房产律师——购买的房屋卖方与亲属存在借名买房关系是否影响合同效力

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某丽向一审法院起诉请求：1.判令刘某芳继续履行合同，立即办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记和为孙某丽办理二手房产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至孙某丽名下；第三人A公司负配合、协助办理义务；刘某芳将涉案房屋交付给孙某丽；2.诉讼费由刘某芳负担。

刘某芳二审请求：撤销一审法院判决，改判驳回孙某丽全部诉讼请求。

事实和理由：1.北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）没有交付，一审认定错误；2.刘某芳已明确表示不再继续履行合同，不能强制履行合同；3.孙某丽未尽到证明其具备购房资格的举证义务；4.涉案房屋实际为王某所有，应驳回孙某丽继续履行合同的诉讼请求。

被告辩称

孙某丽辩称，同意一审法院判决。

A公司述称：1.因没有参与双方之间的房屋买卖事宜，不了解履行过程，所以对刘某芳的上诉请求和事实理由不发表意见，尊重法院查明事实后的相关裁判；2.A公司已经取得了不动产权证，已具备刘某芳办理涉案房屋产权证的必要条件之一，但最终能否办理产权证取决于业主能否按照税务机关及不动产登记中心的要求配合提供相关资料进行面积税费等确认行为，如果业主不配合，A公司就无法单方完成配合义务。

法院查明

2007年3月25日，刘某芳与A公司签订《北京市商品房预售合同》，约定刘某芳购买A公司开发的涉案房屋，总价款人民币1996742元，约定A公司在2008年12月20日前交付涉案房屋。2009年4月28日，刘某芳在中介公司的居间下，与孙某丽签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定刘某芳将涉案房屋以260万元的价格出售给孙某丽，孙某丽在签订合同的同时支付刘某芳定金52万元。刘某芳应先办理该房屋一手房房屋产权证，其中办理产权证（房本）所需费用和公共维修基金由孙某丽承担，然后按照二手房过户手续过户至“孙某丽”名下，期间的税费和手续费由刘某芳承担，如果办理二手房过户发生的总费用超过人民币贰万元，则超出部分双方协商解决；

刘某芳在签订本协议之日起将房屋A钥匙委托给孙某丽，在成功过户至“孙某丽”名下后5个工作日内，刘某芳将该房屋交付给孙某丽。合同签订后，孙某丽依约向刘某芳支付了定金52万元，刘某芳亦将涉案房屋钥匙交付给孙某丽，双方在物业公司办理了涉案房屋在物业的变更登记。由于当时涉案房屋所在的楼一直未办理规划验收手续，不具备房屋过户条件，所以涉案房屋转移登记一直未能办理。

经询，A公司称涉案房屋已经具备办理不动产权证书的条件。另询，孙某丽同意涉案房屋登记至刘某芳名下的费用及由刘某芳名下变更登记至孙某丽名下所需的税费均由孙某丽负担。庭审中，孙某丽提交之前判决书，该终审判决认为孙某丽与刘某芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，系合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。

刘某芳提交另一份判决书，该判决书认定王某（刘某芳之母）与刘某芳于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效。对此，孙某丽提交判决书，一审法院西城法院做出驳回了王某要求确认孙某丽与刘某芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，二审驳回了王某的上诉，维持原判。孙某丽向法院提交北京市购房资格核验结果，其中家庭名下拥有住房一栏为0套，核验结果为初步核验通过。

法院认为，根据已生效的判决书，可以认定孙某丽与刘某芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然亦有生效判决书认定王某与刘某芳签订的《借名买房协议》有效，但综合本案案情，应当履行孙某丽与刘某芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。现涉案房屋已具备办理产权登记的条件，孙某丽亦通过北京市购房资格核验。

根据双方约定，孙某丽应向刘某芳支付剩余购房款208万元，A公司应协助刘某芳办理涉案房屋产权登记，将房屋产权登记至刘某芳名下；刘某芳收到孙某丽支付的购房款208万元后，应协助孙某丽办理涉案房屋产权登记，将房屋产权登记至孙某丽名下。庭审中，孙某丽称同意两次交易所需税费均由其负担，孙某丽在起诉书中称涉案房屋已交付，故对于其要求刘某芳交付涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。关于孙某丽的其他诉讼请求，法院对合理部分予以支持。刘某芳的辩称理由，于法无据，法院不予采信。

裁判结果

一、继续履行孙某丽与刘某芳于2009年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、孙某丽于本判决生效后十日内向刘某芳支付剩余购房款208万元；三、北京市A公司于本判决生效后十日内协助刘某芳办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记，将房屋产权登记至刘某芳名下，所需税费由孙某丽负担；四、刘某芳于收到孙某丽支付的购房款208万元后十日内，协助孙某丽办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记，将房屋产权登记至孙某丽名下，所需税费由孙某丽负担。

房产律师点评

依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力。生效判决已认定刘某芳与孙某丽签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》合法有效，虽有生效判决认定刘某芳之母王某与刘某芳构成借名买房关系，但并不影响刘某芳与孙某丽之间的房屋买卖合同的效力。孙某丽已支付部分购房款，并向法院提交了北京市购房资格核验结果，其作为买受人有权依据合同要求出卖人刘某芳继续履行，刘某芳的主张均不构成阻却合同继续履行的有效抗辩，法院不予采信。就王某与刘某芳之间的债权债务关系，不是本案受理范围，双方可另行主张。