将婚前个人房屋卖了后买了新房，这个房子属不属于夫妻共同财产？该如何分割？

　　【案情简介】

　　郑先生与李女士于2004年登记结婚，婚后居住在郑先生婚前个人所有的一套房屋内。2007年，郑先生将该房屋出售，用所得购房款87万元添加夫妻共同财产10万元购置了另一套面积较大的房屋，供一家三口居住。2015年，郑先生起诉要求离婚并分割该房产。

　　【争议焦点】对于涉诉房屋的权属性质及分割原则，有三种观点：

　　第一种观点认为：涉诉房屋主要用郑先生出售婚前房屋所得购买，属于郑先生婚前财产的形态转化，应归郑先生单独所有，但购买房屋时使用的10万元夫妻共同财产及其对应的房屋增值部分应归郑先生与李女士共同所有。

　　第二种观点认为：涉诉房屋在郑先生与李女士婚姻关系存续期间购买，且使用了部分郑先生与李女士的夫妻共同财产，应为二人共同共有。郑先生个人出资部分不因购买房屋而转变为夫妻共同财产，在分割时应当从房屋价值中扣除。

　　第三种观点认为：涉诉房屋在郑先生与李女士婚姻关系存续期间购买，且使用了部分郑先生与李女士的夫妻共同财产，应为二人共同共有。郑先生个人出资部分不因购买房屋而转变为夫妻共同财产，其个人出资转化为对涉诉房屋的分割份额，对应的房屋价值归郑先生个人所有。

　　【京创评析】

　　本案适用第三种观点。

　　1.涉诉房屋归郑先生与李女士共同共有

　　我国婚姻法上的夫妻法定财产制主要是指婚后所得共同制，即婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或者夫妻另有约定外，均为夫妻共同所有。这里的所得是指对财产权的取得。本案中，涉诉房屋在郑先生与李女士婚姻关系存续期间购买并取得房产证，属于婚后所得的财产。但是，并非所有婚后所得财产都属于夫妻共同财产，依照婚姻法及其司法解释的规定，也有一部分婚后所得财产属于一方个人财产，和本案直接关联的就是婚前财产的婚后收益。

　　根据婚姻法司法解释(三)第五条规定的精神，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益属于夫妻共同财产，但孳息和自然增值除外。对于自然增值的范围，最高人民法院民一庭的观点认为，一方以婚前财产购买居住用房产不应被纳入投资经营范围内，仅属于婚前财产在婚后发生了形态变化，所购房产仍属于一方个人财产。购买居住用房屋不属于经营性投资，但本案中，郑先生购买涉诉房屋并非完全使用郑先生婚前个人财产，也使用了部分郑先生与李女士的夫妻共同财产，难以直接将其所购房屋视为郑先生婚前财产的形态转化，该房屋仍属于郑先生与李女士婚后所得财产，应纳入为郑先生与李女士的夫妻共同财产范围内。

　　2.郑先生的婚前个人财产转化为对涉诉房屋的分割份额

　　郑先生购买涉诉房屋使用的购房款混合了郑先生的婚前个人财产和郑先生与李女士的夫妻共同财产。理论上，除非郑先生与李女士另有约定，郑先生的婚前个人财产不因时间推移和形态变化而转化为夫妻共同财产，仍属于郑先生婚前个人财产，依据对价关系，相应的财产价值已转化为郑先生在涉诉房屋中的分割份额。承认郑先生在涉诉房屋中的分割份额与认定涉诉房屋由郑先生与李女士共同共有并不矛盾。

　　就本案而言，在郑先生与李女士婚姻关系存续期间，涉诉房屋由郑先生与李女士共同共有，郑先生的份额不应显示，否则将导致涉诉房屋产权呈现出一方个人所有与双方共同共有并存的复杂形式，难以厘清夫妻各自的权利范围，不利于共有物的利用。现郑先生与李女士离婚分割涉诉房屋，则需依据郑先生的份额确定涉诉房屋的分割比例。

　　3. 分割涉诉房屋时，郑先生出资对应的房屋价值归郑先生所有

　　依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第90条规定的精神，共同共有关系结束分割共有物时，有约定从约定，没有约定时原则上等分，但要考虑共有人对于共有物的贡献大小和生活需要等。本案中，尽管涉诉房屋应认定为郑先生与李女士共同共有，但在二人离婚分割房屋时，应当将郑先生以婚前个人财产出资对应的房屋价值划分给郑先生所有。

　　夫妻法定财产制下，属于夫妻一方个人所有的合法财产权益仍受法律尊重和保护。本案中，郑先生以个人财产作为主要出资购买涉诉房屋，对涉诉房屋的贡献较大。分割共有物时如不考虑郑先生的个人财产出资将造成对郑先生个人财产权益的损害。现实生活中，为谋求家庭整体福利，很多夫妻都会将个人婚前财产投入家庭生活，其结果是个人财产与家庭财产的混同。离婚时，如果认为夫妻一方使用个人财产投资于家庭生活后将失去相应的财产权益和自然增值收益，违背了婚姻法区分夫妻一方婚前个人财产与夫妻法定财产并给予分别保护的立法初衷。在一方婚前个人财产与夫妻共同财产混同的情况下，尊重一方婚前个人财产在夫妻共同财产中的应有份额，不但不会损害夫妻法定财产制，相反,更有利于促进夫妻一方充分利用个人财产谋求家庭整体福利，提高家庭福祉。

　　因此，本案在二人离婚分割房屋时，应当将郑先生以婚前个人财产出资对应的房屋价值划分给郑先生所有。