如何实现抵押权

1、抵押权实现的要件

抵押权的实现，必须具备以下要件：

(1)须抵押权有效存在。

(2)须债务已届清偿期。

(3)须债务人未清偿债务。

2、抵押权的实现方法

抵押权的实现方式有三种，分别是：折价、拍卖、变卖。 若当事人就实现抵押权的方法无法达成协议的那么抵押权人应当通过诉讼的方式由人民法院将标的物进行拍卖或者变卖从而实现其抵押权。

3、抵押权的实现与诉讼时效

抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。这一规定与最高人民法院《担保法解释》的规定不同，大家特别应当注意。

4、清偿债权

抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

(1)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;　(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿;

(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

土地承包经营权抵押的，或者依照物权法第183条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。