签订认购协议后，无法就商品房预售合同的条款内容达成一致，房子不想买了，已支付的定金可以退吗？

买房对于我们大多数人来说都是人生的一件大事，如果在签订购房协议后无法与开发商就房屋买卖合同条款细节达成一致，已支付的定金可退吗？

一、首先我们需要确定《认购协议》的性质。

《商品房认购协议》大多为预约合同性质，也有部分为本约合同，判断《认购协议》究竟是预约合同还是本约合同，应看《认购协议》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括当事人姓名或名称、商品房基本情况（房号、面积）、总价或单价、付款时间、付款方式、交付条件及日期等。具备上述主要条款的即为本约合同。

二、若最终未能签订正式购房合同，《认购协议》中约定的定金能否退还？是否适用定金罚则？需要分以下几种情况探讨。

1、出卖人违约：

① 若因出卖人未取得商品房预售许可证明而进行房屋预售的，认购协议无效，出卖人应当返还定金并赔偿买受人损失；

② 若因出卖人在认购协议规定的期限内将认购房屋转售他人而导致商品房买卖合同未能订立的，应双倍返还定金；

③ 若出卖人未能履行认购协议中确认的房屋条件，如房价、楼层、面积等而导致签约未成的，应双倍返还定金。

2、买受人违约：

若因买受人没有按照认购协议规定的时间、地点去签约而商品房买卖合同未能订立的，定金不予返还。

3、其他事由：

若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

一般来说，签订《认购协议》不具备成为本约合同条件时，购房者与开发商无法就《商品房买卖合同（预售）》具体条款内容达成一致时，应当视作不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将定金返还于买受人。

法条链接：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《 商品房销售管理办法 》第 十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》

第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。   

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：  

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；  

（三）商品房的销售方式；  

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；  

（五）交付使用条件及日期；  

（六）装饰、设备标准承诺；  

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；  

（八）公共配套建筑的产权归属；  

（九）面积差异的处理方式；  

（十）办理产权登记有关事宜；  

（十一）解决争议的方法；  

（十二）违约责任；  

（十三）双方约定的其他事项。