浅谈合同解除
2023/02/08 08:46:29
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来源：姚丹律师
合同解除权的请求权基础有2个，即约定解除和法定解除。约定解除：《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定了解除合同事由的，当条件成就时，一方获得解除权，可以解除合同。司法实践中，比如装饰装修合同纠纷，除非合同中明确约定装修公司随意增项，业主可以解除合同，否则双方就是对合同变更未协商一致，合同不变更应按原合同履行；又比如房屋买卖合同中，除非合同中明确约定，卖方未在约定期限内解除抵押，买方可以解除合同，否则买方一样不享有解除权。再比如租赁合同中，除非明确约定出租方断水断电，承租方可以解除合同，否则承租方不享有解除权。上述举例只为说明在合同双方未就解除合同一事协商一致时，一方是否享有解除权的情形，该处的解除权是指因合同双方约定产生的解除权。当不具备约定解除的基础时，我们可以考量是否满足法定解除的条件。法定解除：《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”首先，何为合同目的，以上述纠纷为例，装饰装修合同纠纷，合同目的就是将标的房屋按约定装饰完毕，装修公司的合同义务是交付成果，业主的合同义务是给付钱款。装修公司增项，业主不同意，不能导致合同目的无法实现，任何一方不享有解除权，但若一方明确表示不再履行合同义务了，则另一方可依据《民法典》第五百六十三条第二款第（二）项的规定，行使法定解除权；房屋买卖合同中，合同目的是目标房屋完成所有权人变更，卖方的合同义务是配合办理所有权人变更手续，买方的合同义务是给付钱款，卖方未按约定解除抵押，会导致办理过户的时间延后，但不会影响合同目的无法实现，如果买方要解除合同，需依照《民法典》第五百六十三条第二款第（三）项的规定，行使法定解除权；租赁合同中，合同目的是目标房屋使用权的转移，出租方的合同义务是在租赁期内保证承租方正常使用房屋，承租方是按约定使用并如期支付房租。出租方断水断电导致承租方无法正常使用合同的，承租方可以依照《民法典》第五百六十三条第二款第（三）项的规定，发函催告出租方及时恢复，超过合理期限后，承租方可解除合同，经催告，出租方恢复供水供电的，承租方可向出租方索赔断水断电造成的损失。即使出租方断水断电是由于承租方未按时交纳房租，承租方依法仍享有上述权利，除非租赁合同明确约定，承租方未按时交纳租金，出租方可断水断电，否则应对承租方的损失进行赔偿。
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