房产抵押贷款几点看法

　　非银金融机构(信托公司)房抵贷业务几点看法

　　1、目前非银房抵贷业务市场定位

　　(1)客户定位：传统银行过滤掉的客户，风险相对较高的群体。(虽然也有不少银行做房抵贷产品，但还主要以中小银行或者原先零售业务占比较小的银行为主，实际上各大银行股份和和城农商行均在大力进入房抵贷零售业务市场，竞争还是比较大的)。

　　(2)效率：对效率比较敏感的客户(要求快捷放款)。

　　2、房抵贷究竟是不是一个标准化产品?

　　形式标准化(产品要素与审核标准)、实质非标化(信贷业务本身特点与抵押物瑕疵)。

　　宏观标准化(大数法则，成本与收益)、微观非标化(个体差异)。

　　事实上银行也越来越标准化操作，不光个贷标准化，小微、小企也开始标准化。

　　3、房抵贷业务如何定价?

　　既要满足投资人收益回报要求，又要面对银行、民间借贷的竞争，还要考虑客户群体层次，最后还要与风险匹配。

　　放款定价与借款人总成本如何平衡?借款人总成本过高，那么客户群体质量大概率会下降。放款定价与借款人总成本过低，会演变成为资金方(资金供应商)角色。

　　4、房抵贷业务与民间借贷有何差异?

　　目前来看，在获客渠道和日常管理和催收方面，与民间借贷(不含套路贷)的房抵贷业务运作没有实质差异。甚至不少助贷机构本身根据资金来源不同也经营民间借贷业务。金融助贷与民间借贷混同经营。

　　但是如走金融机构的放款通道，则面临金融监管约束，需要符合监管要求和遵守监管法律法规和政策，在放款操作、贷后管理、风险处置等方面与民间借贷有较大差异，合规性要求和风险比较高。

　　5、关于获客

　　在回答以上四个问题后，才可能得出房抵贷业务如何获客的答案。每家房抵贷公司不论是资金方还是助贷机构，风险偏好不同，定位不同、定价不同，业务开展方式均有较大差异。

　　虽然业务开展方式不尽相同，但获客的本土化、区域化非常必要(非标业务属性决定)，至于本土自建团队还是与渠道商合作等需要自身不同情况而定。

　　6、房抵贷的贷前尽调重点(模式)

　　房抵贷业务特点决定贷前尽调重点是抵押物本身，对借款人的调查为辅助。为何?

　　其一，效率不允许。其二、查不清，这里有人员队伍素质的因素，但实质在于借款人(自然人)不可控的因素(举例：借款用途，几乎全部会失控，连银行贷款对公受托支付都轻易规避，何况自然人现金贷)。

　　不要神化智能化大数据风控系统辅助识别功能，智能大数据风控的核心仍是基于爬虫技术抓取公开信息，能大幅提升效率。但是不论是金融机构、还是助贷机构、以及民间专业放贷机构，都在使用智能大数据风控系统，基础信息都差不多，相互之间差异不大。智能大数据风控对于借款人的行为和抵押物瑕疵、处置风险暂时尚无法识别。

　　而决定房抵贷业务收益能否实现的落脚点仍是基础的抵押物，那么抵押物的情况、瑕疵、变现处置难度则是房抵贷业务实打实的风险因素。

　　7、房抵贷主要风险

　　如果不包括抵押物的话，信用风险我认为不是房抵贷业务的最大风险(与部分老师观点不同)。

　　操作风险(抵押物情况以及价值核定，当然也包括操作手续的办理)与市场风险(房价下行与政策调整)是最大风险。

　　8、抵押担保模式

　　(1)直接抵押(含其他担保措施)给放款机构模式，此种模式下出险，助贷机构只能采取债权转让方式操作(受让债权)，不能采取代偿方式操作，否则丧失抵押权。

　　(2)担保公司模式。房产抵押给助贷机构或者担保公司(保险公司)，此时需以担保公司代偿后追偿方式实现抵押权。

　　9、贷后催收

　　(1)催收合法合规性问题：催收外包的政策合规性存在一定不确定性。催收外包中的违法催收、暴力讨债存在很大风险(扫黑除恶重点打击内容)。

　　(2)转单条件与风险：借款人、抵押人、保证人是否均能配合?抵押物是否被查封或有二押?转单过程中是否存在包装粉饰、欺诈等情形，是否涉嫌套路贷?(部分法院态度为只要收款方为第三方且借款人不予认可的一律视为套路贷移送扫黑办)。

　　10、不良资产债权转让

　　(1)能否批量转让(组包)?根据《金融企业金融不良资产批量转让管理办法》，放款机构为金融机构的，自然人为借款人的贷款不得批量转让。

　　(2)零星(单户)转让：是否有五级分类下调次级的要求?商业银行贷款需要下调次级才可转让，信托公司目前尚没有建立五级分类制度。

　　(3)合规受让主体：助贷机构直接受让房抵贷业务债权存在合规性风险。表内贷款有损转让则需对AMC。

　　(4)借款合同的违约利率能否上调到24%年(会否与监管冲突)，则直接影响受让收益。

　　11、司法处置(诉讼仲裁公证)

　　处置时效是投资收益保障的最重要风险。

　　债务人配合，无论是诉讼(调解)、仲裁、公证等均可快速解决。

　　债务人不配合或失联，则不论是诉讼、仲裁、公证均可能面临处置时限延长的问题。

　　12、助贷机构合规性风险

　　(1)助贷机构与放贷机构合作，承担回购义务，实际上承担融资性担保功能，而融资性担保业务是特许经营业务，需要许可证。

　　(2)助贷机构收费问题。助贷机构高手续费以及多种名目收费、高违约金的问题可能涉嫌违规。

　　13、房价下行流动性危机预案

　　一旦房价周期性下跌，如何度过风险大规模暴露而形成的流动性危机?(金融机构还面临不良率监管考核问题)。