父母出资首付房款赠与的并非产权

　　【案情简介】

　　被告梁父、梁母是原告梁友德的父母。2015年7月5日，梁友德与案外人成勇签订房地产转让协议一份，由成勇以27.3万元的价格将涉案A房屋转让给梁友德。房屋首付款及各项手续费、中介费共14万元，由梁父、梁母支付。2015年6月28日，梁友德向梁父、梁母出具收据及《附协议》各一份，载明收到购买讼争房屋的首付款14万元，同意A房屋由父母住至终生。

　　后梁友德诉至人民法院，要求梁父、梁母搬离梁友德名下的A房屋。梁父、梁母反诉要求撤销房屋赠与，梁友德退还房屋产权并变更登记到梁父、梁母名下。

　　【法院裁判】

　　法院认为：梁父、梁母给付梁友德14万元，梁友德收下并出具收据，可以认定为双方之间赠与合同关系成立。在达成赠与的同时约定讼争房屋由梁父、梁母居住终生，系附义务赠与，梁友德应按协议约定履行该义务。梁父、梁母主张其与梁友德是房屋赠与合同关系并请求予以撤销，但讼争房屋并非梁父、梁母所有的财产，已付购房款也并非全部由梁父、梁母给付，其主张于法无据。判决驳回了梁友德以及梁父、梁母的诉讼请求。

　　梁友德与梁父、梁母均不服上述判决，分别提起上诉。

　　梁友德上诉认为：其系本案诉争不动产合法产权人，依照赡养关系和合同关系来限制和约束其行使所有权，与物权法的规定不符。

　　梁父、梁母上诉认为：购房是基于梁父改善自身居住环境，整个购房过程包括付款全部由梁父、梁母操作，其依法依约有权撤销房屋赠与。

　　中级人民法院认为：梁友德自行向梁父、梁母出具《附协议》，系其对自身权利的处分。梁父、梁母所述购房意愿、购房过程、产权赠与等情况，系其本人陈述，缺乏相应证据佐证。本案讼争房屋系梁父、梁母出首付、之后以贷款形式偿还余款的方式购得、登记在梁友德名下，购房合同、借款合同均为梁友德签名，梁父、梁母并未取得房屋的所有权，其认为与梁友德之间存在房屋赠与的关系，于法无据。故判决驳回上诉，维持原判。

　　【京创评析】

　　本案的争议焦点是《附协议》是否应当履行以及支付房屋首付款是否等同于获得房屋产权。

　　1.《附协议》作为赠与合同的附义务依法应当履行

　　根据合同法第一百八十五条的规定，赠与是指“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。同时，该法第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”笔者认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，首先应尊重父母子女间对出资行为性质的约定。而通过上述事实行为，本案双方当事人之间已经成立附义务的赠与关系，赠与财产为14万元，所附义务为限制受赠人的物权——即赠与人有权在讼争房屋内住至终生。梁友德依法应当按照约定履行义务，即将讼争房屋交由其父母住至终生。现梁友德起诉要求其父母搬离讼争房屋，于法无据。

　　至于梁友德认为不应当用合同关系来限制和约束其行使物权，是对法律的狭隘解读。权利人的物权受法律保护，同时权利人本身也可以对物权作出处分。梁友德向梁父、梁母出具《附协议》，应当视为其作为权利人对其房屋使用权作出处分，并不违反法律规定。附义务的赠与合同依法成立生效，梁友德作为合同一方当事人应当遵守合同约定，这与其行使物权并无冲突。

　　2.仅支付房屋首付款不能等同于已经获得房屋产权

　　父母以附义务赠与的方式出资房屋首付款，产权登记在儿子名下，由儿子支付按揭贷款。现父母认为其赠与的首付款即房屋产权赠与，要求撤销该赠与。这种主张是否成立?支付房屋首付款就能获得房屋产权吗?

　　其实首付款与房屋产权不能等同。首先，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，不动产物权才发生效力。而本案中的房屋产权登记在儿子梁友德名下，梁友德是当然的房屋产权人。况且梁父、梁母包括在本案诉讼过程中都从未向物权登记部门提出过登记异议。其次，根据合同法对赠与的规定，赠与人是将自己的财产无偿给予受赠人，换言之，赠与人在赠与之前应当已经享有赠与财产的处分权。而在取得房屋所有权的过程中，出资房屋首付款后，还需要进一步支付房屋剩余价款、依法缴纳税金、办理产权登记手续等，仅出资首付款，并不能直接取得房屋所有权，也就是说，在本案赠与合同成立时，梁父、梁母并未取得涉案房屋所有权。故梁父、梁母认为其与梁友德之间是房屋赠与关系是缺乏法律依据的，由此，其主张撤销房屋赠与的请求是无法得到支持的。

　　【京创总结】

　　赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行该附义务。赠与时，赠与人无偿给予受赠人的应当是自己的财产，而不动产物权必须经依法登记才生效，以出资房屋首付款形式的赠与，赠与的并非房屋的产权。