房产买卖律师——卖方房屋因抵押无法过户，买方能否要求解除合同

　　原告诉称

　　吴某杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴某杰与沈某刚于2020年所签订的的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.判令沈某刚返还吴某杰购房定金100000元;3.判令沈某刚赔偿原告损失970000元;4.判令沈某刚赔偿吴某杰因沈某刚违约给吴某杰造成的另行购买房屋的机会损失100000元(此为暂估价，具体数额以评估机构所做出的结论为准);5.判令解除吴某杰与沈某刚、中介公司于2020年1月10日签订的《居间服务合同》;6.判令中介公司返还吴某杰已缴纳的居间代理费106700元及保障服务费19400元;7.判令中介公司对上述第3、4项承担连带赔偿责任;8.本案诉讼费用由两被告承担。

　　事实与理由：吴某杰与沈某刚经中介公司居间行为于2020年1月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》等文件，合同约定原告以人民币4850000元的价格购买沈某刚位于北京市大兴区a公司的房屋及家具家电、装饰装修和配套设施。同时，合同约定吴某杰于2020年1月10日支付第一笔定金100000元，于2020年2月29日支付第二笔定金870000元，于不晚于过户前3个工作日支付购房款3730000元。《居间服务合同》约定由吴某杰向中介公司支付居间代理费106700元，《交易保障服务合同》约定由吴某杰向被告中介公司支付保障服务费19400元。

　　上述合同签订后，吴某杰按照约定向沈某刚支付了第一笔定金100000元，向中介公司支付了居间费106700元及保障服务费19400元。但在办理网签之前经中介公司告知，沈某刚所出售的房屋已经被抵押，无法办理网签手续。吴某杰认为各方于2020年1月10日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》是各方的真实意思表示，合法有效，各方均应共同遵守。但沈某刚隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，违反《北京市存量房屋买卖合同》第五条第(一)款第3项之承诺：“该房屋无司法查封或其他限制转让的情形”，应当依据该条的特别约定按照成交总价款的20%赔偿吴某杰的损失。

　　同时，因中介公司未尽到审核义务，违反《居间服务合同》第三条第2项之约定：“丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务;丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况”，因此，中介公司应依照《居间服务合同》第四条第3项之约定：“丙方违反本合同第三条约定的，应承担相应的违约责任”。综上，吴某杰认为沈某刚隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，构成根本违约，应当返还购房款并依据合同约定赔偿因此给吴某杰造成的损失。中介公司未尽到居间服务的义务，应当返还居间代理费并承担连带责任。各方经多次协商未果，吴某杰无奈向贵院提起诉讼，望贵院依法查清事实并支持吴某杰的诉讼请求。

　　被告辩称

　　沈某刚辩称，一、对吴某杰的第一项和第二项诉讼请求没有意见。二、吴某杰的第三项诉请不成立，吴某杰的第三项诉请判令沈某刚赔偿吴某杰损失970000元是不成立的，因为定金和损失赔偿二者不可并用。定金具有惩罚性，损失赔偿偏重补偿。本案中吴某杰仅仅向沈某刚支付了10万元的定金，沈某刚的行为除利息以外没给吴某杰造成任何损失，运用10万元定金罚则的赔偿足以覆盖吴某杰的实际损失，对沈某刚的违约行为也有足够的惩罚性。因此，97万元的损失明显不成立，不可同时主张。

　　三、吴某杰的第四项诉讼请求依法不成立，因为定金和违约金不可同时主张，违反法律规定定金、违约金、赔偿金设定的目的是平衡双方利益的规定。沈某刚与吴某杰的房屋买卖是二手房的房屋买卖合同，不是新房，新房才存在更多交易机会的问题，二手房随处可见，如果买法院拍卖的房产会更加便宜，另外，二手房的价格通常会受到房屋的新旧程度、位置、户型、出卖人急需资金等多方面因素影响，吴某杰的该项主张违反法律规定定金、违约金、赔偿金设定是平衡双方的利益目的。所以，该项主张不成立。

　　四、本案的第五项、第六项、第七项诉请与本案买卖合同无关，也与沈某刚无关，房屋买卖合同关系与居间合同关系是二个完全不同法律关系，不应合并审理。

　　中介公司辩称，第一项诉讼请求同意;第二、三、四项诉讼请求因不涉及中介公司，故不发表意见;第五、六、七、八项诉讼请求均不同意。理由如下，一、不是同一法律关系，不同意一并审理。二、中介公司居间服务已完成，吴某杰要求中介公司退代理费无事实和法律依据。三、案涉房屋因签约后被查封导致合同无法继续履行，系因沈某刚承诺不实造成，中介公司签约前已尽到全面的审核义务，并未提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，不存在违约情形，故由中介公司承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。

　　法院查明

　　吴某杰与被告沈某刚经中介公司居间于2020年1月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》等合订本文件，合同约定原告以人民币4850000元的价格购买被告沈某刚位于北京市大兴区a公司的房屋及家具家电、装饰装修和配套设施。同时，合同约定原告支付定金97万元，并在补充协议中约定原告于2019年1月10日支付第一笔定金100000元，于2019年2月29日前支付第二笔定金870000元，于不晚于过户前3个工作日支付第一笔购房款3730000元。

　　沈某刚于2020年1月10日向原告出具定金收款证明，证实收到原告交付的定金10万元。双方合同约定抵押情况为：该房屋设定抵押，抵押权人为某银行，抵押登记日期为2006年7月18日，他项权利证号为空。关于还款解押，双方约定沈某刚应于2020年2月15日前向房屋抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且被告沈某刚应最迟于2020年2月29日前办理完毕解除抵押登记手续，并约定解押资金来源为沈某刚自行筹集。

　　原告在双方买卖合同第五条第(一)款第3项对房屋权属状况承诺：“该房屋无司法查封或其他限制转让的情形”，如违反上述约定，应当依据该条的特别约定按照成交总价款的20%赔偿原告的损失。经查，涉案房屋登记在某银行名下的抵押已经于2011年8月18日解押，但2012年4月16日在案外第三人林某辉名下又设置了抵押权，截至双方约定的办理解押之日尚未解押。庭审中，原告主张在签订合同时已经将抵押的情况全部告知中介公司和原告，是因为中介公司提供了一大堆合同，没有认真审核，原告表示对第三人名下的抵押不知情。

　　另查，合同合订本中原告(甲方)、被告(乙方)及中介公司(丙方)签订的《居间服务合同》约定：居间服务的内容包括：(1)提供房屋买卖市场行情咨询;(2)寻找、提供并发布房源、客源信息;(3)引领买受人实地看房;(4)协助查看房屋权属证明文件;(5)协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容;(6)促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。经各方友好协商，按照2.2%的费率标准向中介公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为106700元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。原告于2020年1月18日支付中介公司代理费106700元。

　　该中介合同第三条约定：1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费;甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务;丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况;甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同;丙方将积极督促后续事宜的办理。

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　　合同第四条约定了中介公司的违约责任：即在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任;甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任。甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任;除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。

　　合同合订本中的《房屋交易保障服务合同》同样为原、被告三方签订。该合同约定中介公司的服务内容为：1.协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料;2.临时代为保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件;3.向甲、乙双方介绍资金监管政策;4.协助甲、乙双方办理资金监管手续;5.协助甲、乙双方办理房屋评估手续;6.协助甲、乙双方办理贷款申请手续;7.协助甲、乙双方办理权属转移登记手续;8.协助甲、乙双方代为领取《不动产权证书》或其他产权证书;9.向甲、乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询;10.协助甲、乙双方办理房屋买卖涉及的各类税收的报税手续;11.协助甲、乙双方办理物业交割手续;12.督促甲、乙双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件。上述保障服务费的收费标准为：按房屋交易总额的0.40%收取，共计19400元，由原告于签订本合同当日一次性向中介公司支付。原告于2020年1月18日支付中介公司保障服务费19400元。

　　该合同对双方的权利义务中约定，沈某刚承诺在签署本协议时或本协议履行期间，应如实告知丙方其尚未清偿完毕的信用贷款或其他任何形式的贷/借款情况，在违约责任中约定，1.甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失……3.在本合同履行过程中，丙方因工作疏忽，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失的，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。

　　在合同合订本中，中介公司曾向原告出示房地产经纪服务事项告知书，告知其应该阅读告知书全部内容，告知事项包括房屋权属证明、房屋管理部门及相关机构要求提供的其他文件，就合同履行的关键条款，例如抵押的时间、房款支付方式、过户及房屋交付时间等应进行明确约定等。

　　合同合订本中的《补充协议》约定：2.(沈某刚)甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的;(5)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(6)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方(沈某刚)直接赔付乙方。庭审中，原告提交同小区在售房屋信息及法院判决，证明其损失及依据，二被告均不予认可。

　　裁判结果

　　一、确认吴某杰与沈某刚于2020年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除;

　　二、沈某刚于本判决生效后10日内返还吴某杰购房定金100000元;

　　三、沈某刚于本判决生效后10日内赔偿吴某杰违约损失300000元;

　　房产律师靳双权点评

　　依法成立并生效的合同对双方具有平等约束效力，任何一方违反合同约定的义务，应该承担相关的违约责任。当事人双方均需按约定行使合同权利，履行合同义务。本案中，原、被告三方签订的是房屋买卖业务签订文件合订本，从合同内容上看，中介服务和保障合同中亦约定了房屋买卖中的权利义务和违约责任等内容，可以明确区分吴某杰与沈某刚之间的房屋买卖合同关系和吴某杰与中介公司的中介合同关系，故关于吴某杰对于中介公司的诉讼请求，本案不予审查，当事人可另行解决。

　　上述合同合订本中的所有合同内容均因涉案房屋存在抵押而无法履行，均已解除，法院予以确认。关于违约责任，沈某刚未在规定的时间内办理解押手续，导致双方没有签订网签合同，涉案房屋因无法过户不能继续履行，已经构成根本违约。关于双方在补充协议中约定的支付定金的时间为2019年1月，但上述一系列合同的签订日期为2020年1月，且原告支付定金的时即日起也是2020年1月，故上述日期的真实时间应为2020年，应为误写应该更正。

　　关于具体的损失范围，原被告签订的房屋买卖合同尚处于交付定金阶段，且仅交付了主合同定金10万元以及相关的中介服务费用，沈某刚应将上述款项返还给原告;就违约责任而言，虽然在合同中约定了相当于购房款20%的违约责任，但就该合同的违约后果而言，原告在得知被告违约后有充分的时间另购其他房屋，已经交纳的定金和中介费用金额较少，从市场交易角度来说，不会构成其另购房屋的障碍，故对于原告主张的因被告违约导致的房屋价格上涨及要求鉴定的请求，法院不予支持。

　　基于此，关于原告主张的违约金，法院在尊重双方签订合同的基础上，考虑原告没有对抵押权人的状况进行严格审查，同样存在一定疏忽，结合原告的实际损失予以适当酌减，综合认定为30万元。