一起商品房买卖合同系列官司胜诉的背后

　　兵以计为本，故多算胜少算。争讼的解决在很大程度上取决于事前是否进行详尽周密的运筹——诉前准备的越充分，所担当的不利的法律风险就越小，就越有可能获得良好的诉讼成果。

　　任何诉讼都不会无缘无故的发生，都是基于这样那样的原因或背景。这起系列案件发生的背景如下：一家房地产公司开发了一个五证齐全的楼盘，开发过程中，因需快速回笼资金，便决定将其中一栋楼的三层商铺分割销售，为吸引消费者，公司同时推出了一项商业方案——“购房返租”，承诺凡购买商铺的业主，只要将商铺交给公司指定的单位经营管理，每年便可获得不菲的租金。这一商业方案，一经广告宣传，便吸引了大批前来购房的消费者，纷纷前来签约。但好景不长，公司在与业主们签订的租赁合同到期后，便不愿再续约，这个时候，业主们才发现，原来他们被房地产公司给骗了。于是他们找到了我帮他们维权。

　　他们向我出示证据主要有两份：一是他们和开发商签订的《商品房买卖合同》，二是他们和房地产公司指定的公司签订的《商铺租赁合同》。

　　他们的主要担心：一购房款能不能拿回来;二已经支付的租金会不会被要回去。

　　我接手这起系列案件后，给他们提出了以下分析意见：

　　第一，用民事诉讼还是刑事报案解决?

　　我认为，房地产开发公司涉嫌非法吸收公众存款和诈骗罪，原因是该公司向业主们销售的楼盘虽然五证齐全，但是他们向业主们销售的商铺却没有按照规划部门批准的房屋面积和房号销售，而是自行分割成小平米后出售，以此手段向社会公众敛财。

　　但是我不建议业主通过刑事报案解决，因为房地产开发领域的小房地产开发商老板，一般都是凭个人的人脉做生意，他一旦被抓，公司的资金链没有人背书，自然会断裂，那么业主们到时候打赢官司，也未必能拿到钱。

　　因此，我建议业主们先打官司，穷尽诉讼手段后才能使用刑事报案这个武器。

　　第二，确认合同无效返还房屋价款还是解除合同返还房屋价款?

　　业主与房地产公司签订的合同是否有效的问题。根据《最高人民法院<关于商品房买卖合同>司法解释》规定：没有取得商品房预售许可证的房屋买卖合同无效。但本案中，虽然房地产开发公司向业主销售的商铺却并非其取得预售许可证时提交规划的房屋，而是分割后的房屋，但其楼盘确已取得商铺房预售许可证。

　　由于这类合同无效在法律上有争议，那么司法审判的结果就不可控。如果我们直接起诉合同无效，要求返还房款，法院认定合同有效，那么我们将面临被法院驳回诉讼请求，败诉的风险。

　　因此，我建议业主们走判决结果可控的诉讼路径，也就是解除合同返还房款。

　　而且，【最高院(2014)民一终字第277号】确立了一个审判规则，那就是对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。因此，在这起系列案中，即使我们不提合同无效，法院也应审查，如果法院认定合同无效，根据合同无效法律规定，房地产公司也应当返还房款，业主的目的依旧能够实现。

　　第三，以什么理由解除合同?

　　合同解除法律规定了三种形式：一是合意解除，二是约定解除，三是法定解除。

　　业主和房地产开发公司协商不成，所以才寻求诉讼解决，所以，第一种合意解除方式不能适用。

　　那么第二种约定解除呢?根据业主和房地产公司签订的《商品房买卖合同》，关于业主的解除权约定有两项：一是逾期交房;二是逾期办理产权证。在这个案子中，业主与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》当日，同时又与房地产开发公司指定的公司签订了《商铺租赁合同》，租期三年，并已收取三年租金。虽然房地产公司至今没有按照《商品房买卖合同》约定，向业主们发书面收房通知，履行交付义务。但是业主们收取租金的行为，表明已经实际享有了房屋所有权，自然房屋应当视为在业主们购房当日即完成了交付。为此，我建议业主们以逾期办理产权证为由解除合同。

　　对于第三种法定解除，我认为，房地产开发公司向业主们销售的房屋因与规划部门批准的商品房预售许可证项下记载的房屋房号、面积均不符，因此根本无法办理产权证，业主们的合同目的也不能实现，完全可以行使该项法定解除权。

　　综合分析后，我为业主们制定了解除之诉这一计策，最终，该诉讼思路在法院全部被验证，我们的诉讼请求得到了全部支持，开发商也陆续与业主们达成了调解。

　　通过这个案子，我想说随着社会法制进步和“程序至上”诉讼架构的完善，诉讼越来越向职业化、专业化、程序化方向发展，普通百姓也越来越难应对各种纷繁复杂的诉讼情势，而往往一个好的诉讼方案，却可决胜于千里之外。因此，我建议如果想在诉讼中立于不败之地，构建坚不可摧的诉讼堡垒，必须借助一定专业水平的律师帮助。