物业管理公司不尽职，通过法院判决书的观点在涉诉之前注意收集证据的技巧

　　深圳市宝安区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2011)深宝法民三初字第1524号

　　原告某公司。

　　法定代表人郭某。

　　委托代理人罗某，广东登丰律师事务所律师。

　　被告李某。

　　委托代理人龚某。

　　原告某公司诉被告李某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗某，被告李某及其委托代理人龚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，2007年9月1日，被告作为业主与原告签订了《前期物业管理协议》，在2011年4月之前，被告一直按照《前期物业管理协议》的约定支付了物业管理费、本体维修基金、水电费、排污费和垃圾处理费，但自2011年5月起即无故拖欠物业管理费等各项费用，虽经原告多次催缴，被告仍不予理睬，继续拖欠。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付其欠缴的物业管理费人民币1088.99元、本体维修基金人民币118.37元、水费人民币195元、电费人民币2094.4元、排污费人民币63.54元和垃圾处理费人民币41.42元，合计人民币3601.72元，并向原告支付违约金(暂计至起诉日为人民币241.15元，应计至实际支付之日);2、被告承担本案诉讼费。

　　被告答辩称，一、被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，但原告始终不履行协议之约定，长期违约。从2005年起，被告购买了涉案房屋，在入伙时按原告的要求与其签订了《前期物业管理服务协议》。在签约之时，被告简单阅读了由原告单方面拟定的《前期物业管理服务协议》，虽然其中诸多条款明显为霸王之约，但被告仅希望原告能按照协议之约定，尽责做好物业服务工作。从入伙之日起，被告始终依据《前期物业管理服务协议》之约定，积极配合原告开展小区物管服务工作，按时交纳管理费用，但原告在小区开展物业管理服务工作时不作为。原告只要求被告必须严格遵守协议的约定，原告就可随意违约行事，对我国颁布的物业管理法律法规置之不理。原告的管理落实不到位，服务不实施。被告对原告物业管理服务不作为的行为多次以诚恳的态度向其反映以下问题，但原告始终不理不睬，直至原告退出小区仍未解决和改进：1、被告入住后发现住房外墙、窗台外沿、顶板等区域渗水，根据建设部颁布的《建设工程质量管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》的规定，被告及时向原告反映问题，提出维修申请，但原告接报后仅安排工作人员到场察看后便无下文。当被告再次找到原告希望其履行应有的职责，尽快协助被告处理渗水问题时，原告百般推托，甚至不了了之。由于渗水没有得到及时维修，造成被告住房渗水日益某重，造成衣柜、地板、墙面严重损毁，至今仍无法使用，居家生活受到严重影响。2、小区保安经常缺人上岗，上班保安有离岗、睡岗、抽烟、玩手机的情形。外来人员可以随意进出小区，几年时间涉案小区屡屡发生盗窃案件。3、小区绿化时常无人修剪和养护。绿化带中杂草丛生;枯枝、树叶、胶袋、纸屑等垃圾成堆;树木、灌木叉枝延伸至路面，时常伤人伤物。久而久之未管理的绿化带成了“四害”的繁殖地以及火灾的隐患点。4、涉案小区花园路面、大厅地面遍布油迹、污迹;楼宇墙面、设备表面贴满小广告;地沟青苔、淤泥等垃圾填满沟渠。5、小区路面照明灯，花园休闲座椅、游泳池、景观喷泉等设施设备，基本无人管理。坏了无人维修，导致完好的设施设备逐渐变成废品。业主夜间出门都要摸黑，节日景观暗淡无光。6、小区消防系统、IC门禁系统、监控系统、发电机设备因故障常年不维修，基本呈瘫痪状态。造成小区火灾不能报警，治安不能防控，停电时业主徒步爬高楼，安全隐患随处可见。上述原告在小区物业管理服务工作存在的一系列问题，被告多次向原告反映，希望引起原告重视并及时改进，但原告始终置之不理，原告未依据协议的约定向被告提供服务。二、原告主张被告无故拖欠物业管理费等各项费用，虽经原告多次催缴仍不予理睬不是事实。从入伙到被告暂停交纳管理费用期间，被告按时交纳物业管理费用，同时积极配合原告开展小区物业管理服务工作，对原告工作中不足之处提出诚恳的意见或建议，仅希望原告重视问题并及时改进。但多年来，被告每次向原告反映小区物业管理服务中存在的问题，原告均不予理睬，并采取偏激的举动回报。无奈，鉴于原告违约在先，以及原告对被告多次反映的问题始终置之不理，被告只好以暂停交纳物业管理费来迫使原告改进工作，同时在暂停交纳物业管理费时告知原告，待被告所反映的问题得到解决，小区管理服务得到提升后，被告会将拖欠的管理费用及时交清，不会拖欠。鉴于原告违约在先，长期不履行应有的职责，被告提出：1、被告所欠的管理费用，原告应按其提供的物业管理服务质量是否违约来收取;2、因为原告违约在先，被告也告知在先，被告所欠的管理费用而产生的滞纳金由原告承担;3、因原告违约及不作为行为产生的本案诉讼费用由原告承担。

　　经审理查明：2007年9月4日，原被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定原告提供房屋出售之日起至小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务，被告购买的物业为城市XX花园XX栋XX房，用途为住宅;原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告根据本协议向原告缴纳物业管理费用及房屋本体维修基金、特约服务费用、停车场场地使用费等;物业管理服务范围为：房屋建筑本体共用部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、设备机房)的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备(包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、供配电系统、供水系统、消防系统、电梯、闭路监控系统、门禁系统及其他配套设施设备)的维修、养护、管理和运行服务，对本物业红线内属物业管理服务范围共用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟、渠、池、井、绿化、路灯)的维修、养护和管理，对公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运，配合和协助当地公安机关对本物业的公共区域进行安全监控和巡视等护卫工作(但不含人身、财产保险保管责任);物业管理服务质量为：房屋外观良好、整洁，无妨碍市容和观瞻，设备运行状态良好，使用正常、及时维修，小区道路整洁、维修及时、无损坏，标识系统完整规范，配套设施维修及时、完整无损，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时;被告缴纳费用的时间为每月19日前，物业管理服务费的标准(按建筑面积计算)2.3元/㎡/月，受有关部门或单位的委托，原告可提供部分代收代缴服务，收费标准按政府部门规定执行，收费时间与物业管理服务费同时交纳或按使用情况交纳;根据政府有关规定，本物业建立公用部位共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的房屋本体维修基金，被告须在按开发商规定的入伙时间一年后按0.25元/㎡/月的标准交纳房屋本体维修基金;被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五交纳滞纳金。

　　此后，原告开始对城市XX花园小区进行物业管理。2011年8月15日，原告退出城市XX花园小区，由深圳市怡XX物业发展有限公司接管对城市XX花园小区进行物业管理。

　　另查明，被告购买的物业为城市XX花园XX栋XX房，建筑面积135.28平方米，每月物业管理费人民币311.14元、本体维修基金人民币33.82元，被告自2011年5月至2011年8月15日期间没有向原告支付相关费用，共拖欠物业管理费人民币1088.99元、本体维修基金人民币118.37元。同时原告一直代被告向供水供电部门支付用水用电费用，被告自2011年5月份开始拖欠，截至2011年8月15日共拖欠水费人民币195元、电费人民币2094.4元、排污费人民币63.54元和垃圾处理费人民币41.42元。

　　庭审中，原告认可其于每月19日前向被告收取上月的物业管理费、本体维修基金和水电费。

　　上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《前期物业管理协议》、收费通知单;被告提交的情况说明、城市XX管理处会议记录、《关于城市XX花园各座楼房门口走道、地台及地台砖下陷现象的函》、《关于XX栋XX业主反映问题的函》、《关于城市XX花园XX栋XX阳台前塌陷等问题的函》、《关于加强防盗措施的函》、照片、函、《XX栋XX被盗事件报告》、《关于XX栋XX业主反映问题的函》、罢工事件记录等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。

　　本院认为，原被告签订的《前期物业管理协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告对城市XX花园小区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。同时房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋本体维修基金，被告应当缴纳。但被告自2011年5月开始拒绝缴纳各项费用，被告已经构成违约，故被告应向原告支付被告自2011年5月至2011年8月15日期间的物业管理费人民币1088.99元、本体维修基金人民币118.37元，同时向原告支付拖延支付上述费用的违约金。原告请求按照合同约定的每日按欠费总额的千分之五计算违约金，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低至每日按欠费总额的万分之五计算，自每月应付物业管理费之次月的20日起计至清偿之日止。

　　原告诉请被告支付水费人民币195元、电费人民币2094.4元、排污费人民币63.54元和垃圾处理费人民币41.42元及违约金。本院认为，原告作为物业管理部门，涉案小区的水电费由原告代收代缴，统一向供水电部门支付上述费用，故被告应当向原告支付水费人民币195元、电费人民币2094.4元、排污费人民币63.54元和垃圾处理费人民币41.42元。但由于原被告之间并未签订代收代缴水电费的协议，原告没有提供证据证明代被告交纳上述费用的时间，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。

　　被告辩称涉案房产存在渗水问题，原告没有协助处理。本院认为，被告不能举证证明涉案房产渗水的原因，不能认定系原告的责任造成房屋渗水，被告也不能因此拒绝支付物业管理费用，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。

　　被告辩称原告的物业服务质量存在问题，因此拒绝缴纳物业管理费用。本院认为，被告提供照片证明涉案小区的物业管理存在质量问题，但原告对其真实性并不认可，且原告已经于2011年8月15日退出涉案小区的物业管理，现涉案小区由案外人进行物业管理，现场已经无法核实，故被告应当承担举证不能的责任，被告的该项辩解理由本院不予采纳。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告某公司支付2011年5月至2011年8月15日期间的物业管理费人民币1088.99元、本体维修基金人民币118.37元及违约金(违约金按应收费用每日万分之五标准，其中2011年5月至2011年7月应收每月物业管理费人民币311.14元、本体维修基金人民币33.82元、2011年8月1日至15日应收物业管理费人民币155.57元、本体维修基金人民币16.91元，自每月应付物业管理费、房屋本体维修基金之次月的20日起计至清偿之日止);

　　二、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告某公司支付水费人民币195元、电费人民币2094.4元、排污费人民币63.54元和垃圾处理费人民币41.42元;

　　三、驳回原告某公司的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币20元，受理费原告已预交。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

　　审判员　　魏海涛

　　二〇一一年十二月六日

　　书记员　　张　敏

　　书记员　　莫莹莹

　　附相关法律条文：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。