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开发商在购房收据上对更名盖章确认是否构成权利义务的概括转移?

2019/1/6 13:05:32 查看:1198次 来源:肖云崇

  【案号案由】

  案号:北京市密云区人民法院(2016)京0118民初3163号民事判决书

  案由:房屋买卖合同纠纷

  【案情简介】

  2010年9月11日,本案被告将当时正在开发建设中的北京市密云区某地房屋出售给案外人蒲某,出具加盖财务章的收据,但未签订书面合同。后于2011年初,蒲某将该购房收据转让给本案原告程某,后通过银行转账方式支付购房款。2015年4月,在被告处将收据上的名称变更为原告程某,并加盖公司公章。2015年10月,被告公司将涉诉房屋出售给案外人张某,故由此引发诉讼,原告要求被告交付涉诉房屋,审理中变更诉讼请求,要求返还购房款并赔偿损失。另被告公司从事开发的涉诉房屋所在小区虽已竣工,但尚未取得预售许可等手续。

  【本案焦点】

  案外人蒲某将购房收据转让给原告,并由被告公司加盖公章改名的行为,是否构成合同法上债权债务的概括转移?

  【法院裁判要旨】

  法院经审理认为:被告公司为案外人蒲某出具了购买北京市密云区房屋的金额为763560元的收据,此收据上记载了涉案房屋的位置、建筑面积、房屋总价,具备了房屋买卖合同的主要内容,且蒲某交付了购房款,已经履行了合同的主要义务,可以认定蒲某与被告公司之间形成了商品房买卖合同关系。其后,蒲某将此房屋的收据以84万元的价格转让给原告程某,并通过被告公司,将收据的名字进行了变更。因此时蒲某并未取得涉案房屋的所有权也未占有使用,其获得的只是依据商品房买卖合同关系而产生的债权,故其与原告程某之间并非二手房买卖关系;此收据经被告公司改名盖章之后,发生了债权债务的概括转移,合同的主体变更为公司与程某两方,程某代替蒲某成为购买涉案房屋的权利主体。 因此,公司与程某之间形成了商品房买卖合同关系;公司应按其与蒲某之间的合同约定向程某履行相应义务。因公司无证销售商品房,且在诉讼中仍未完成峻工验收,导致公司与程某之间形成的商品房买卖合同无效,故对原告程某要求被告公司返还购房款及赔偿经济损失的诉讼请求予以支持,返还的购房款以蒲某向公司支付的763560元为限;赔偿经济损失根据房屋溢价情况以及当事人的违约情节予以确定。

  北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第八十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定,作出如下判决:

  一、被告北京世博元房地产开发有限公司返还原告程某购房款763260元,限本判决生效之日起10日内付清;

  二、被告北京世博元房地产开发有限公司赔偿原告程某经济损失1318140 元,限本判决生效之日起10日内付清;

  三、驳回原告程某的其他诉讼请求。

  【律师看法】

  本案的争议焦点是是否构成权利义务的概括转移。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。对于案外人蒲某与原告的关系,因蒲某一直未取得涉诉房屋的产权,与被告公司之间只是基于合同产生的债权债务关系,所以本案中,原告将对价84万元支付给案外人蒲某,又经被告公司出盖章予以更名确认,应当认定得到了被告公司的认可,故此时房屋买卖合同的权利义务全部由案外人蒲某转移给本案原告。

  以上是该案判决思路,但本律师认为该案的判决还是有值得商榷的地方。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,该房屋买卖合同应当被认定为无效,这也是本案判决予以确认的。根据合同法五十六条,合同无效自始无效。那么追溯到蒲某,即蒲某与本案被告签订的房屋买卖合同本身就是个无效合同,又何来权利义务的概括转移?

  法条依据:

  合同法第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

  第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  第八十八条 当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。


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