离婚协议书约定房产归一方所有，仍存在巨大风险！

小明和小红协议离婚，离婚协议中明确约定登记在两人名下的房产，归属于小红，但是该房未办理变更过户登记。一日，小红得知该房被法院强制执行，经了解得知，小明离婚后欠了大量的债务，被债权人起诉至法院，眼看房子即将被执行，小红很是着急，随即向法院申请执行复核及执行异议之诉，那么，小红最终是否能保证房子呢？

这个问题有点复杂，回答这个问题之前，我们先来回答下面几个问题

第一个问题：房子是否能被采取执行措施？

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然离婚协议书中约定案涉房产归张某所有，但民政部门不是不动产变更登记部门，即使离婚协议书在民政部门备案，也不能达到物权设立、变动的公示效力。离婚协议书并非法定的物权变更的法律文件，不能变更案涉房屋的所有权人。从不动产经公式生效的角度，该房可以被法院采取强制执行措施。

第二个问题：房子是否能被法院最终强制执行？

第一，案涉债务产生在离婚之后，则小红的所有权变更登记请求权优先于债权人的一般金钱债权请求权，可以排除强制执行，理由如下：

案涉债务产生在离婚之后，借贷双方未将案涉房产设定为抵押担保物，债权人并非基于小明名下登记有案涉房产而同意出借。小红虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据债权人的申请对案涉房产的强制执行，小红享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而债权人享有的是针对小明的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生，债权人的一般金钱债权请求权与小明的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故小红关于停止对案涉房产强制执行的请求成立，可以排除强制执行。

第二，债权人已经就案涉房屋办理抵押权登记或者在借贷协议中明确将案涉房屋作为担保物予以约定，该金钱债权基于对案涉房产公示的信赖而产生，则优先保护债权人基于不动产公示的信赖利益，案涉房屋可以被强制执行。

第三，如果债务产生于离婚之前，则不论债权人享有的是一般的金钱债权还是有以案涉房屋作为抵押物享有抵押权的债权，案涉房屋可以被强制执行。

第三个问题：案涉房屋在多大的范围内被执行？

债务产生在离婚后，则法院在保留小红的应得的份额后，案涉房屋剩余份额被执行。我们可以做以下设想，如果小明的举债发生在婚内，且举债用于家庭生活的，则案涉房屋的全部份额可以被强制执行。在设想，如果房屋属于小明的婚前财产，且一直登记在小明的名下，那么，房屋的全部份额属于责任财产，可以被法院强制执行。

那么，小红在离婚分割房产中，是否有比离婚协议中约定房产归属更为有效、安全的方法呢？

《民法典》第二百二十九条给出了解决方案，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。根据该条规定，如果离婚调解书或者判决书中确认房屋归属于小红，属于对共有物的分割，能直接引起物权变动。涉案房屋虽一直登记在小明、小红名下，小红没有办理所有权变更登记手续，但自调解书生效时，物权也已发生变动。

此时，物权变动的生效是依据法律的直接规定，属于非基于法律行为的物权变动，其不以公示为生效要件，是因为人民法院的法律文书、人民政府的征收决定、继承、事实行为等引起的物权变动，或有公权力介入，或有法律依据，物权变动状态较为明确，物权变动本身已具有较强的公示性，能够满足物权变动的排他效力的要求。

综上，小红和小明可以通过获得法院的调解书或者判决书的方式，在调解书或者法院判决书中确认房产归属于小红所有，效力及安全性更好点，但是如果以此方式逃避债务的则案涉房屋仍然可以被执行。

另外，如果是在离婚协议中约定归属于小红所有，应该尽快办理变更过户至小红名下的手续，这样可以最大限度地避免房屋被查封、执行。

作者：季伟，江苏田湾律师事务所律师