房产律师——房屋所有人为限制行为能力，其监护人出售房屋行为是否有效

原告诉称

王某斌向本院提出诉讼请求：确认原被告双方于2001年签订的房屋买卖协议有效；

事实及理由：原被告系同村村民，2001年经村镇政府同意，签订了房屋买卖协议，被告将位于昌平区S村房宅卖予原告。原告如约履行协议交付购房款，被告如约交付涉案宅基地建设用地使用证，并明确签协议当时产权交付原告所有。现原告已入住该宅院多年，近期因户口问题引起及纠纷，双方多次协商未果，故诉至法院。

被告辩称

刘某辉辩称，我父亲没说过卖房的事，对原告提交的房屋买卖协议的真实性有异议。

法院查明

2001年王某斌与刘某辉签订《买卖房屋协议书》，内容如下：“兹有昌平区S村村民刘某辉将自家宅院壹处（详见平面图示），北房三间、西房两间卖给王某斌，买卖双方确定该房产成交价为人民币壹万壹仟元整，由王某斌于本协议签订后当时将此款壹次付清，同时刘某辉向王某斌交付该房产产权（即建设用地使用证）。空口无凭，特立此协议为据，违约方必须赔偿对方全部经济损失。此协议一式两份，双方各执一份。”

协议书落款处，有卖方刘某旭、刘某辉签字捺印，买方王某斌签字捺印，证明人王某鹏签字捺印，齐某涛签字，并加盖了上S村委会的公章。《买卖房屋协议书》签订后，刘某辉将涉案房屋交付王某斌，王某斌居住使用至今。庭审中，刘某辉表示《买卖房屋协议书》中并非其签字捺印，且该协议书进行过修改：加盖了村委会的章、画了草图。经本院释明，刘某辉表示对该协议书中的签字捺印不申请鉴定。

王某斌出具《证明》一份，内容为“兹有上S村民王某斌购买本村村民刘某辉房宅一处。双方于当日交割清楚，钱款、房产证（建设用地使用证）互递。现王某斌更换房屋产权归属，村委会经办人（证明人）王某鹏、齐某涛特做此证明。”

该《证明》尾部有昌平区S村民委员会盖章，时间为2003年7月17日；北京市昌平区某镇政府盖章，时间为2003年7月28日。庭审中，王某斌申请证人王某鹏、齐某涛出庭作证，两位证人证明房屋买卖的过程，均表示买卖的房屋系刘某辉所有，因刘某辉的民事行为能力有问题，所以其父亲刘某旭作为其监护人签字确认。

另查，涉案宅院的《集体土地建设用地使用证》登记的使用权人为刘某辉。刘某辉属智力残疾三级，刘某旭系刘某辉之父。

再查，王某斌系北京市昌平区S村农民。

裁判结果

王某斌与刘某辉签订的《买卖房屋协议书》有效。

房产律师靳双权点评

无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。刘某辉属智力残疾三级，其父刘某旭作为监护人签订《买卖房屋协议书》处分刘某辉房屋的行为并无不妥。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律明确禁止宅基地使用权在非同一集体经济组织成员之间流转。本案中，作为买受人的王某斌，系北京市昌平区S村村民，具有本集体经济组织成员资格，涉案房屋及宅院从刘某辉流转至王某斌，意味着该宅基地使用权仍然属于本集体经济组织成员，因此，双方签订的《买卖房屋协议书》未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。法院对王某斌要求确认合同有效的诉讼请求予以支持。