格式条款无效，定金原数退还

　　2013年10月31日原告杜某先行向被告某地产公司支付购房诚意金20万元，并于2014年1月15日与被告正式签订《楼宇认购书》。签订认购书后，原告依照认购书的约定与被告就《商品房买卖合同》主要条款及相关事项进行协商，原告认购的某某小区×号×栋×单元×楼×号商品房为期房且为精装房，原告在参观被告展示装修样板时，便提出对样板房精装修的质量要求，被告销售人员答应了原告的请求。原告在签订被告提供的《委托改造协议书》文本时，提出两点要求：1、对销售人员答应的原告对样板房精装修标准的质量要求写入该协议中;2、因原告购买的精装修期房是与被告签订《商品房买卖合同》，因此被告应在《受托改造协议》中盖章并保证达到样板房精装修标准。原告提出上述要求并将质量要求写入文本提交后，被告一直未签订并返还该协议，也拒绝与原告就《商品房买卖合同》相关事宜进行进一步协商，直至被告于2014年1月25日向原告发出《解除认购书通知》。原告收到被告解除认购书通知后，多次与被告相关人员联系无果。故，请求判令：1、被告退还已付认购定金200000元;2、被告按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息，利息计算期限自2014年1月25日起至退还认购定金之日止;3、诉讼费用由被告承担。

　　本案争议的焦点：1：《楼宇认购书》中关于定金没收、解除合同的条款是否属于单方制定，限制了购房者协商的权利，该文件是否是格式合同。

　　2.《楼宇认购书》的空白处，粘贴部分载明：“在签署本《认购书》前甲方(被告)已向我逐条讲解了《认购书》和《商品房买卖合同》(含补充协议和附件)条款内容，我与甲方已就《商品房买卖合同》(含补充协议和附件)内容达成了一致。甲方在讲解条款过程中对上述文件中免除或者限制甲方责任、加重乙方责任、限制乙方权利的内容进行了重点提示，并按照我的要求予以重点说明，我已清楚且无异议。”被告盖章确认。前述内容是否属于格式条款，被告是否已经已履行合理提示和说明义务。

　　法院经审理查明后认为：

　　1.原、被告签订的《认购书》是商品房买卖合同的预约合同，认购书中所涉定金的性质属于立约定金，如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，应受定金罚则约束。本案《认购书》由被告制定、提供，而认购书中的条款约定较大限制了原告行使对合同条款自由协商的权利，因此，《楼宇认购书》应属格式合同。

　　2.《楼宇认购书》的空白处，粘贴部分仅有被告的盖章，并无原告的签字认可。被告的证据不足以证明其已履行合理提示和说明义务，其认为原告未按约定于签订《楼宇认购书》之日起两日内与其协商、未在约定时间缴纳全部房款而不予退还原告定金的抗辩意见，本院不予采纳。

　　后法院判决：被告返还原告定金20万元，并承担案件受理费，一审法院判决后，被告未上诉，一审判决生效。

　　张攀律师案例评析：

　　购房者方面：购房者在购房过程中与开发商签订的无论是《认购书》或是《商品房买卖合同》及其附件等，出于交易的效率及双方在合同签订中的地位，这些文件均是开发商单方指定的制式文件。如果购房者在购房过程中，发现开发商的某些合同内容属于免除或者限制开发商责任、加重购房人责任、限制购房人权利的条款时，应重点关注，一旦自己的利益受损，购房者可以以这些文件或部分条款属于格式条款为由，维护自己的合法权益。