楼书、销售广告是否属于商品房房屋买卖合同的内容？

　　商品房的销售大多数是通过广告的形式在社会上对外销售，现实生活中有不少开发商为了吸引购房者的眼球，制作的楼书或者销售广告往往存在夸大宣传、虚假宣传的情形，以便达到更高的商业利润。

　　楼书、销售广告是否属于商品房买卖合同的内容被认定，开发商如果没有按照楼书以及销售广告履行广告内容，开发商是否构成违约，购房者如何维护自己的权益?

　　依据《合同法》第15条规定，商业广告属于邀约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，属于要约。一般情况下商业广告是吸引顾客的一种手段，出卖人不履行商业广告中的内容并不承担违约责任。

　　但是，若商业广告的内容具体、确定，并且对合同的订立、合同的价格有重大影响的，该商业广告应视为要约。若不按照该广告内容履行的，则构成违约。

　　依据《商品房买卖司法解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　因此开发商制作的楼书、销售广告若内容具体、确定(比如小区绿化率达到80%以上，一梯两户，有游泳池、能上户口等)并且足以让购房者产生信赖而签到房屋买卖合同并且对房屋价格产生重大影响，且购房者以此内容向开发商提出签订合同的行为时已经使得销售广告的对象特定化，属于要约，而购房者签订合同的行为则构成其对要约的承诺，此时开发商的楼书或者销售广告虽然没有在商品房买卖合同中，但是应作为合同内容的一部分，开发商应当按照楼书、销售广告的内容履行合同，若没有履行的，则构成违约，应承担相应的违约责任。

　　鉴于《合同法》对商业广告通常情况下属于邀约邀请的规定，刘娜律师特别提醒大家，若开发商的楼书、销售广告有可能存在夸大或者虚假宣传的情况，您在签订商品房买卖时一定要特别警惕，要求开发商将楼书、销售广告作为合同的内容，这样若开发商没有履行合同约定的内容应承担相应的违约责任，以便维护自己的权益。