变更、解除房屋租赁合同时,你办理好变更、交接手续了吗?

2018/12/12 14:18:04 查看1268次 来源:俞剑律师

  案情简介:

  2015年6月某酒店与一栋商业楼各业主签订《房屋租赁合同》,租赁该栋商业楼用于经营酒店,租赁期至2028年12月。2016开始由于酒店经营困难,酒店法定代表人召集该商业楼的业主代表就房租的支付方式、房租递增问题进行多次商议,最后,酒店与业主代表口头达成一致意见:“房租由原来按季度支付变更为按月支付,房租每年按照年租金5%复式递增变更为2017年、2018年暂不予递增。”后酒店方一直按照此约定每月支付各业主租金,租金标准按照2016年租金标准执行,各业主未提出异议。

  2018年4月,该酒店被此商业楼中的甲、乙两名业主起诉至法院,均要求1、与酒店解除2015年6月签订的《房屋租赁合同》;2、酒店从2018年2月开始支付业主租金直到租赁合同解除为止;3、酒店支付业主从2017年1月拖欠至2018年1月的房租递增租金;4、酒店返还代扣税金;5、酒店承担违约金,以上共计金额二十几万元,两位业主起诉金额共计五十余万元。当月该酒店作为我所服务的法律顾问单位相关公司找到我所,委托我所代理应诉,经我所与该酒店深入沟通了解到,甲、乙两位业主起诉酒店主要是因为酒店支付2017年12月、2018年1月租金时未准时支付,两位业主本身也有解除合同之意,实际双方经过交涉,均同意解除租赁关系,酒店并在2018年2月上旬将两位业主房屋所在楼层的大门钥匙交付给其中一位业主,至此酒店便未在使用该楼层房屋,两位业主也将该房屋到中介处挂牌出租。但后因双方就返还税金、房租递增部分未协商好,导致了该诉的发生。

  法院判决:

  本案经成都市金牛区人民法院公开开庭审理,最终判决:一、确认甲乙两名业主与某酒店签订的《房屋租赁合同》于2018年2月解除;二、某酒店在判决生效之日起十日内支付甲业主2017年递增租金、税金、水电费以及违约金95800元,扣除某酒店押金27000元,共计支付68800元。某酒店支付乙业主2017年递增租金、税金、水电费以及违约金99500元,扣除某酒店押金31000元,共计支付68500元;三、驳回两业主其他诉讼请求。

  最终,我所为某酒店减损约370000元。

  办案心得:

  该案虽然在我所的介入下为某酒店减损约37万元,但我所在办理该案过程中发现某酒店与业主方在变更租赁合同内容,解除租赁关系时存在不规范的行为,导致我所在办理该案时一波三折,好在调取了相关证据佐证上述事实。现我所就变更租赁合同内容、解除租赁关系时应注意哪些事项、如何规范化做简要提示:

  一、变更租赁合同内容时,不管是作为出租方还是承租方,一定要签订书面协议,要么重新签订租赁合同,要么在原合同的基础上签订补充协议,要么签署其他书面材料或留存有迹可查的其他证据形式。若他人代签的,最好附带他人经本人的授权委托书、他人的身份证复印件。某酒店与甲、乙业主的纠纷中,某酒店就忽视了这一点,其2016年与业主代表商议变更租赁合同内容时,未签订书面补充协议,其业主代表又没有甲、乙两位业主的授权,由于时间过久又未能找到其他证据予以佐证,导致法院未采信我方对递增租金抗辩。

  二、解除租赁合同关系时,同样需要签订解除租赁关系相关协议,协议中应注明解除租赁关系时间节点,解除租赁关系时房屋情况,租金、押金、水电气结算情况并附带房屋设施及钥匙交接表。某酒店与甲、乙业主的纠纷中,某酒店就忽视了这一点,也是该案关键的一点,2018年1月时,某酒店与甲、乙两业主在微信上有解除租赁关系的初步合意,但并未确定下来,2月酒店经理将甲、乙业主房屋钥匙交给业主时未办理相关交接手续,无法证明房屋交付给了业主,房屋已不在酒店方控制内,酒店方亦未使用。若该案我所无法取得酒店监控、在中介处调查的视听资料等其他证据佐证此情况,那么租赁关系解除将无法认定,酒店方很可能要承担2018年2月至法院判决解除之日(2018年8月)此期间的租金或参照租金标准计算的占用费,此笔费用就将近三十几万。

  综上所述,无论是作为出租方的你还是承租方的你,在房屋租赁过程中一定要规范以上行为,避免“有理说不清”的局面。


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