这起村民私宅买卖缘何被认定有效?——城市更新政策下集体用地变性的法律后果分析

2018/12/21 15:59:46 查看993次

  裁判要旨

  当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时,所涉土地虽然没有被依法批准为建设用地,但在起诉前已被依法批准为建设用地的,不影响合同效力。由于土地管理机关已将本案所涉土地的性质从集体用地变更为二类居住用地,合同有效性被依法确认。

  案情简介

  2012年3月,原告赵某与黄某作为甲方,与作为乙方的被告刘某签订了《深圳市某区某片区房屋买卖合同》(以下简称“合同”),约定原告将位于深圳市某区某村的私宅房产转让给被告,转让成交价格为人民币390万元。被告遂于合同签订后在约定的期限之内即将390万转让价款一次性支付给原告。2014年8月,涉案房产所在的地块被深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)以正式文件的形式列入深圳某片区的城市更新单元范围。

  被告刘某实际上是受房地产开发公司A委托代为购买涉案片区房产,原告对此自始知情。随后,被告刘某与A公司签订拆迁补偿协议,2016年4月,A公司拆除了涉案房产。

  2016年5月,原告称涉案房产是使用宅基地自建的房屋,认为原告与被告之间签署的《合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的效力强制性规定,且被告刘某并非本村村民,属无效合同,同时据此要求返还涉案房屋。被告则以原告没有履行《合同》上约定的义务,构成违约而提出了反诉,要求原告限期履行《合同》义务,包括:1、赵某、黄某限期将附着房产的户口迁出并支付约定的违约金;2、赵某、黄某配合刘某办理涉案房地产证的注销手续。

  法院审理查明

  第一、双方当事人所签订的前述房屋买卖合同属实,涉案土地原用途为集体性质的村民住宅用地,房产证上记载:本证所记载的房地产不得买卖,抵押、典当,出租须按规定办理;

  第二、被告已将390万元房款支付给二原告;3、2014年8月,深圳市规土委已依法批准房屋所在片区的城市更新单元规划,同意其分二期实施开发建设。图例显示,涉案房屋所在的05地块位于二期开发范围内,规划用途为二类居住用地。

  第三、根据深圳市规土委的批复,该片区将建设成为集住宅、商业、办公等功能复合的综合社区;

  第四、2015年4月,深圳市某区城市更新局出具了《某区城市更新项目一期实施主体确认书》,确认A公司为该地块项目一期城市更新的实施主体。

  法院判决

  原审法院将本诉和反诉合并审理后认为:

  1、根据现有证据,《合同》为有效合同,赵某、黄某诉请认定案涉《合同》为无效合同,并要求返还涉案房屋,缺乏事实和法律依据,不予支持;

  2、刘某已经依约付款,赵某、黄某有义务配合刘某办理房产证注销等相关手续,谢、胡二人至今没有配合办理,构成违约依法应当承担违约责任。原审法院判决如下:

  一、确认赵某、黄某与刘某签订的《深圳市某区均某片区房屋买卖合同》有效;

  二、赵某、黄某配合刘某办理涉案房产的房地产证注销相关手续。

  一审判决后,原告不服一审判决,上诉于深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院驳回上诉,维持原判。

  律师说法

  通常情况下,村民向非本村村民转让私宅用地的,其所签署的转让合同将被认定为无效。在本案中,原告赵某、黄某认为,涉案房产是其使用宅基地自建的房屋,涉案合同因违反《土地管理法》第六十三条的效力性强制规定,属无效合同。事实上,涉案房产是赵某、黄某使用宅地基自建无疑,《土地管理法》第六十三条确实也规定了集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设,但是为何法院还会认定涉案的《合同》有效呢?

  首先,2014年10月,深圳规划土地主管部门已经批准确定了案涉地块的功能定位及改造目标,将片区建设成为集住宅、商业、办公等功能复合的综合社区;深圳市规土委坪山管理局在《市规划国土委坪山管理局关于B公司政府信息公开申请的复函》中,明确确认涉案房屋所在土地的用地性质为二类居住用地,据此,规划国土部门应已经完成了必要的土地征转程序;基于此,涉案房屋所在的地块的法定图则上,用地性质被标示为代码R2,用地性质为二类居住用地。“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地,属于国有土地,由城市居民区的业主共有土地使用权。

  其次,《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第十三条规定,当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时,所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地,但在起诉前已被依法批准为建设用地的,不影响合同的效力。在本案中,《合同》并非单纯的土地买卖,而是房屋买卖合同,房屋所占用土地原先虽为村民住宅用地,但原告起诉时该地块经市区规划国土主管部门批准,已具备开发条件,不具有违法将农民集体所有的土地使用权用于非农业建设的情形,并不违反《土地管理法》第六十三条的规定;

  再次,原告主张的房屋购买人即被告为自然人,不具有房屋所在村村民身份,购买人身份主体不符法定条件问题,亦是基于购买村民住宅用地的土地性质而言,现土地性质已经改变,购买人的特定身份要求亦不复存在。

  综上,法院依法确认合同的有效性,既体现了司法保护诚实信用的初衷,也体现了司法依据客观情况变化,将原则性与灵活性相结合的司法原则。在城市更新的大背景下,此案判决有积极指导意义。


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