，涉案安置房屋系基于被拆迁房屋置换方式取得，即安置房屋的面积、户型等与原有被拆迁房屋息息相关，安置人口数目不影响安置房屋的面积，因此对张某桂关于其基于安置人口享有安置房屋利益的意见，法院亦不予采纳。

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。根据查明的事实，A号房屋系张某鹏与李某甲的共同财产，在离婚时应当在二人之间进行分割。江某珊虽提出张某鹏应当多分得财产，但并未提交充分证据证明，张某鹏不存在应多分财产的法定理由。故法院判定A号房屋张某鹏与李某甲每人享有50%的份额。