北京房产律师——子女在父母宅基地上翻建房屋，是否还有老人遗产份额

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某文、周某杰向本院提出诉讼请求：1.判令依法继承并分割位于北京市昌平区A号院及B号院中房产，并判令A号院后院二层楼房中共计42间房屋由二原告继承并所有……。

事实与理由：周某君与秦某莉系夫妻关系，其共生育三个子女，长子周某英（被告）、长女周某文（原告）、次女周某杰（原告）。周某英与赵某（被告）系夫妻关系。被继承人周某君于2018年7月去世，被继承人秦某莉于2018年9月去世。被继承人周某君与秦某莉现遗留有位于北京市昌平区A号院前院二层楼房12间、后院二层楼房42间、后院平房4间以及位于北京市昌平区某村B号院前院三层半楼房51间、后院三层楼房15间。

被继承人周某君与秦某莉去世后，因遗产继承问题各方未能达成一致意见。为此，诉至法院，望判如所请。

被告辩称

周某英、赵某辩称，不同意原告的诉讼请求。1.北京市昌平区A号院（以下简称A号院）是周某英、赵某夫妇于2017年出资翻建的，翻建时父母在世，二原告早已出嫁，周某英夫妇与父母一起生活，父母没有工作和收入，父亲在1993年半身不遂瘫痪，建房合同、出资所有均是周某英夫妻二人经办和签订。

A号院最初有1976年建设的四间土房，1994年时被出售，后周某英通过诉讼购买了回来，购房款也是周某英出的。2.A号院有3栋楼房，只有一栋在宅基地范围内，房屋建设时都没有审批手续，未在宅基地范围内的也无法处理。3.北京市昌平区某村B号院（以下简称B号院）是1993年周某英的父亲申请的，空地上建设的房屋，盖完房后周某英、赵某就住在北房5间里。2012年周某英夫妇出资翻建，2013年竣工，翻建时父母健在，也说房子周某英出资出力翻建，房屋归周某英，二原告各自出嫁，也有宅基地和房屋。

法院查明

周某君与秦某莉系夫妻关系，二人生育一子二女，分别是长子周某英、长女周某文、次女周某杰。周某君于2018年7月14日死亡。秦某莉于2018年9月23日死亡。周某英与赵某系夫妻关系，二人于1993年登记结婚。周某英在某村没有另行审批宅基地。周某君、秦某莉生前一直与周某英一家共同居住生活。周某文于1989年出嫁，周某杰1992年出嫁。周某文、周某杰、周某英均陈述被继承人周某君、秦某莉生前未订立遗嘱。

1995年11月15日颁发的A号院集体土地建设用地使用证登记的使用权人是周某君。A号院内原有上世纪70年代左右周某君夫妇建设的房屋四间。1994年7月31日，周某君与案外人徐某签订房屋买卖协议，周某君将A号院及院内房屋以5000元的价格出售给徐某。2001年3月26日，徐某与高某签订房屋买卖协议，徐某将A号院以22600元的价格转卖给了高某。后高某将A号院整体翻建。本院于2009年判决书，判决周某君与徐某于一九九四年七月三十一日签订的房屋买卖合同无效。2010年周某君（周某英作为委托代理人之一）将徐某、高某起诉至本院，要求确认徐某、高某所签订的北京市昌平区A号房屋买卖合同无效，高某将合同约定的房屋返还，法院经审理，判决徐某与高某之间买卖A号院内房屋的合同无效，周某君返还高某购房款22600元，并给付高某房屋增值补偿款558180元，高某将A号院内房屋及院落与该院南侧所建房屋一并返还给周某君，

判决生效后，在执行过程中，周某英通过赵某向法院案款账户交付上述判决认定的款项共计586520元。

2016年4月20日，周某英（发包方）与案外人林某松（承包方）签订建房合同书，约定在A号院内及院南、北建设房屋，林某松承包土建、水电、室内外装修、屋面防水工程。2017年至2018年期间，周某英、赵某夫妇出资130余万元在A号院内、外建设了三栋二层楼房及平房5间、锅炉房1间，其中位于A号院外有北首平房4间、院外二层楼房，宅基地范围内为二层楼房（北楼）西首大部分房屋和锅炉房一间，A号院外南首为二层楼房（南楼）及南平房1间。

周某英、赵某夫妇陈述上述北平房4间约91平方米、院外北首二层楼房约466平方米、院内二层楼房（北楼）约466平方米（加楼梯间共16间房）、院内锅炉房约15平方米、院外南首二层楼房（南楼）约337平方米、院外南平房1间约25平方米。

1995年11月颁发的B号院集体土地建设用地使用证登记的使用权人是周某君。1993年左右，周某君夫妇、周某英在B号院内建设北房约127.4平方米。2001年左右，周某君夫妇与周某英夫妇在B号院内建设了东房、西房、南房。2012年8月8日，周某英与林某松签订建房合同书和补充说明，约定林某松承包周某英发包的B号院内及院北楼房建设。后周某英、赵某夫妇在B号院翻建了北楼三层、南楼三层半，周某英夫妇陈述上述北楼三层加楼梯间共18间、南楼三层半加楼梯共51间。此外，周某英、赵某还在两栋楼中间建设了锅炉房和平房约41平方米；其中B号院内房屋仅有南楼三层半系在宅基地范围内。

周某英、赵某在A号院内外和B号院内外翻建、新建房屋均未经过相关职权部门的规划审批。周某英夫妇及其家人目前居住在B号院内。

裁判结果

一、位于北京市昌平区某村B号院宅基地范围内的三层半楼房（南楼）由周某英、赵某共同使用；

二、位于北京市昌平区A号院宅基地范围内的二层楼房（北楼）中一层西首第一间房屋归周某文、周某杰共同使用，该二层楼房的其他房屋由周某英、赵某共同使用；

房产律师靳双权点评

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

被继承人周某君、秦某莉夫妇生前并未留下遗嘱，因此其遗产应按法定继承办理。

关于诉争的A号院房屋，该院房屋有宅基地范围之内和之外的，首先，对于宅基地范围之外的房屋，系周某英、赵某所建，无证据证明宅基地范围之外的房屋有被继承人周某君、秦某莉的财产权益，故周某文、周某杰要求继承分割该部分房屋，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。其次，对于宅基地范围之内的房屋，虽部分房屋系周某英、赵某出资翻建，但根据查明的事实和该院内房屋的历史演变，该院内原有北房系周某君、秦某莉夫妇所建，后周某君将院落房屋出售案外人，案外人拆除原有房屋后翻建，周某君通过诉讼方式将院落房屋收回。

因周某君夫妇一直与周某英夫妇共同居住生活，虽在执行过程中周某英通过赵某银行账户将房屋补偿款支付案外人，但不能据此认为周某君、秦某莉对收回的房屋不再享有财产权益。再次，后周某英、赵某在2016年将A号院内房屋拆除后，重新翻建成目前房屋现状，且在翻建过程也使用了旧砖等材料，因此周某君夫妇对翻建后宅基地范围内的房屋仍享有财产权益。周某英、赵某辩称A号院宅基地范围内的房屋没有周某君夫妇的遗产，依据不足，法院不予采信。

关于诉争的B号院房屋，首先，该院内原有北房系周某君、秦某莉及周某英共同出资出力建设，属于家庭共有财产。后周某君夫妇与周某英夫妇共同建设了东西厢房和南房，因此上述房屋也属于家庭共同财产，因此上述房屋中亦有周某君夫妇的财产权益。

其次，该院内房屋于2012年被周某英夫妇出资翻建，翻建成目前的现状，其中位于宅基地范围之外的房屋无周某君、秦某莉的财产权益，故宅基地范围之外的房屋不属于遗产。宅基地范围之内的房屋中有周某君、秦某莉的财产权益转化部分，因此该部分房屋中有周某君、秦某莉的遗产。关于周某文、周某杰要求继承分割B号院外房屋部分，依据不足，法院不予支持。

鉴于周某英、赵某及其子女均居住生活在B号院，为了方便居住生活，同时减少日后的矛盾纠纷，法院综合考虑A号院内房屋和B号院内房屋情况及被继承人周某君、秦某莉在上述两处宅院内均享有房屋财产权益，同时考虑到周某君、秦某莉生前一直与周某英共同居住生活，周某英亦对被继承人尽了主要扶养义务，因此在分割遗产时可以适当多分遗产，法院酌情认定B号院内房屋中属于被继承人周某君、秦某莉的遗产权益由周某英继承，而周某文、周某杰应继承周某君、秦某莉B号院内房屋的遗产权益调换至A号院内；

同时综合考虑诉争两处宅基地内房屋建设和翻建的演变过程及被继承人一直与周某英未分家，且共同居住生活的实际情况及案涉两处宅基地内房屋翻建时并未经过相关职权部门的规划审批等事实，酌情认定A号宅院内二层楼房（北楼）中一层西首第一间房屋归周某文、周某杰共同使用，该院内其他房屋由周某英、赵某共同使用。关于周某文、周某杰要求判令A号院后院二层楼房中共计42间房屋由二人继承并所有，依据不足，法院不予支持。