北京房产律师解析一起经济适用房未到上市期进行出售起诉解除合同纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张先生向本院提出诉讼请求：1．判令李女士继续履行与张先生签订的房屋买卖合同，向张先生提交涉案房屋国家放弃回购证明及房屋交易所需全部资料（房产证原件、契税票等），并按双方约定的比例承担涉案房屋的综合地价款；2．判令李女士协助张先生办理涉案房屋的网签、贷款，以及房屋权属转移登记等事项；3．判令李女士支付违约金260000元；4．判令李女士承担本案诉讼费、财产保全费和担保费等。

事实与理由：张先生与李女士于2020年8月26日经房产中介介绍，签订房屋买卖合同及补充协议。双方约定：1．李女士将位于北京市房山区一号房屋，以1300000元卖给张先生；2．张先生需在合同签订当日向李女士交付定金50000元；3．李女士协助张先生办理涉案房屋网签，同时张先生向李女士支付第一期购房款200000元；4．网签后10日内李女士协助张先生办理房屋贷款手续；5．第二期200000元购房款张先生在涉案房屋办理产权转移登记时支付；6．李女士应在2020年11月20日前向张先生提交国家放弃回购涉案房屋的证明及涉案房屋交易的全部资料。

双方房屋买卖合同生效当日，张先生按照约定向李女士交付定金50000元。但是因近期涉案房屋价格上涨，李女士找出各种借口拖延，拒绝履行该合同已经违约。并且，在张先生未同意的情况下，李女士于2020年12月强行汇入张先生账户50000元，明确表示拒绝履行已生效的房屋买卖合同。鉴于李女士单方毁约，张先生起诉至法院。

被告辩称

李女士辩称，不同意张先生的诉讼请求。涉案房屋买卖合同系无效合同，因该合同违反了规定，所以不存在继续履行的问题。请求法院依法驳回张先生的全部诉讼请求。

李女士向本院提出反诉请求：1．判令张先生与李女士于2020年8月26日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；2．由张先生承担本案诉讼费。事实与理由：李女士与张先生于2020年8月26日签订《房屋买卖合同》及补充协议，李女士将位于北京市房山区一号房屋以130万元的价格卖给张先生，张先生当日给付李女士定金5万元。由于涉案房屋系经济适用房，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，购房经济适用房未满五年不得上市交易。涉案房屋产权证获得日期为2016年6月18日，契税发票日为2015年10月27日。李女士购房涉案房屋未满五年，故双方签订的买卖合同因违反法律的强制性规定且损害国家利益和社会利益，违反了规定属于无效协议。2020年12月3日李女士将定金50000元退还给了张先生。

张先生针对反诉辩称，根据相关司法解释，合同无效是违反人大制定的法律和国务院的行政法规的强制性规定无效，危害社会公共利益。我们没有违反社会公共利益，目前尚未违反国家的法律和政策关于经济适用房五年内交易无效的规定，所以李女士的反诉不成立。

法院查明

张先生提交的网页截图，证明涉案小区房屋的价格，本院对其关联性不予采纳；

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年8月26日，李女士（出卖人、甲方）与张先生（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定李女士将北京市房山区一号房屋出售给张先生。产权证获得日期为2016年6月18日，契税票填发日期为2015年10月27日，房屋性质为按经济适用房管理的房屋。房屋成交价为1300000元，2020年8月26日买受人向出卖人支付定金50000元。买受人应于2020年10月27日前向出卖方提交完整、真实、合法有效的全部购房资格审核资料。出卖人应于2020年11月20日前或开完国家放弃回购证明审批完毕5个工作日内向买受人提供完整、真实、合法有效的该房屋交易所需资料（包括房产证原件、契税票及调取建成年代等）。本合同签订后出卖人拒绝提交、提供该房屋交易所需资料或者逾期超过15日的，买受人有权解除合同，出卖人按照房屋总价款20%向买受人支付违约金。

同日，双方签订补充协议，约定税费的具体承担方式为契税由买受人承担……。出卖人应于产权证填发日期满五年后66个工作日内配合买受人向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续。张先生给付李女士定金50000元。

李女士认为涉案房屋未满五年不符合上市交易条件，故于2020年12月3日将定金50000元退还给了张先生。

另查，涉案房屋登记权利人为李女士，权利性质为经济适用房。不动产权证登记日期为2016年6月18日。

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）张先生与被告（反诉原告）李女士于2020年8月26日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；

二、驳回原告（反诉被告）张先生的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。因此，经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或不动产权证未满五年的，不得上市出售。涉案房屋系经济适用房，张先生与李女士于2020年8月26日签订房屋买卖合同及补充协议，该买卖合同签订时涉案房屋契税完税凭证及不动产权证取得均不满五年，故该房屋尚不具备上市交易条件，该买卖合同及补充协议应为无效。故对张先生要求李女士继续履行合同、协助办理网签、贷款、产权转移等事项并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。反之，李女士要求确认房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

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