从鱼化寨看城中村拆迁，补偿到底该咋算？

城中村拆迁如何补偿，在征地拆迁中是一个模糊地带，也最容易发生拆迁纠纷。鱼化寨，素有西安“小香港”之称，是西安有名的城中村。随着城市化进程的推进，这座见证了大家苦涩的青春，新西安人向更高层迈进的跳板，以及很多村民收入来源的“小香港”也逃不开拆迁的命运。数月来，鱼化寨拆迁的新闻沸沸扬扬，引发了大家的广泛关注。归根究底，还是城中村拆迁应该补偿多少的问题。

城中村一直处在尴尬的局面，一街之隔就是两个世界。一面是高楼耸立繁华似锦，另一面是挤在钢筋水泥间的格子楼和随意摆卖的摊贩。一旦拆迁，城中村村民或居民便失去了主要经济来源，若拆迁补偿低，被拆迁人以后的生活难以得到保障，纠纷也在所难免。

那么，城中村到底是城市还是农村？拆迁补偿是按城市标准还是农村标准补偿计算呢？今天爱土拆迁律师团为大家具体分析。

在拆迁时，城中村到底是城市还是农村？

能成为城中村是幸运的，但也是尴尬的。城中村坐落在繁华的都市，交通的便利和高额的房价带来了城中村的繁华，看似一个“城市”，但可能没有转变的集体土地性质、拥挤的楼房和破败的基础设施，又提醒着大家这里仍然是“农村”。

其实，城中村是特殊的，不能一味的用农村和城市单独区分，因为随着城市化的不断推进，很多城中村已被纳入了城市规划区。

那，何为城市规划区呢？

城市规划区指的是近城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

显然，拥有众多人口、便利交通的城中村可能早已被纳入了城市规划区。

城中村拆迁多遇补偿不公：周边上万房价，城中村拆房补偿只给3000

前不久，我们接到过这样一个咨询：我们这里城中村改造，给的补偿是3000一平。可我们离繁华的地段很近，几公里外就有一个万达，房价都是1万起，补偿太低了根本买不起房子。

一街之隔拆迁补偿便天差地别，按城市房屋拆迁补偿完全能达到1万一平，而按农村房屋补偿却只能3000一平，不同的补偿依据给出的补偿差距便高达3倍，拆穷拆富全凭拆迁方一句话。而被拆迁人往往处在被动地位，少有话语权。

城中村拆迁到底应该怎么补偿？法律是怎么规定的？

城中村拆迁会涉及复杂的情况，我们可以从《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）第十二条第二款中找到保障规定。

“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

这个规定意思就是说，可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对城市房屋的补偿标准：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。这样一来，就和农村房屋拆迁补偿标准天差地别了。

既然参考国有土地房屋补偿，那么对被拆迁人房屋的补偿就应该包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

同时，被拆迁人还有货币补偿和产权调换两种补偿方式可选，被拆迁人可以综合考虑选择补偿方式。

如遇补偿不合理，城中村的被征收人该如何维权？

若你家就在城中村，而拆迁方却以“你家是农村房屋不值钱”为由，用大大低于周边类似房屋的市场价要求你搬迁，你一定不要签字同意，更不要被对方洗脑。先结合我们上面所述的房屋补偿内容判断自身房屋补偿价位，留存好房屋权证，拍照保留下发张贴的各类公告文件，和拆迁方谈判。

若双方一直谈不成，或拆迁方在拆迁中有不合法的行为，你可以通过申请行政复议或提起行政诉讼提高补偿。

城中村拆迁拆迁方可操作性较大，拆迁方为了压低成本尽快达到拆迁目的，常以各种名义压力补偿，我们被拆迁人要提高警惕，遇到不明白的地方要及时咨询专业律师解答。