守约方主张继续履行，违约方如何解除合同？

　　案情简介：

　　2012年1月19日，常某将房屋租赁给A公司，签订房屋租赁合同一份，约定A公司租赁常某商铺开设一家超市，租赁物建筑面积为514.69㎡，租赁期限为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日止，房屋免租期为三个月。双方还约定了其他权利义务。

　　2015年11月20日，A公司出具闭店通知函一份，载明：常某，我司承租贵方商铺经营超市，自开业以来，销售达不到预期，经营一直处于亏损状态，经慎重考虑，决定于2015年12月15日正式关店，租金支付至该日，请于2015年12月15日及时到场办理交接手续。

　　2015年12月7日，常某出具律师函一份，载明：贵司以经营亏损为由，提出提前解除租赁合同，常某表示不同意提前解除合同;贵司既没有提前解除合同的约定理由，又不属于可以解除合同的法定情形，贵司无权解除租赁合同。

　　后常某起诉要求A公司继续履行房屋租赁合同，清偿欠付租金并支付违约金。(案例来源：中国裁判文书网(2016)粤20民终3473号民事判决书。)

　　裁判观点：

　　一审法院认为：就本案案件事实来看，常某与A公司签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。A公司以经营亏损为由要求解除租赁合同，但经营亏损并非解除合同的法定理由，违反双方关于租赁期限的约定，其行为构成违约。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。常某收取A公司解除合同的通知后，应当采取适当措施防止租金的进一步损失。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，常某在A公司违约并符合解除合同的情形下未解除合同，对因此扩大的损失不得要求赔偿。鉴于A公司已经搬离商铺，租赁合同不适于强制履行，故常某要求继续履行租赁合同，不符合法律规定，不应予以支持，依据实际情况酌定A公司应当从搬离之日起另行支付常某三个月租金损失，以补偿常某因商铺空置导致的损失。三个月之后的商铺空置损失，系常某未采取适当措施造成，该损失应由常某自行承担。关于违约金的问题。双方约定A公司逾期支付租金超过60天的，常某有权要求继续履行合同，按应付金额的万分之八收取违约金。根据以上论述，该租赁合同不适宜继续履行。因此常某请求支付万分之八的违约金，不符合双方约定，不应予以支持。

　　二审法院认为：本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同应否继续履行。常某上诉认为涉案房屋租赁合同应继续履行，A公司应继续支付租金。经查，房租租赁合同约定租赁期限为10年，A公司以经营亏损为由解除合同，不符合合同中关于提前终止条款的约定，解除合同无合同依据，构成违约。合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从该条规定来看，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第110条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，A公司已经搬离涉案房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，而承租人履行合同义务不适于强制履行，租赁合同目的无法实现，此时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。一审法院平衡双方当事人利益，认定双方合同应予以解除正确。常某主张继续履行合同的上诉理由不能成立。

　　考虑到常某在履行房屋租赁合同过程中没有违约行为，一审判决A公司向常某支付三个月租金损失，虽然不是应常某请求作出，但有利于公平合理解决纠纷，避免双方讼累，并无不妥，本院予以维持。

　　律师分析：

　　根据法律规定，在出现《合同法》第94条规定的法定解除情形时，并非双方当事人都有权行使合同解除权，除不可抗力外，法律赋予享有解除权的仅是守约方当事人，催告对方履行的当事人亦是守约方，而处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。在这种情况下，难道违约方就不能解除合同使合同权利义务关系归于消灭吗?并不尽然，具体是要识别违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现，并依此作为尺度衡量违约行为的程度和合同是否解除。

　　在上述案例中，守约方主张继续履行合同，此时要看合同继续履行的基础是否存在，如果存在，合同一方当事人要求继续履行合同的应当继续履行。但是，当违约方继续履约不能实现合同目的时，可以允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。根据《合同法》第110条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

　　在出现诸如上述案例中的情况，守约方可以行使合同解除权自不待言，但违约方想要解除合同时必须要及时通知合同相对方，即便违约方不享有合同解除权，通知行为并不导致合同权利义务归于消灭，但通知行为必不可少。在和对方协商解除未果时，应尽早发出关于解除合同的相关通知，内容不仅要表明你方将不再继续履行合同，还要明确你方在什么时间搬离租用的房屋，通知合同相对方在什么时间办理交接。这样做的主要目的在于及时固定损失，如果合同相对方在收到你的通知之后未及时采取适当措施防止损失扩大，对于扩大部分的损失，由其自行承担。

　　法条链接：

　　《合同法》

　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　(一)法律上或者事实上不能履行;

　　(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

　　(三)债权人在合理期限内未要求履行。