开发商交房办证晚，能否免除责任？

　　自改革开放以来商品房买卖，其实已经属于我们购买住房的主要途径，在各大城市其实每年的交易量是非常庞大的，开发商像雨后春笋似的发展壮大起来，但是在商品房买卖过程中因开发商资金实力等原因造造成愈期交房逾期办证的事件经常发生。前几年，普通老百姓的维权意识还没有那么强，通信方面存在很大的障碍，所以说，社会影响面不算太大，主要是维权的业主数量不多。但是近几年，因为微信的普遍使用和普通老百姓法律意识的增强，愈期交房逾期办证违约案件越来越多。为了更好的保护广大业主的合法权益回答这个老百姓关心的问题，希望对广大读者有所帮助。

　　先给大家举个案例吧，2013年5月,刘某与开发公司签订商品房买卖合同,约定交房时间为2013年12月31日,同时约定交房后180日内办证,逾期办证,买受人解除合同的,按已付房款1%支付违约金。实际交付时间为2015年3月30日。

　　开发公司以施工过程中发生质量、暴力、事故等问题及工程款纠纷馬于不可抗力,同时因设计变更存在法定及约定的逾期交付免责事由争议焦点:

　　1. 逾期交付是否存在不可抗力?

　　2. 2.逾期办证违约全如何计算?

　　本案的处理要点是：

　　1.逾期交付。因开发公司所称的施工方在施工过程中发生的质量、暴力、事故等问题及其与施工方的合同纠纷等问题均不属于“不可抗力”范畴。其称因设计更应延期交房所举的设计修改通知书系设计单位给开发公司的通知,开发公司否进行了修改及修改应顺延工期的天数是多少开发公司均未举证证实,该证据不能作为开发公司交房顺延的依据,故开发公司以“不可抗力”、“设计变更”作为逾期交房的免责事由不能成立。

　　2.逾期办证。由于双方未约定逾期办证的违约金,故依据最高人民法院(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定行。开发公司于2015年3月30日将房屋交付刘某,应当自2015年3月30日180天内即2015年9月26日前为刘某办妥产权证。开发公司未能在该期限产权证交付刘某,应承担自2015年9月26日起至过户至刘某名下之日止的逾办证违约责任。

　　结合上面的这个案例，我再给大家补充几点风险建议吧：

　　1、不可抗力条款通常作为开发商免责之首选条款，但是通常在售房合同中未就其内容范围界定作出规定，购房者在签订购房合同时，应对开发商就不可抗力的界定表现形态的阐明和进行认真审查，防止开发商对不可抗力做任意扩大解释，开发商常用的几个手段，无非是市政道路的维修、市政供电供水作为不可抗力事由;

　　2、不可抗力发生后购房者有必要对影响其权益的情势进行了解，故购房者依照合同法规定，有必要在中明确发生不可抗力事件后，开发商及时通知对方的时间提供相应的证明文件，以及违反该约定的后果及开发商不能因此免除其法律责任;

　　3、注意售房合同中，非出卖方所能控制的因素的条款不能作为不可抗力的约定。除了不能预见不可避免和不能抗拒的自然灾害和事件，该条文可能还包括政府依职权对违法建筑销售的查处及其它地方的，会导致对方不可抗力范围的扩大解释。比如这几年关于环保措施，如年底会有“限工令”影响施工进度，这些原因是否属于不可抗力，实务中在不同的法院和不同的法官他们观点是不一致的，部分认为是不可抗力，前提是开发商有证据证明，比如官方红头文件、通知等文书;

　　4、合同约定，因政府原因导致逾期交房构成免责免责事由的，政府相关部门出具一纸证明即可实现，这样的话是比较容易的，在签订合同的时候，一定要对这个范围有严格的约定或者是程序限制。

　　买房属于大件上平，有的甚至因为买房付出了自己一生的心血和积蓄。买房后等到交房的时候，开发商却一再逾期交房和逾期办证，对于我们业主而言维权我认为是必要的，不管他有什么不可抗力理由或者其他原因造成逾期，合同具有具有相对性，而且双方是必须要遵守，既然违约就算他们找到了这样那样的理由，在诉讼过程当中，法院支持违约方的范围也是非常有限的，除非有证据证明确实是有法定的不可抗力原因造成的，比如说地震、大型的自然灾害。其他原因法院一般不予采纳。好了，今天先分享到这里，如有更多交流请添加关注或者私信。谢谢大家。