北京房产律师解析一起夫妻共有房屋一方出售后配偶起诉要回并要求腾退纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某玲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告张某林和孙某萍立即腾退非法占有的北京市房山区一号房屋一套，交还原告；2.鉴于该房屋已由被告孙某萍擅自进行改建并用于商业经营，因而请求判令二被告支付恢复费用5万元；3.请求人民法院判决二被告向原告赔偿因非法占有该房屋期间给原告造成的经济损失；4.本案的所有诉讼费用由被告承担。

事实和理由：周某玲与齐某君于1987年11月14日结婚，并在婚内购买了位于北京市房山区琉璃河某小区32-4-601室房屋一套（即本案涉案房屋）。婚内期间，齐某君与孙某萍发展为××关系，2010年7月16日，齐某君在向周某玲隐瞒实情的情况下，假借与孙某萍之母订立“房屋买卖合同”的方式，实际将该房屋赠予孙某萍。齐某君在与周某玲夫妻关系存续期间未经共有人同意将房屋处分的行为，严重侵害了周某玲的合法权益，周某玲为此曾向北京市房山区人民法院提起诉讼，请求法院依法判定齐某君与张某林之间签订的房屋买卖合同无效，并判令张某林向周某玲交还房屋。房山区人民法院于2013年12月19日作出（2013）房民初字第00472号民事判决书，判决齐某君与张某林于2010年7月16日签订的《房屋买卖合同》无效。判决书于2014年3月25日生效。在周某玲得知齐某君与孙某萍的婚外情后，齐某君主动与周某玲签订了《婚内财产分配协议》并于2011年4月15日进行了公证。根据该公证过的《婚内财产分配协议》，涉案房屋全部归周某玲。2016年，周某玲与齐某君开始离婚诉讼，因上述涉案房屋被齐某君非法处置的行为已被房山区人民法院的生效判决确认为无效，且存在经过有效公证且未被司法撤销的《婚内财产分配协议》，因此，涉案房屋没有被重复列入周某玲与齐某君夫妻共有财产分割范围。周某玲与齐某君已经离婚，故可作独立的诉讼主体，向张某林和孙某萍主张权利。现

涉案房屋由孙某萍占据使用，孙某萍不仅居住于此，还对该房屋进行了改建，结合房山区人民法院前案生效判决以及经过公证的《婚内财产分配协议》，周某玲有权作为独立的诉讼主体向张某林以及实际占用涉案房屋的孙某萍主张民事权利，为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告张某林辩称，不同意周某玲的诉讼请求。一、周某玲所诉的购房事实与实际不符，我方为诉争房屋合法所有权人。涉案房屋为我在开发商处购买的个人财产。2009年8月30日，我与北京Z公司签订房屋买卖合同，约定我购买位于北京市房山区一号房屋一套，房价款为299038元。合同签订当日，我即缴纳全部购房款，Z公司给我出具了收款收据。2010年12月13日，北京市房山区A村村委会给我颁发房屋所有权证。我是诉争房屋的所有权人，合法的民事法律行为应当得到法律保护。周某玲不能证明涉案房屋系其与齐某君在其婚内购买。周某玲虽提交公证书、房山法院判决书、西城法院判决书予以证明，但该三份证据并没有明确房屋所有权归属问题。一是，公证处在未详细审核房屋所有权属购房买卖合同的情况下出具该公证书，我对公证书合法性存在异议。并且我已经提起异议申请，公证处已经受理了我的申请。二是，房山法院虽然认定齐某君与我签订的合同无效。首先，齐某君签订的房屋买卖合同无效原因系房屋性质为小产权房，并非基于夫妻一方无权处分夫妻共同财产；

其次，我未收到传票而缺席判决，但是齐某君与我签订的买卖合同中，我的名字明显错误，因此对该买卖事实我不予认可。三是，无论是公证程序，确认合同无效程序之中，周某玲始终均未提供齐某君与开发商签订的第一手涉案房屋买卖合同。因此诉争房屋系我个人财产，周某玲要求我与孙某萍腾退、返还所有房屋的请求没有依据，周某玲的诉讼请求无事实和法律依据。二、周某玲不具有诉讼主体原告资格。首先，综上第一条阐述，周某玲并非权利主体。其次，退一万步说，涉案房屋属于其与齐某君的共有财产，在未进行合法分割前，周某玲不应作为独立主体起诉。三、孙某萍未占用使用涉案房屋，不应承担法律责任。我与孙某萍系母女关系，但该房屋系我个人所有，与孙某萍没有法律关系。

综上所述，我对诉争房屋享有合法的所有权，是该房屋的所有权人。周某玲的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回周某玲的诉讼请求。周某玲请求返还一号房屋，而不是要求确认房屋权属，该说法不能成立，既然要求返还，那么请求权基础一定是物权或其他权利，在已生效的民事判决中并没有确认其对一号房屋享有所有权或其他权利，其请求返还房屋没有权利基础。

被告孙某萍辩称，周某玲没有权利要求我返还房屋。周某玲没有证据证明该房屋是齐某君的房屋。

法院查明

1987年11月14日，周某玲与齐某君领取结婚证。

2010年7月16日，齐某君与张某林签订了《房屋买卖合同》，约定：齐某君（甲方）自愿将下列房屋卖给张某林（乙方）所有，房屋状况系房屋权证为北京市房山区A村村民委员会核发，房屋所有权人为齐某君；房屋坐落系北京市房山区一号房屋（以下简称一号房屋），甲乙双方商定成交价格为人民币380000元，乙方在2010年7月20日前付清，付款方式为现金支付；甲方在乙方付清全部房款后3日内将上述房屋以及购房合同、房产证、钥匙交付给乙方所有。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。乙方可以随时装修入住。该合同同时还对齐某君及张某林双方当事人的其他权利义务等事项进行了约定。

周某玲得知齐某君未经其允许出售涉案一号房屋一事，遂以齐某君、张某林为被告另案诉至本院，要求确认齐某君与张某林签订的《房屋买卖合同》无效；判令张某林腾房并向周某玲返还涉案一号房屋。经审理，确认齐某君与张某林2010年7月16日签订的《房屋买卖合同》无效，并驳回了周某玲的其他诉讼请求。

2016年，周某玲向北京市西城区人民法院提起离婚诉讼，经审理，判决周某玲与齐某君离婚，并对二人的相关婚内财产进行了分割处理。2018年，周某玲以张某林、孙某萍为被告诉至本院，要求二被告腾退并返还涉案一号房屋；要求二被告支付恢复费用5万元；要求二被告支付房屋占用费，自2010年7月16日起比照同类房屋合理租金每月2000元标准至恢复原状并实际腾退日止。经审理，本院以诉争房屋系小产权房，周某玲能否取得一号房屋的物权尚处于不确定的状态，因此周某玲以物权保护纠纷为由提起诉讼目前尚不具备法定受理条件为由，驳回了原告周某玲的起诉。周某玲不服，上诉至北京市第二中级人民法院，撤销了民事裁定书，指令本院审理。

齐某君认可买的涉案一号房屋是小产权房，张某林系孙某萍的母亲，2010年7月16日签订买卖合同，签完合同后孙某萍给了十六万元现金，然后齐某君就把房子给了她，村里的小产权证书改成了张某林的名字，买的时候是27万元（2010年初买的），后来孙某萍和张某林也都一分钱没给。本案庭审中，张某林认可上述谈话笔录的真实性，但不认可谈话笔录的内容，并认可购买涉案一号房屋时，已知晓涉案一号房屋系小产权房；孙某萍不认可上述谈话笔录的内容。

庭审中，张某林主张：1.孙某萍未占有使用涉案一号房屋，涉案房屋系张某林个人所有，全部房款系张某林支付，与孙某萍没有法律关系；2.涉案一号房屋系张某林从出卖人北京Z公司处购买，张某林从齐某君处购买的系北京市房山区二号房屋（以下简称二号房屋），并提交了一张齐某君于2010年7月16日书写的收条予以证明。针对上述事实，周某玲不予认可。现涉案一号房屋空置。

裁判结果

一、被告张某林于本判决生效后30日内腾出北京市房山区一号房屋并交付给原告周某玲；

二、驳回原告周某玲其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，之前民事判决书已认定，张某林与齐某君于2010年7月16日签订了《房屋买卖合同》，张某林购买了涉案一号房屋的事实，并确认齐某君与张某林签订的《房屋买卖合同》无效，及涉案一号房屋的全部合法权益应由周某玲单独享有。据此，周某玲要求张某林腾退并返还涉案一号房屋的主张正当，法院予以支持。

针对张某林提出其从齐某君处购买的非涉案一号房屋，而是二号房屋的主张缺乏事实依据，法院不予支持。需要指出的是，涉案一号房屋产权性质系小产权，故本案的处理结果不影响行政机关对涉案一号房屋的建设是否违反行政管理规定的违法行为进行处理。针对周某玲要求张某林给付恢复费用及赔偿占用房屋经济损失的主张，法院认为，针对涉案一号房屋产权性质系小产权一节，齐某君及张某林认可购买时均已知晓，虽然周某玲主张其不知晓齐某君购买涉案一号房屋的事实，但未能提供合法有效的证据佐证其主张的真实性，故在购买涉案一号房屋一事上，各方当事人均存在过错，法院不予支持。

关于周某玲要求孙某萍腾退并返还涉案一号房屋，给付恢复费用及赔偿占用房屋经济损失的主张，本案中，周某玲提供的证据不足以证明孙某萍确存在长期占用涉案一号房屋的事实，且张某林亦认可涉案一号房屋系其全款购买并占有使用，故周某玲的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

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