北京房产律师——姐妹共同承租房屋登记在一人名下房屋如何分割

原告诉称

原告周某云向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销原告周某云与周某雨于2015年2月19日签订的《协议》中赠与行为；2.本案诉讼费由李某浩、李某武承担。

事实与理由：周某云与周某雨（2021年4月11日去世）系姐妹关系，被告李某武系周某雨的丈夫，被告李某浩系周某雨的儿子。周某云系单位正式职工，承租该单位位于北京市西城区一号房屋，2013年5月17日根据房改政策折合周某云的工龄，由周某云购买了涉案房屋。2015年2月19日春节期间周某云在李某浩、李某武家中，在李某浩、李某武提前起草的《协议》上签了字，将涉案房屋中的41.38%的产权赠与周某雨。

疫情期间周某雨欲将其中一间房屋对外出租，周某云不同意，因此发生争议。后经北京市西城区展览路街道人民调解委员会调解并达成《人民调解协议书》，确认周某云为涉案房屋产权人，现赠与标的物未交付给周某雨。为此周某云向法院提出诉讼要求撤销赠与，请求法院依法审理公正判决。

被告辩称

被告李某浩、李某武辩称，不同意周某云的诉讼请求。一、周某云为案涉房屋名义所有权人，实际应由周某云和李某浩、李某武按份共有，周某云58.62%，二被告41.38%。周某云系被告李某武妻妹。案涉房屋原为北京单位的公产房屋，房改前由周某云和被告李某武分别承租、合住（两户走同一大门，合用厕所和厨房）。周某云租住三号，李某武租住四号。四号系被告李某武与其妻周某雨于1999年花5万元现金从林某亮处购买的承租权。购买承租权的原因是因为当时周某云离婚，一人带着孩子居住在狭小的三号房屋。周某云为兄弟姐妹中最小的妹妹，周某雨为照顾妹妹，故购买四号房屋的承租权。2000年1月，李某武与出租方单位签订了《公有住宅租赁合同》，上述租赁合同签订后，周某雨一家并未实际入住，而是提供给周某云母女居住。

周某雨后得知周某云已将涉案房屋三号-四号房屋统一购买至自己名下并办理了产权证。周某雨对该共有租赁住房的产权购买过程提出了异议。周某云表示，她会草拟一份协议，将姐妹俩对于涉案房屋的权属都明确清楚。2015年2月19日，周某云及其女儿冯某菲、周某雨及其儿子李某浩签署了《协议》。在该协议中明确阐明：房屋的产权，因合住户关系，无法由双方共同持有，所以在房产证上显示为甲方（周某云）所有。实际上归甲乙双方（周某云、周某雨）双方所有。产权比例为甲方（周某云）占58.62%，面积为37.224平方米。乙方（周某雨）占41.38%，面积为26.276平方米。甲乙双方对上述产权分配比例及面积没有异议。

《协议》中第1条亦明确约定：乙方（周某雨）承诺支付甲方（周某云）叁万元购房款，剩余5385.20元由甲方（周某云）自己承担。2015年4月15日，周某雨向周某云支付了协议中约定的叁万元购房款。此后双方也一直按照协议的约定实际履行。2021年4月11日周某雨去逝，案涉房屋41.38%的份额应由李某浩、李某武继承，继续与周某云共有。

二、案涉协议非赠与合同，李某浩、李某武系实际共有产权人。根据一物一权的原则，涉案房屋不能办理两个产权证，在周某云提交的证据通知中明确通知缴纳购房款要交租房原件。而周某云提交的证据二《公有住宅租赁合同》，虽然写明由其租住三号、四号，但该合同系在2001年7月26日签订，租期却自2000年4月1日始。而四号即在2000年1月1日由李某武承租，此时仍在李某武承租期内。《民法典》第657条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，案涉《协议》中无任何无偿赠与的意思，实为双方对购买房屋的过程及房屋份额确认，以及后续相关利益的分配作详细约定。

三、周某雨、李某武一直实际享有涉案四号房屋的租金收益。在涉案房屋出租后，周某云一直将属于周某雨所有的四号房屋的租金收益如期支付给周某雨。自2018年开始，周某雨又独自将四号房屋单独出租给案外人。租期长达2年之久，且租金一直由周某雨享有。后因疫情原因，对于四号房屋的租赁临时中断。周某云就趁此机会私自更换门锁，从而引发了双方现在的矛盾。近20年的时间，周某雨和李某武一直实际拥有四号房屋的出租所获得的租金，且很长一段时间内均为周某云转给周某雨，《协议》中约定每年的供暖费用是周某雨承担800元，周某云转给周某云的租金均是扣除供暖费用后的剩余租金，故周某云亦认可周某雨拥有房屋的部分产权。

综上，李某武原为涉案四号房屋的合法承租人，后周某雨、周某云双方签署协议，进一步明确了周某雨为涉案房屋三-四号房屋按份共有的产权人。尽管目前涉案房屋的产权登记在周某云一人名下，但该房屋应由周某云、李某武共有。根据《民法典》第509条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，为了维护被告的合法权益，李某浩、李某武也于2021年4月28日起诉至法院，要求周某云履行《协议》，协助办理过户登记手续。目前，该案件也正在等待开庭审理中。周某云仅拥有涉案房屋三-四号房屋中三号房屋的产权，占涉案房屋全部比例的58.62%；而周某雨、被告李某武拥有四号房屋的产权，占涉案房屋全部比例的41.38%。周某云与周某雨之间无任何赠与的事实和法律关系，更不存在周某云可以行使撤销赠与合同的理由，周某云存在虚假陈述。请法院查清事实，驳回周某云的全部诉讼请求。

法院查明

周某云为北京单位第一保修分公司退休职工。2001年7月26日，周某云与单位签订《公有住宅租赁合同》，约定周某云承租北京市西城区三号、四号居室2间，总使用面积46.90平方米，租赁期限自2000年4月1日起，月租金108.11元。

审理中，周某云主张其承租涉案房屋之后所有房屋租金均由周某云支付，并提供物业收款单予以证明。其中日期为2000年11月17日的收款单显示交款人为周某云。二被告对该证据的真实性及证明目的均不予认可，并主张涉案四号房屋为李某武承租。

2013年5月17日，单位（甲方、卖方）与周某云（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，乙方房屋的立契价33254元。同时约定甲方给予乙方工龄折扣：年折扣率0.9%，成新折扣：年折旧率2%。

2014年2月13日，北京单位出具证明，其内容为：“购房人姓名：周某云。本人于2013年参加房改售房工作，现以西城区一号作为房屋登记地址。特此说明。”

2014年5月27日，涉案房屋取得产权登记，房屋所有权登记在周某云名下。

2015年2月19日，周某云（甲方）与周某雨（乙方）签订《协议》一份（以下简称：涉案协议），约定：“甲乙双方共同拥有坐落在北京市西城区一号总建筑面积63.5平方米的产权房两居室楼房一套。上述房屋的产权，因合住户关系，无法由双方共同持有，所以在房产证上显示为甲方所有，实际上归甲乙双方所有。产权比例为甲方占58.62%，面积为37.224平方米。乙方占41.38%，面积为26.276平方米。甲乙双方对上述产权分配比例及面积没有异议。

2020年12月9日，周某雨与周某云在人民调解委员会签订人民调解协议，约定周某雨通过相关单位或诉讼维权，周某云是西城区一号房屋（建筑面积63.5平方米）产权人，有权维护自己安全，不向周某雨提供房门钥匙。

2020年12月3日，物业公司出具《证明》一份，其内容为，兹证明西城区一号为此次移交范围内。经核查，西城区一号，建筑面积：63.5平米，产权人：周某云，该房屋属于我公司管理项目。

审理中，李某浩、李某武提交《公有住宅租赁合同》原件一份，显示出租方为单位，承租人为李某武，住宅坐落为西城区四号，总使用面积21.29㎡，其中居室1间面积12.71平方米。自2000年1月1日起租，月租金27.80元。周某云不认可该证据的真实性，认为周某雨与李某武均不是单位职工，其无法取得涉案房屋的承租权。后李某武及李某浩申请法院至北京市单位调取涉案房屋的承租档案。经查询，公司未查询到北京市西城区房屋的档案材料。

审理中，李某浩、李某武提交李某霞证人证言，以证明涉案四号房屋的承租人为周某雨、李某武，四号房屋的房租收益实际给付周某雨。

审理中，李某浩、李某武提交银行转账记录，以证明周某雨于2015年4月15日向周某云支付了涉案协议中约定的3万元，其后周某云按期向周某雨转账支付房屋租金，部分租金在转账时抵扣了约定由周某雨负担的供暖费。2018年10月开始，周某雨单独出租四号房屋，并收取房屋租金。周某云认可转账记录的真实性，但不认可证明目的，主张周某雨给付周某云的3万元为借款，在该转账记录中可以看出2016年7月17日，周某云将该3万元返还周某雨，同时支付利息5500元。审理中，李某浩、李某武提交《房屋租赁合同》二份，以证明四号房屋的租金收益实际由周某雨享有。周某云不认可该证据的真实性，并主张该证据无法证明房屋权属。

审理中，李某浩、李某武提交周某云与周某雨的微信通信记录，以证明周某云认可周某雨对涉案房屋享有的权益。周某云认可微信通信记录的真实性，但不认可证明目的。

审理中，周某云陈述其签署涉案协议时，协议内容由周某雨拟定，其签字时协议上已有周某雨及李某浩的签名，协议如何拟定周某云并不知情。为了不和周某雨起争执，周某云才在协议上签字。签字时周某云已经取得了涉案房屋的产权登记，因此周某云认为该协议是周某云将其所有的部分财产无偿赠与周某雨的行为。后因周某雨死亡后，李某武殴打周某云，李某浩、李某武系周某雨的继承人，周某云要求撤销对周某雨的赠与。

裁判结果

驳回原告周某云的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉案协议签订于民法典施行前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，周某云主张涉案协议系周某云将其拥有的部分房屋赠与周某雨的协议，则周某云应对该事实承担举证责任。

涉案协议明确写明：“甲乙双方共同拥有坐落在北京市西城区一号总建筑面积63.5平方米的产权房两居室楼房一套。上述房屋的产权，因合住户关系，无法由双方共同持有，所以在房产证上显示为甲方所有，实际上归甲乙双方所有。”该协议内容并无任何赠与的意思表示。周某云虽不认可李某武提交的租赁合同的真实性，不认可四号房屋原由李某武承租，但未能提交证据证明李某武提交的租赁合同为虚假的。李某霞的证人证言及李某浩、李某武提交的微信通信记录与涉案协议内容亦能相互佐证。因此法院认定涉案协议系周某云、周某雨对西城区一号房屋产权份额的约定，且该约定有相应的事实基础。

周某云虽辩称其签署该协议之前对协议内容并不知情，但该协议落款处有周某云及其女儿冯某菲签字，周某云亦未提交证明其在签订该协议时受到欺诈、胁迫等情形，未能证明该协议并非其真实意思表示。

综上，法院认定涉案协议系周某云、周某雨的真实意思表示，系周某云、周某雨对西城区一号房屋享有产权份额的约定，并非周某云对周某雨的赠与。现周某云要求撤销该协议中对周某雨的赠与，无事实及法律依据，法院不予支持。