北京房产律师解析一起购买房屋设有抵押无法过户起诉解除合同追要违约金纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某文向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订《房屋买卖合同》；2.判令赵某林返还购房款80万元；3.判令赵某林支付违约金25万元；4.本案诉讼费由赵某林承担。

事实与理由：2018年5月16日，在北京F公司（以下简称F公司）的居间介绍下，孙某文作为买受人与出卖人赵某林签订《房屋买卖合同》，约定赵某林将坐落于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）转让给孙某文，房屋总价款125万元，孙某文于合同签订前已将首付款80万元给付赵某林。由于一号房屋设有抵押权，双方约定赵某林应于2019年1月30日前办理解除抵押手续。合同签订后，因赵某林消极办理一号房屋的抵押权解除手续，孙某文诉至北京市大兴区人民法院，请求赵某林继续履行合同，办理解除抵押登记手续，法院审查确认，一号房屋设定有抵押登记，合同不具备继续履行条件。为维护自身权益，孙某文提起本案诉讼。

被告辩称

赵某林辩称，同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，不同意返还购房款，不同意支付违约金，因为赵某林并没有收到孙某文所主张的购房款，所以无法退还，赵某林不存在违约行为，所以也不同意支付违约金。

法院查明

2018年5月16日，赵某林（出卖人）与孙某文（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖房屋为一号房屋，该房屋已经设立抵押，抵押权人为个人，出卖人应于2019年1月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为125万元；买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金10万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况等；出卖人应当在收到全部购房款当日将该房屋交付给买受人；双方同意于签订合同240日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面补充协议。

同日，赵某林（出售方、甲方）、孙某文（购买方、乙方）与F公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就一号房屋于2018年5月16日签订了《房屋买卖合同》；成交价125万元；甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费；各方同意应向丙方支付居间代理费1.36万元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。

2018年5月16日，赵某林（卖方、甲方）与孙某文（买方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，甲乙房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计125万元；乙方已向甲方支付定金10万元，买卖合同签订时，该定金视为首付款的一部分；甲方应在2019年1月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续（第二条第2款）；购房款分两次支付：乙方于签订合同前将首付款80万元（含前期支付定金10万元）以自行支付方式支付甲方，剩余房款45万元，乙方在房屋办理解抵押前支付给甲方；甲乙双方同意应于2019年1月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续（第二条第4款）；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；另外，双方还进行了如下其他约定：乙方于签订买卖合同前，已支付甲方购房款80万元，其中含购房定金10万元；甲方同意，此房可以过户到乙方指定的人员名下；2019年1月30日前乙方须向甲方付清房款，甲方配合完成解抵押。

2018年5月16日，双方签订“定金收付书”：双方确认一号房屋交易价格125万元，孙某文已在签订合同前支付购房定金10万元，赵某林确认已收到此定金，合同订立后，该款项充抵购房款。

同日，双方签订“二手房首付款交付确认函”：双方确认一号房屋交易价格125万元，赵某林已收到孙某文交付的首付款80万元，含已支付的购房定金10万元。

赵某林认可“定金收付书”、“二手房首付款交付确认函”上其签字的真实性，但认为是案外人林某海收到了孙某文的房款，其本人并未收到，并陈述当时林某海说让孙某文把钱打过来，其便在“定金收付书”和“二手房首付款交付确认函”上签字捺印后，因为有事就先走了，后来孙某文把钱直接打给了林某海。经询，赵某林表示，其与林某海存在民间借贷法律关系，其作为借款人向出借人林某海借过钱未偿还。

因赵某林拒不履行合同义务，孙某文将赵某林诉至本院，要求判令赵某林继续履行房屋买卖合同，并办理解除房屋抵押手续，配合孙某文办理房产过户手续。林某海系赵某林所指定代为收取购房款的人员，收到合计80万元。合同签订当日，赵某林、孙某文签订《定金收付书》，证明孙某文按合同约定，于签订合同当日支付购房定金10万元，赵某林确认已收到此定金，合同订立后，该款项充抵购房款。合同签订当日，赵某林、孙某文签订《二手房首付款交付确认函》，证明一号房屋的交易价格为125万元，赵某林现已收到孙某文交付的首付款80万元，该款项含已支付的购房定金10万元，确认无误。法院认为，诉争一号房屋系赵某林自开发商处购买的商业办公用房，且在离婚时已确认一号房屋归赵某林所有，故赵某林将该房屋出售给孙某文不违反法律强制性规定；虽然在签订房屋买卖合同时，一号房屋设定有抵押登记，但出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力；赵某林、孙某文所签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。司法实践中，出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。本案中，在孙某文、赵某林签订房屋买卖合同时，对一号房屋设定有抵押登记；在签订房屋买卖合同后，一号房屋被法院多次司法查封；且在本案审理时，抵押登记及司法查封仍存在，构成继续履行房屋买卖合同之客观障碍，经释明，孙某文仍要求继续履行合同，故对其各项诉讼请求，均应予以驳回。判决驳回孙某文的全部诉讼请求。

根据孙某文提交的被执行人信息查询结果等材料，目前赵某林名下的一号房屋仍设有抵押登记及司法查封。赵某林对此亦表示认可。

裁判结果

一、确认孙某文与赵某林于2018年5月16日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月25日解除；

二、赵某林于本判决生效后十日内返还孙某文购房款800000元；

三、赵某林于本判决生效后十日内给付孙某文违约金250000元。

房产律师靳双权点评

孙某文与赵某林之间基于双方签订的《房屋买卖合同》成立合法有效的房屋买卖合同关系。现孙某文诉求解除双方签订的《房屋买卖合同》，赵某林亦同意解除，法院对此不持异议。关于解除之日，法院确定为双方一致表示同意解除合同之日即本案庭审之日2021年1月25日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的法律后果，赵某林应将已收取的购房款返还孙某文。根据赵某林签字捺印确认的“定金收付书”、“二手房首付款交付确认函”、孙某文所提交的转账记录，能够证明孙某文向赵某林支付购房款80万元。赵某林辩称未收取购房款，法院不予采信。因此，对于孙某文要求赵某林返还购房款80万元的诉讼请求，法院予以支持。

双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均约定赵某林应于2019年1月30日前办理解除抵押手续，赵某林未予办理，现一号房屋仍存在抵押和查封，因此，赵某林构成违约，根据《补充协议》的约定，“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”，赵某林应当给付孙某文违约金。经核算，孙某文主张的违约金25万元，符合双方约定的标准，法院予以支持。

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