商品房预售问题

2019/02/21 09:09:18 查看1173次 来源:魏宪合律师

  商品房预售合同因无预售许可无效导致的房屋溢价损失是否全由房开企业承担

  摘要:商品房预售合同因无预售许可无效,该商品房价格上涨部分属于购房者因合同无效受到的损失。就该损失,根据房地产开发企业与购房者在合同无效中的过错,由双方按过错比例分担。

  在本平台发布的《商品房买卖合同之一:无预售许可致商品房预售合同无效,购房人可要求赔偿该商品房的价格上涨部分》一文中,笔者已经指出,商品房预售合同因房地产开发企业未取得预售许可无效后,该商品房(或者同等条件房屋)的价格上涨部分,可认定为购房者因合同无效引起的损失,属于购房人信赖利益的损失。购房人可就此要求房地产开发企业赔偿。唯该损失是否全由房地产开发企业承担,尚待讨论。

  一、购房者的房屋溢价损失应按双方过错分担

  根据《中华人民共和国民法总则》第157条、《中华人民共和国合同法》第58条规定,合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。商品房预售合同因无预售许可无效后,购房者因此受到的损失,应由双方按过错比例分担。在海南昌旺达置业顾问有限公司与海南宇昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中,海南省第一中级人民法院、海南省高级人民法院认为,该案中昌旺达公司与宇昌公司都存在过错,其中,宇昌公司的过错是合同无效的主要原因,昌旺达公司的过错是合同无效的次要原因。据此,就昌旺达公司因商品房预售合同无效导致的房屋溢价损失,宇昌公司承担60%,昌旺达公司承担40%。最高人民法院在(2014)民抗字第75号判决书,认可了该裁判观点。

  二、该情形下如何判定合同各方的过错及对合同无效的影响

  判断购房人及房地产开发企业的过错对合同无效的影响,应结合各自的义务及其认识、意志因素判断。具体而言,即在签订商品房预售合同时,双方对于有无商品房预售合同的事实负有何等义务,各方是否认识到没有商品房预合同,对此持何种态度。办理商品房预售许可证乃商品房预售企业的法定义务,是否办理、何时办理、能否办理都在于房地产开发企业。购房人只是在签订商品房预售合同时,负有一定的审慎义务,应适当审查商品房预售企业是否具有预售许可证。因此,在因无预售许可证导致商品房预售合同无效的情形,房地产开发企业一般是有过错的。购房人是否存在过错,应结合交易中的具体情况判断。这属于法院的自由裁量范围。但一般来说,会受到以下内容的影响:签订合同时购房人有无要求出示预售许可证;购房人是否明知房地产开发企业无预售许可证;房地产开发企业是否向购房人明确告知没有也不能办理商品房预售许可证;等等。

  三、实践提示

  1. 房地产开发企业尚未取得且不能确定是否能够取得商品房预售许可证情况下签订商品房预售合同,难免合同无效承担损失赔偿责任。

  2. 购房人签订商品房预售合同时,应认真审查房地产开发企业是否取得真实合法的商品房预售许可证。

  3. 购房人明知没有也不可能拥有的,房地产开发企业在诉讼中可以此支撑购房人的过错程度高的主张,并注意提交相关证据


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